Не секрет, что в России распадаются семь из десяти браков, а именно — от 600 до 700 тысяч семей ежегодно. Для разводящихся супругов, имеющих недвижимость, купленную в кредит, остро стоит вопрос о том, что делать с ипотекой при разводе. Кратко и понятно разберем, является ли приобретенная супругами в кредит квартира совместно нажитым имуществом, как урегулировать взаимоотношения с банком, как делить ипотечный долг, как на процесс влияет использование в кредите материнского капитала. Тема кредитования и права не теряет актуальности.
Исходя из Семейного кодекса, жилье, которое супруги купили по ипотечному кредиту, — это имущество, нажитое ими совместным образом. Исключения могут прописываться в брачном контракте. Отдельно отметим, что унаследованная одним из супругов или подаренная одному из них недвижимость не является совместной собственностью.
Ипотечная задолженность, как показывает российская судебная практика, часто перекладывается на жену и мужа в соответствии с теми же долями, какими они поделят всю другую общую собственность при разводе.
Но по законодательству бывшие жена и муж — это равные заемщики по отношению к кредитной организации, т. е. они отвечают по ипотеке солидарно, имеют равные права.
Ипотечная недвижимость находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке. Если ипотечный кредит на момент раздела имущества не погашен, должен быть совершен не только раздел квартиры, но и долговых обязательств перед банком, которые потребуется зафиксировать в новом кредитном договоре. При этом супруги не могут делить долговые обязательства в соглашении без согласия банка.
В принципе, банкиры вправе предъявить требование обслуживать жилищный заем к любому из разводящихся супругов. Если оплачивать кредит станет целиком только муж (или жена), он вправе предъявить требование своей бывшей второй половинке, чтобы она возместила ему равную величину выплаченной банкирам задолженности.
Бывшая пара может поделить задолженность или по суду, или в соответствии с соглашением супругов.
У первого варианта минус в следующем: если долго выяснять отношения и судиться, то можно пропустить платежи по ипотеке. В данных обстоятельствах банкиры могут пойти на наложение взыскания на залог, то есть на квартиру.
Если заключить соглашение супругов, появляется несколько вариантов урегулирования сделки с кредитной организацией:
1. Если один из супругов зарабатывает больше и имеет возможность для продолжения выплат по ипотеке в одиночку, то предпочтительным вариантом является передача ему квартиры и обязательств по обслуживанию долга.
2. Продажа залога, полное погашение ипотеки, потом дележ остатка полученных денег между бывшими мужем и женой.
И тот, и другой вариант необходимо согласовывать с банкирами. Обычно в первой ситуации требуется переоформление ипотеки, чтобы в договоре фигурировал только один супруг. При варианте №2 необходимо получение согласия банка на реализацию квартиры, являющейся залогом по ссуде.
Если использовался маткапитал, цепочка удлиняется. В этом случае необходимо получить согласие банка, а также органов опеки и попечительства.
Родителям не обойтись без выделения ребенку доли в другом жилье, либо оценочную стоимость можно положить на его банковский счет рублями. При этом жилищные условия несовершеннолетнего не должны быть ухудшены, размер доли не может быть уменьшен. Основная сложность заключается в том, что для продажи нужно разрешение органов опеки, а на практике доли детям можно выделить только после погашения ипотеки. Для этого можно закрыть долг самостоятельно, либо найти покупателя, который готов погасить остаток долга в счет приобретения недвижимости. Во втором случае заключается нотариальная сделка, в которой прописываются условия соглашения сторон. Остальное имущество делят родители в соответствии с судебным решением.