Покупка квартиры в новостройке на стадии строительства — это возможность сэкономить, но и значительные риски. Многие покупатели подписывают договор с застройщиком, не вчитываясь в детали, а затем сталкиваются с проблемами: задержки сдачи, неожиданные платежи, изменения условий. В этой статье разберем, какие подводные камни могут быть в договоре долевого участия (ДДУ) и как избежать неприятных последствий.
1. Какой договор подписывается при покупке квартиры у застройщика?
Покупка квартиры в новостройке обычно оформляется через договор долевого участия (ДДУ). Этот документ регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который защищает права дольщиков.
Однако некоторые застройщики пытаются включить в договор недобросовестные условия, которые могут привести к финансовым потерям и спорам.
2. Основные риски, скрытые в договоре с застройщиком
2.1. Задержка сдачи квартиры и отсутствие штрафов
В чем риск?
Застройщик обязан сдать дом в срок, указанный в договоре. Однако некоторые компании намеренно прописывают размытые формулировки, позволяющие переносить сроки без ответственности.
Как защититься?
- Проверить, есть ли в договоре неустойка за задержку (ст. 6 214-ФЗ).
- Срок передачи квартиры должен быть четко указан без формулировок «ориентировочно» или «не позднее».
- Если застройщик задерживает сдачу более чем на 2 месяца, дольщик может требовать компенсацию.
2.2. Дополнительные платежи после подписания договора
В чем риск?
Некоторые застройщики включают в договор скрытые платежи, которые дольщик обязан оплатить после сдачи дома. Например:
- Плата за оформление собственности.
- Взносы за подключение коммуникаций.
- Дополнительные услуги ЖКХ.
Как защититься?
- Проверить, что в договоре четко прописана конечная сумма покупки, без фраз «и другие платежи».
- Все дополнительные услуги должны быть добровольными, а не обязательными.
2.3. Изменение планировки без согласия дольщика
В чем риск?
Иногда застройщик оставляет за собой право изменить площадь квартиры или ее планировку, что может привести к увеличению стоимости или ухудшению условий жилья.
Как защититься?
- В договоре должна быть указана точная площадь квартиры, а допустимое отклонение не должно превышать 1-2%.
- Если площадь уменьшилась, застройщик обязан вернуть деньги за разницу.
2.4. Отказ застройщика устранять дефекты в квартире
В чем риск?
После сдачи квартиры могут обнаружиться недочеты и строительные дефекты. Некоторые застройщики прописывают в договоре, что устранение недостатков не входит в их обязанности.
Как защититься?
- В договоре должно быть прописано право дольщика требовать устранения дефектов в течение гарантийного срока (ст. 7 214-ФЗ).
- Гарантия на дом — 5 лет, на инженерные сети — 3 года.
2.5. Запрет на односторонний отказ от договора для дольщика
В чем риск?
Некоторые застройщики прописывают условия, при которых дольщик не может расторгнуть договор даже при задержке строительства.
Как защититься?
- Согласно 214-ФЗ, дольщик имеет право расторгнуть договор, если застройщик нарушает сроки или изменяет проект без согласования.
- Убедиться, что в договоре нет пунктов, ограничивающих это право.
2.6. Продажа квартиры с обременением
В чем риск?
Некоторые застройщики оформляют ипотеку или кредит под залог строящегося дома. Это значит, что квартира может оказаться в залоге у банка.
Как защититься?
- Проверить, не находится ли объект под обременением, через выписку из ЕГРН (rosreestr.gov.ru).
- Если квартира в залоге, застройщик должен получить разрешение банка на продажу.
2.7. Риск банкротства застройщика
В чем риск?
Если застройщик объявит себя банкротом, строительство может быть заморожено, а дольщики останутся без жилья.
Как защититься?
- Проверить историю застройщика на сайте Федресурс (bankrot.fedresurs.ru) – нет ли признаков банкротства.
- Выбирать застройщика, работающего по схеме эскроу-счетов – деньги дольщиков хранятся в банке и передаются застройщику только после сдачи дома.
3. Как проверить застройщика перед покупкой?
Перед подписанием договора нужно:
- Запросить выписку из ЕГРН – проверить, есть ли обременения на объект.
- Изучить договор ДДУ – убедиться, что нет скрытых платежей и ограничений прав дольщика.
- Проверить сайт застройщика и отзывы – нет ли массовых жалоб на задержки строительства.
- Посетить строительную площадку – убедиться, что стройка действительно идет.
- Проверить застройщика на сайте **ЕРЗ.РФ – рейтинг надежности застройщиков.
4. Реальный случай
Покупатель заключил ДДУ с застройщиком, но не заметил в договоре пункт о возможном изменении площади квартиры. В итоге после сдачи дома площадь квартиры оказалась на 5% больше, и застройщик потребовал доплату 300 000 рублей. Дольщик отказался платить, но суд встал на сторону застройщика, так как соответствующий пункт был в договоре.
Вывод: перед подписанием договора нужно внимательно читать условия, особенно касающиеся площади, сроков сдачи и дополнительных платежей.
Покупка квартиры у застройщика требует внимательного изучения договора. Недобросовестные застройщики могут включать в договор размытые формулировки, скрытые платежи, ограничения прав дольщика, которые приведут к дополнительным расходам и юридическим спорам. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверять все условия, изучать застройщика и консультироваться с юристом.
Обращайтесь к нам для получения всех необходимых консультаций и поддержки!
Телефон для связи +7 (843) 259-49-99
Наш сайт https://ovigarant.ru/