Высокая ключевая ставка вынуждает застройщиков откладывать новые проектов, но некоторые старты продаж все же состоятся. Самые интересные и перспективные разберет Виктор Зубик, основатель компании Smarent: на какие проекты нужно обратить внимание, а какие – лучше обойти стороной.
Стартов мало – боятся и застройщики, и инвесторы!
А вы знали, что в 2029 году объем ввода жилья в России будет рекордно низким? Есть одна проблема: застройщики в 2025 году вообще не хотят стартовать. У многих до 90% продаж обеспечивала ипотека, а с этим сейчас непросто, и девелоперы не понимают, кто и почему будет покупать квартиры на старте продаж с передачей ключей в 2029–2030 годах.
Итог: в 2025 году старты продаж все же будут, но цены на них могут оказаться совсем не «вкусными».
Sokolinn Park от Эталона
Первый проект, о котором хотелось бы поговорить, — это проект Эталона Sokolinn Park. Сейчас многие девелоперы активно осваивают район Сокольников. Можно предположить, что это будет классический жилой комплекс.
Хотя проект называется Sokolinn Park, пешком до парка Сокольники добраться не получится. Ближайшие станции метро — «Преображенская площадь» и «Бульвар Рокоссовского».
Точные сроки ввода пока неизвестны, но, скорее всего, это будет 2029 год, а ключи, возможно, и 2030 год. При этом очень маловероятно, что Эталон даст интересные цены на старте.
Вряд ли Эталон захочет устраивать распродажу в новом проекте, чтобы пополнить счета эскроу. Инструментов для стимулирования спроса нет, выгодной ипотеки нет. Логика большинства застройщиков такова: строительство длится 3–4 года, за это время ключевая ставка может снизиться, и появится новая волна спроса на недвижимость.
Шабловка 35 и ЖК «Марк» от ЛСР
Следующий проект — это ЖК «Шаболовка 35» от ЛСР. В этом году ЛСР должен порадовать нас двумя стартами продаж. Помимо «Шаболовки 35», застройщик также выйдет с проектом под кодовым названием «Марк», который расположится между Зилартом и Shagal.
Честно говоря, Марк кажется мне довольно странным проектом. Это, по сути, очередная башня-свечка с яркими фасадами (в стиле ЛСР), без удобного доступа к метро. Строительство такой высотки затянется минимум до 2030 года. Да, к этому времени в районе появится станция метро, и территория будет развиваться, но даже сейчас цены на текущие проекты ЛСР в районе Зиларта выглядят более привлекательными.
Если вернемся к Шаболовке, то, на мой взгляд, это может быть уникальный и интересный проект просто потому, что это Шаболовка. В ЮЗАО у нас практически нет стартов продаж, до Садового кольца можно дойти пешком: «Шаболовская» — 3 минуты, «Октябрьская» — 18 минут.
Это проект бизнес-класса, который ЛСР, вероятно, будет позиционировать как премиальный, хотя их прошлый опыт не внушает доверия. Площадь — около 86 тыс. м². Как обычно, обещают магазины, аптеки и кафе. По фасадам — стандартные высотные свечки, которые в офисе продаж назовут «доминантой района».
Перспектив для роста нет: район не развивается, инвестиций не ожидается. Ближайший конкурент — «Мангазея» на Тульской, где студии стартовали с 14 млн, а однушки — с 20 млн, тогда как рынок там тянет до 30 млн.
Шаболовка привлекательнее, но проект сомнителен с точки зрения инвестиций. Если студии появятся по 15 млн, есть семейная ипотека или выгодная рассрочка — это может быть хорошей возможностью. Но вариант скорее для тех, у кого уже есть недвижимость или кто хочет именно этот район.
STONE Rise от Stone
Stone уверенно заявляет о себе своими проектами, и, на мой взгляд, компания действительно борется за качество. Фасады пока точно не определены, хотя есть довольно симпатичные рендеры. Однако я бы поспорил по поводу цветовых решений. Впрочем, в проекте Stone Sokolniki девелопер уже пошел на корректировку фасадов, адаптируя их под район, так что, скорее всего, здесь тоже все будет хорошо.
Проект Stone Rise привлекателен по нескольким причинам. Во-первых, выгодная рассрочка от застройщика. Во-вторых, развитая инфраструктура — район уже обеспечен всем необходимым благодаря проекту «Символ» от «Донстроя».
