Как зарегистрировать пристройку к дому, можно ли делать ее без разрешения на строительство, какие пристройки обязательно нужно оформлять и как это делается?
Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле
Мы уже не раз говорили о том, что собственность на землю не дает права делать и строить на ней что угодно – возможности использования земли ограничены законом. Например, Земельный кодекс четко определяет, какой деятельностью разрешено заниматься на участке и что можно на нем стоить (и можно ли вообще). Градостроительный кодекс содержит требования к постройкам, а строительные правила или ПЗЗ (правила землепользования и застройки) устанавливают, кроме прочего, допустимые расстояния между строениями. Кроме того, закон обязывает владельца земли регистрировать постройки на собственном участке и ставить их на кадастровый учет.
Ответ на вопрос, надо ли «оформлять» пристройку к частному дому, зависит от того, что собой представляет эта пристройка. Давайте разбираться, что говорит закон.
Нужно ли регистрировать веранду, пристроенную к дому
Любая пристройка, которая неразрывно связана с домом, считается реконструкцией (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса). В кодексе прямо указывается, что реконструкция – это в том числе надстройка и перестройка. По умолчанию любое увеличение площади дома за счет пристройки требует оформления, так что веранду тоже нужно «узаконивать».
То же самое касается вопроса, нужно ли регистрировать террасу, пристроенную к дому: если она связана с домом и увеличила его полезную площадь, то оформление необходимо. Аналогичные правила действуют и для гаража.
Тут важно понимать, что по букве закона веранда, терраса или гараж, пристроенные к дому, считаются одной с ним постройкой, то есть речь идет об изменении параметров капитального строения. Если дом “узаконен” и поставлен на кадастровый учет, на него имеется технический план, который хранится в базах Росреестра. По закону любое отклонение от этого документа – нарушение, поэтому при изменении характеристик дома его владелец обязан уведомить Росреестр, который обновит сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.
Нужно ли узаконивать навес
Если это легкосборное сооружение без фундамента, при создании которого не затрагивались конструкции дома, то не нужно. То же касается небольших улучшений: крыльца, козырька, шкафа для хранения газовых баллонов, дощатого хозяйственного сарайчика и тому подобного. Если они не дают существенного увеличения площади, могут быть легко разобраны без ущерба конструкциям дома и имеют исключительно вспомогательные функции, то не будут считаться реконструкцией.
Нужно ли разрешение на пристройку к дому на собственном участке
Это, пожалуй, самый важный пункт, и мы советуем вам отнестись к нему со всей серьезностью, иначе с оформлением пристройки возникнут проблемы.
Если пристройка капитальная, то есть на фундаменте и тем более с коммуникациями, такую реконструкцию дома нужно обязательно согласовывать с местными властями.
Многие слышали, что с 2018 года разрешение на строительство и реконструкцию частных и садовых домов отменено (п. 17 ст. 51 ГрК), однако это не означает, что для пристройки к дому на своем участке не нужны никакие документы. Уведомлять власти о перестройке дома по-прежнему нужно, но теперь это делается в уведомительном порядке. Вместо разрешения на строительство выдается Уведомление о соответствии планируемого строительства (ст. 51.1 ГрК). Для удобства мы позволим себе далее называть его разрешением на строительство, поскольку суть документа именно такова и без него строить нельзя.
Для некапитальных пристроек разрешение (согласование) не требуется.
Важно знать: штраф за незаконную пристройку к частному дому – от 2 до 5 тыс рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Это кажется немного, но кроме штрафа владельцу самостроя будет вынесено предписание о сносе пристройки. Если он не подчинится требованиям властей, то будет оштрафован повторно, а в дальнейшем может быть лишен участка через суд.
Нужно ли согласие соседей на пристройку к дому
Для частного дома на собственном земельном участке оно не нужно и не входит в список обязательных документов для оформления пристройки. Иногда в интернете можно найти «юридический совет», когда владельцу участка рекомендуют получить разрешение соседей, если его строение будет слишком близко к границе участка. Тут нужно понимать, что подобное соглашение не дает права нарушать нормы, установленные государством, и не имеет юридической силы. Соответственно, если соседи «передумают» и подадут в суд с требованием снести постройку, суд будет руководствоваться нормами закона, а не соседским соглашением. Как строить на дачном участке с соблюдением всех расстояний – смотрите по ссылке.
Как оформить разрешение на строительство пристройки к частному дому
Первое, с чего нужно начать, чтобы узаконить капитальную пристройку к частному дому на собственной земле – подать местным властям «Уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» – это полное название документа, форму смотрите по ссылке. Для его заполнения потребуются:
- Паспортные данные заявителя
- Его адрес
- ИНН
- Контактные данные
- Кадастровый номер и адрес участка,
- Сведения о параметрах будущей реконструкции. Например, если увеличивается площадь застройки, то заполняется соответствующая графа.
- Схема реконструкции – выносится на отдельный лист, сделать это можно самостоятельно, инструкция по ссылке..
Из прочих документов потребуются выписки из ЕГРН на дом и земельный участок. Если заявитель не собственник участка и дома и действует от его имени, будет нужна нотариальная доверенность.
Подать заявление и документы на оформление пристройки к частному дому можно в МФЦ по месту нахождения участка, через региональный портал Госуслуг (доступно не во всех регионах) или лично в подразделение местной администрации, которое за это отвечает. Это может быть, например, комитет по градостроительству и архитектуре, координаты придется узнавать через каналы связи с местными властями. Услуга оказывается бесплатно.
Заявление должно быть рассмотрено в течение 7 рабочих дней (ст. 51.1 ГрК). Если реконструкция дома не нарушает никаких норм и требований, то по результатам рассмотрения заявителю будет направлено так называемое «Уведомление о соответствии… » - полное название по ГрК мы здесь приводить не будем, оно очень длинное. Этот документ можно считать разрешением на строительство для пристройки к частному дому.
Отказать в удовлетворении заявки местные власти тоже могут, в таком случае документ будет называться «Уведомление о несоответствии…» В нем обязательно должно быть указано, какие именно нормы нарушает сооружение пристройки. Например, частный дом по ГрК запрещено делить на самостоятельные объекты недвижимости, то есть превращать его в таунхаус или многоквартирное жилье, и если проект реконструкции позволяет заподозрить такие планы, власти это не разрешат. То же самое – если пристройка находится слишком близко к улице или участку соседей, нарушает противопожарные расстояния и пр.
Продолжение читайте на нашем сайте!