С началом года отменен мораторий на проверку контрольно-кассовой техники (ККТ), и налоговые органы теперь имеют возможность взыскивать средства с физлиц без суда. Это ставит под угрозу управляющих арендными квартирами (агентов), которые неправильно рассчитывают налоги, делают ошибки в работе с онлайн-кассой и оформлении онлайн-чеков, и тех, кто до сих пор принимает денежные средства на банковскую карту.
Рассмотрим важные аспекты финансового учета для управляющих, действующих по агентскому договору.
Как оформляться агенту по посуточной аренде и какую систему налогообложения выбрать?
Оптимальный формат работы для агента при посуточной аренде – ИП + УСН «Доходы».
Самозанятые и индивидуальные предприниматели на НПД (Налог на профессиональный доход) не могут быть агентами. Открытие юрлица (ООО) связано с большими затратами и сложностями, и это имеет смысл лишь при достижении определённого уровня организационного развития. Поскольку данный формат редко используется в деятельности агентов, сосредоточимся на индивидуальных предпринимателях.
Стоит отметить, что другие форматы работы могут быть рискованными, особенно для тех, кто не зарегистрирован как ИП. Налоговые органы могут пересчитать налог по ставке 45%, и это станет значительным финансовым бременем. Логика проста: если вы ведете предпринимательскую деятельность по системе НДФЛ или НПД, вам будут начислены налоги по общей системе налогообложения, – 20% НДС и 25% налога на прибыль.
С каких средств платит налоги управляющий по посуточной аренде?
Налог по УСН мы уплачиваем исключительно с нашего агентского вознаграждения, а не со всех средств, которые проходят через нас и направляются собственнику.
У нас нет нужды использовать режим УСН «Доходы минус расходы». Поэтому остаемся на УСН «Доходы» и рассчитываем налог с агентского вознаграждения, в соответствии со статьей 251 НК РФ.
Какие способы приема платежей от гостей и перечисления средств собственникам на входе есть в нашем распоряжении?
– Перечисление по реквизитам счета.
Передаем гостю реквизиты нашего счета в виде QR-кода и принимаем средства бесплатно (не путаем этот вариант с СБП). Из неудобств – при перечислении по реквизитам деньги поступают не оперативно. Также нужно запрашивать у банка чеки. И кроме того, могут возникнуть сложности с идентификацией платежей (от кого пришли средства).
– СБП (Система быстрых платежей).
Также создаем QR-код, по которому принимаем средства. Деньги поступают мгновенно. Из плюсов – можно настроить персональные коды, чтобы понимать, от кого поступил платеж. Всё это нам будет обходиться в 0,7% от суммы платежа.
– Эквайринг (через реквизиты карты на сайте)
Информация о платеже поступает оперативно, однако сами деньги придется подождать. Главный минус здесь – комиссия от суммы платежа (2,2% и дороже).
О перечислении денег собственнику на выходе
Здесь позитива меньше – при переводах с расчетного счета на карты физических лиц банки взимают значительные комиссии. И часто, чем больше общая сумма переводов за месяц, тем выше будут затраты.
Какой можно найти выход?
– Включить в соглашение с собственником расходы на банковские транзакции, как на входе, так и на выходе. Например, можно увеличить агентское вознаграждение или очистить весь объём оборота от банковских комиссий и только потом рассчитывать агентское вознаграждение.
– Убеждать собственников регистрироваться не по формату «Самозанятый на НПД», а «ИП на НПД» и открывать расчетный счет (без использования карты).
– Подобрать оптимальные банк и тариф для текущих оборотов.
Об онлайн-кассе и онлайн-чеках
В 2025 году штраф для ИП, не использующего онлайн-кассу, составит от 25 до 50 процентов от одного расчёта, но не менее 10 тысяч рублей. При повторных нарушениях деятельность предпринимателя может быть приостановлена на срок до 90 дней.
Что нам нужно для начала пробития чеков?
– Онлайн-касса;
– Фискальный накопитель;
– Договор с оператором фискальных данных.
При выборе кассы специалисты посвятят во все нюансы пользования, однако важно понять сразу – касса для приема платежей картой нам не особо потребуется, нужна именно касса с возможностью пробития чеков онлайн (по интернету).
При формировании чеков для гостя нужно правильно настроить теги и саму кассу, указав как собственника, так и себя как агента. Налоговые органы распознают, что полученные средства – доход собственника, а не ваш, и не станут донимать проверками.
После того, как разобрались с чеком для гостя и удержали наше агентское вознаграждение, пробиваем онлайн-чек для собственника. Данные чеки и сформируют наш налог.
Как миновать все эти заботы?
Для этого мы разработали специальную опцию для управляющих арендными квартирами и пока что не видели аналогичных решений на рынке. Вы получаете средства для оплаты своих налогов, а всю остальную работу на себя возьмет агент по приему платежей. Причем это обойдется дешевле, чем если бы вы самостоятельно организовали прием платежей.
Если интересно, оставляйте ваши контакты здесь. Проведем для вас презентацию наших возможностей по данной услуге.
Полную версию статьи читайте на сайте Хозяин Сервис.
Подписывайтесь на мой канал для управляющих арендными квартирами, чтобы следить на новостями.