Хотя формально Stone Rise не относится к району метро «Римская», он расположен на стыке Лефортово, Нижегородского и Таганского районов и будет находиться в Лефортово.
Транспортная доступность отличная: две станции метро и две станции МЦД. Дополнительно застройщик планирует бизнес-кластер, что повысит экономическую привлекательность проекта.
Я действительно жду этот проект и считаю, что он может быть интересным. Когда был старт продаж предыдущего проекта этого застройщика Stone Sokolniki, то цены на старте были очень хорошими, но многие просто не успели забронировать квартиры. Поэтому мы создали Telegram-бота, который поможет вам не пропустить старт продаж, особенно в Stone Rise. Это не реклама — нужно детально разбираться, подходит ли проект именно вам. Однако есть ощущение, что это может быть сильный старт.
L67 от FORMA
Следующий проект у нас от застройщика ПИК, но на этот раз от его дочерней компании — компании Forma. Она выходит на старт продаж, на мой взгляд, с очень хорошим проектом, прежде всего за счет удачной локации. Почему? Потому что это Ленинградское шоссе, метро «Беломорская» и канал Москвы-реки.
Север Москвы активно застраивается, рядом уже есть Legenda «Северный порт» и Мангазея на «Речном» с высокими ценами. Однако этот участок земли должен стоить дешевле, так как находится на второй береговой линии.
Цены пока неизвестны и будут корректироваться в зависимости от спроса. Старт продаж изначально планировали на 2–3 квартал 2024 года, но, скорее всего, он состоится не раньше середины 2025-го.
Жилой комплекс получил название L67, что выглядит неудачным. Проект расположен в престижном районе, хотя еще 10 лет назад метро «Беломорская» не считалось престижной локацией. Площадь застройки — 4 га. Обещают бизнес-класс, но если студии будут дороже 15 млн ₽, проект наверняка назовут премиальным.
Хотелось бы видеть проекты с отделкой с датой сдачи в 2029–2030 годах, но застройщики избегают этого, так как себестоимость в будущем неизвестна. Все стартующие сейчас проекты, скорее всего, будут без отделки.
Вот пример: застройщик «Страна Девелопмент» выводил проект WOW и в 2022 году и продавал отделку в бизнес-классе по 50 тыс. ₽ за квадратный метр. Сейчас это уже 70–80 тыс. Я видел эту отделку и писал о ней в Telegram — она хорошая, на 4 из 5. Да, не идеальная, но за 50 тыс. ₽ за метр даже с отдельной бригадой, дизайнером и контролем сделать лучше вряд ли получилось бы. Сейчас такая отделка обошлась бы уже не в 50, а в 75 тыс. ₽ за метр.
Поэтому, к сожалению, скорее всего, все новые проекты будут без отделки. Было бы логично, если бы государство не просто убрало ГОСТы, а еще и обязало застройщиков сдавать жилье с отделкой — тогда бы ситуация улучшилась.
Голубинская 28 от А101
И следующий проект точно понравится тем, кто ждет старта продаж в Юго-Западном административном округе Москвы. Все его обожают, но все-таки это локация метро «Новоясеневская», практически у МКАДа, а застройщиком выступит А101. То есть сразу возникает ряд нестыковок, и понятно, что никто не предложит здесь комфорт-класс по адекватной цене, даже у метро «Новоясеневская».
Проект будет располагаться на месте бывшего торгового центра и получит название «Голубинская 28». Пешком до метро придется идти минимум 16 минут, но, возможно, будет путь через конный клуб «Прованс» и зеленую зону.
В целом проект выглядит неплохим: рядом Битцевский парк, но при этом близость к МКАДу делает район довольно шумным, и я не могу назвать его экологически чистым. Площадь застройки составит около 10 гектаров. Обещают инфраструктуру: паркинг, спорткомплекс, медицинский центр, школу на 475 учеников и детский сад на 250 мест. Однако все это пока лишь обещания.
К архитектуре вопросов нет — плотная застройка, и район наверняка найдет своего покупателя. Но, как всегда, в недвижимости решает локация, локация и еще раз локация. Если бы проект находился ближе к центру, он был бы намного привлекательнее, особенно учитывая нехватку новостроек в юго-западной части города.
