Для рассмотрения вопроса роста цен на землю необходимо проанализировать динамику роста цен в 2024 году, общее экономическое состояние в стране и основные законодательные изменения в земельной сфере.
В 2025 году вступят в силу несколько федеральных законов. Если очень кратко, то:
- появится обязанность по освоению земельного участка в течении 3 лет;
- эскроу-счета распространятся на ИЖС, использовать эскроу можно будет только по утвержденным проектам;
- использовать семейную ипотеку можно будет только с эскроу;
- надо будет регистрировать и ставить на учет все капитальные здания на участке;
- купли-продажа участков может быть только если установлены границы участка.
Основное значение здесь будет иметь распространение эскроу-счетов на рынок ИЖС. Существует мнение, которое близко и мне, что рост цен на квартиры в последние несколько лет был во многом обусловлен введением эскроу-счетов. Государство сделало рынок первичного жилья безопасным, но ценой этого стал почти двукратный рост издержек для строительных компаний.
Аналогичный эффект я ожидаю и в сегменте ИЖС. Да, уже нет массовой льготной ипотеки, ее прикрыли еще в прошлом году. Но тем не менее эффект роста точно будет. Кроме того, если сравнивать рост цен на участки с основным конкурентом в виде квартир, то мы видим следующие результаты.
По итогам 2024 года медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах-миллионниках увеличилась на 13,5% и достигла 174 тыс. руб. за 1 кв. м. (по данным РБК). В Екатеринбурге (+18,7%), Казани (+13,9% ), Москве (+12,1%), Воронеже (+11,7%). В большинстве остальных мегаполисов годовая динамика стоимости метра готового жилья находилась в диапазоне от 1,6% до 9,7%.
А теперь сравним с ростом цен на Участки. Самые высокие темпы роста цен на землю (по данным того же РБК), зафиксированы в Калмыкии (в 2,5 раза), на Алтае (в 2 раза), а также в Тюменской области (+80%), Тыве (+74%) и Свердловской области (+71%). В Московской области сотка за год стала дороже на 28%, а в Ленинградской — на 27%.
Таким образом, рост цен на землю в среднем был выше во много раз, чем на квартиры. Я полагаю, что причин изменения указанного тренда нет.
Будет ли дальнейший опережающий рост? Безусловно да! Почему? - Нет причин для слома тренда 2024 года. - Экономическая ситуация резко не должна меняться, при условии сохранения такой же внешнеполитической ситуации в стране. Инфляция также должна оставаться высокой. - Введение эскроу-счетов на ИЖС. - Сохранение эффекта низкой базы, частный дом все еще дешевле квартиры, загородный дом, в среднем, дешевле квартиры аналогичной квадратуры чуть ли не в 2 раза. Цены на Участки последние 10 лет росли меньше, чем на иные активы. - В отличии от строительства многоквартирных домов, частное домостроительство не разгонялось льготной ипотекой. - Задержки в строительстве многоквартирных домов, проблемы у Застройщиков. Официальное разрешение на перенос сроков сдачи жилья, что многих подтолкнет в сторону ИЖС. - Доступная цена на землю. Есть возможность купить Участок в Подмосковье даже за 500 тысяч рублей, что дает возможность купить землю небогатому человеку. - Частичные отток огромной денежной массы с накопительных депозитных счетов. По данным ЦБ на вкладах у граждан больше 50 трлн. Эти деньги могут пойти как на фондовый рынок, так и на покупку земли. - Усиление политики государства по стимулированию частного домостроительства.
По моим прикидкам рост цен на землю не факт, что будет взрывным, но с большой долей вероятности будет почти в два раза выше, чем на квартиры или чем общий рост цен (официальная инфляция). Поэтому, рынок земли очень привлекателен как для инвестирования, так и для покупок под собственные нужды в 2025 году.
Если у Вас возникли вопросы по данной теме или нужна юридическая консультация можете обратиться ко мне через ВК или Макс
Важные новости, аналитика и наблюдения в сфере земли и загородной недвижимости на моем канале, обязательно подпишитесь!)