Тем не менее надеяться на выгодные цены здесь тоже не стоит. Например, рассчитывать, что на старте продаж квартиры будут стоить 300 тыс. ₽ за метр, не приходится. Кроме того, сроки строительства такого проекта составят минимум 3–4 года, а значит, ввод в эксплуатацию и передача ключей состоятся не раньше 2029 года.
Симоновский вал от ФСК
А вот более интересный проект — это проект от ФСК, который будет называться «Симоновский вал», и нет — он не будет связан с Симоновской набережной на Автозаводской.
На самом деле, проект ближе к метро «Дубровка» на Новостаповской улице. Его основными конкурентами, скорее всего, станут MyPriority Дубровка и Метрополия.
Застройщик обещает современный проект бизнес-класса в историческом районе Москвы с развитой городской инфраструктурой. Спойлер: инфраструктуры там нет вообще. В этой точке нет никаких точек роста и перспектив развития района. Если говорить о локации, то, возможно, интереснее выглядит территория ближе к Волгоградскому проспекту, где застраивается бывшая промзона, либо Южный порт.
Мне сложно понять целевую аудиторию этого проекта, но несложно догадаться, что цены будут высокими, потому что это ФСК. Как всегда, они будут активно продвигать свои «выгодные» рассрочки. При этом к качеству фасадов, отделке и в целом к работе ФСК есть немало вопросов.
Стоит ли следить за проектом Симоновский вал и ждать старта продаж? Думаю, это бессмысленно. Разве что через несколько лет, если будет хорошая распродажа. Но кому и зачем он будет нужен? Тем более что в районе метро «Волгоградский проспект» уже представлено множество проектов.
VERY Южная от ГК Основа
Следующий проект будет как раз-таки на юге Москвы, в районе метро «Южная». Это будет Very на метро «Южная». Если судить по названию, этот проект реализует застройщик «Основа». Старт продаж запланирован на этот год, и действительно, в этой локации давно не было нового жилья.
До станции метро — всего 5 минут. Плюс у «Основы» можно рассчитывать на выгодную рассрочку. Если застройщик действительно выйдет с этим проектом, то, скорее всего, это будет формат «бизнес-лайт» — не полноценный бизнес-класс, а что-то ближе к комфорт-плюс. По уровню качества проект, вероятно, будет напоминать Level. А значит, цены должны быть относительно доступными.
Рассматривать квартиры у метро «Южная» под аренду — спорный вопрос, но в этой локации мало нового жилья. Если «Основа» предложит действительно хорошие цены на старте, а они часто это делают, то проект стоит изучить.
Uno Горбунова от ГК Основа
Ну и плюс мы еще ждем проект Uno Горбунова. У застройщика ГК «Основа» уже есть Uno Соколиная гора, Uno Головинские пруды, Uno Старокоптевский — и теперь ожидается продолжение этой серии.
Главный вопрос к проекту — его локация. Он находится у МКАД, рядом только станция МЦД-1 «Сетунь», без доступа к метро. Однако это запад Москвы, что может привлечь определенную аудиторию. Инвестиционная привлекательность зависит от цен.
Если недвижимость приобретается под аренду, отсутствие метро снижает спекулятивный потенциал, особенно в нынешних условиях. Даже при покупке в семейную ипотеку транспортная доступность остается ключевым фактором.
Для сравнения, в Uno Соколиная гора, несмотря на расположение на востоке, есть станция МЦК и развитый рынок аренды — студии там сдаются за 73 тыс. ₽ в месяц, что делает проект предсказуемым. В случае с Uno Горбунова пока неясно, кто станет его покупателем. Для жизни он может подойти, особенно любителям экологии и запада Москвы, но как инвестиция — все зависит от цен и перспектив развития района.
ЖК Solos от DAR (бывший Бэсткон)
Следующий проект — это ЖК Solos от застройщика DAR (бывший Бэсткон). К этому девелоперу есть много вопросов, особенно если вспомнить, как он строил свои предыдущие проекты. Качество их застройки вызывало нарекания, и даже несмотря на то, что они вывели девелопмент в отдельный бренд, сменили юрлицо и логотип, это еще не гарантия улучшений.
Тем не менее компания планирует активно строить: у DAR заявлено около пяти площадок. Один из новых проектов — Solos в районе Сокольников, рядом с парком. Визуально архитектура выглядит привлекательно, но, на мой взгляд, проект больше напоминает бизнес-центр, чем жилой комплекс, где хотелось бы жить с семьей. Его аудитория — скорее арендаторы, которым важно находиться рядом с парком Сокольники.
По рендерам лобби и общих зон обещают качественную концепцию. Заявленная площадь квартир — от 29 м2. Также будут эксклюзивные квартиры до 153 квадратов с высокими потолками.
Но важно понимать, что речь идет не о районе метро Сокольники. Проект расположен ближе к ТТК, с урбанистичными видами на железную дорогу и транспортные развязки. То есть концепция скорее напоминает ЖК MOD и другие проекты с упором на аренду. Да, пешком можно дойти до парка Сокольники, но вопрос в том, насколько это будет комфортное место для жизни.
Главный фактор здесь — цена. У DAR нет репутации надежного застройщика, поэтому, скорее всего, им придется демпинговать. Однако при такой локации и низкой стоимости неизбежно страдает качество строительства, а это значит, что мы можем снова столкнуться с теми же проблемами, что были у «Большой семерки» или «ЖК Время» — проектов, построенных еще Бэсткон.
Вывод: проект может быть интересным, но это риск. Единственное, что может его оправдать, — это действительно хорошая цена. Посмотрим, удастся ли застройщику нас удивить.
ЖК «Южный порт» от АЭОН
Я бы точно присмотрелся к стартам в районе Южного порта. Он входит в число интересных локаций. Хотя по документам это больше район Печатники, он известен именно как Южный порт.
Сейчас там планируется проект от АЭОН — застройщика, который строил Кутузовский Ривер Парк и Ривер Парк на Коломенской. В целом, это очень качественный девелопер, и они обещают нам ЖК «Южный порт» или «You-Port» (название пока не подтверждено).
Проект выглядит футуристично и соответствует концепции «Москва-Сити 2». Это масштабная застройка: 43 га, 1,5 млн кв. м недвижимости, башни до 300 м, общественная зона — 500 тыс. кв. м, срок реализации — до 2033 года.
Появятся высотные доминанты и новая станция метро, что делает проект значимым, но это долгосрочная инвестиция. Если АЭОН предложит качественное жилье и выгодные условия, например, рассрочку, он может заинтересовать инвесторов, ориентированных на развитие локации, а не быструю сдачу.
Однако цены на старте в Южном порту уже были высокими — проекты вроде Portland от Forma и Level Южнопортовая сразу вышли с дорогими предложениями, а инфраструктура в районе пока отсутствует. Если застройщик растянет реализацию на 5 лет и предложит гибкие условия, это может заинтересовать консервативных инвесторов.
Дополнительно в районе планируется ЖК UltimaCity от Кортрос. У девелопера спорная репутация: комфорт-класс с элементами бизнес-сегмента, но по цене именно бизнеса. Архитектура без «вау-эффекта», поэтому ключевыми факторами станут стоимость, планировки и условия покупки. Если проект пойдет по сценарию Headliner, где стартовые цены были удачными, он может стать хорошим вариантом под аренду.
Квартал Герцена от Брусники
Ну и, наконец, последний проект — «Квартал Герцена». Вы можете сказать: «Подождите, но он же уже стартовал и давно продается застройщиком Самолет». Да, но Самолет продал одну из своих площадок региональному застройщику — Бруснике. По сути, они избавились от «чемодана без ручки».
Проект будет находиться в Восточном Бирюлеве, на юге Москвы, в районе с развитой инфраструктурой. Рядом скоро откроется станция метро «Лебедянская», до которой можно будет дойти пешком, что улучшает транспортную доступность. Площадь застройки — 27 гектаров. Это стройка на многие годы. Самолет стартовал продажи еще в декабре 2023 года, но не стал продолжать проект и передал его Бруснике. Теперь Бруснике придется дорабатывать и, возможно, исправлять недочеты.
Однако у Брусники есть плюсы. Они делают качественные дворы и подъезды и умеют строить комфорт-класс. Но главный вопрос — по какой цене? Если студии в 17 м2 будут стоить от 7,7 млн ₽ без отделки или с фирменным whitebox от Брусники, то, извините, но классическая квартира от ПИК в пределах МКАДа, например, рядом с метро Матвеевская, будет куда более выгодной покупкой.
Но сам факт, что Самолет — один из крупнейших девелоперов с мощным финансированием — не смог реализовать этот проект и продал его Бруснике, вызывает вопросы.