Эта непростая и поучительная история — про двух молодых москвичей, Юрия и Ирину Вайс. Супруги воспитывают двух детей — дочь (она родилась в 2017 году) и сына — (родился в 2022-м).
Покупка недвижимости
В 2021 году семейная пара купила свою первую квартиру. Программа «Семейная ипотека» со ставкой 6% в то время уже действовала (она была принята в 2018 году). Однако на тот момент для оформления ипотеки на льготных условиях семье нужно было иметь как минимум 2-х детей, один из которых должен был родиться после 2018 года.
У Юрия и Ирина тогда был только один ребенок, поэтому они купили 2-комнатную квартиру с привлечением обычной ипотеки, на рыночных условиях. Ставка по их кредиту составила 8% годовых. В 2021 году это были стандартные условия. Платеж по ипотеке оказался 12 000 рублей в месяц. И его супруги вносят в банк до сих пор.
В 2022 году в семье Ирины и Юрия родился еще один малыш. И молодые люди решили приобрести себе еще одну квартиру. Недвижимость в пределах МКАД они, видимо, уже не потянули. И поэтому решили купить маленькую однокомнатную студию в Зеленограде. Площадь этой квартиры была всего 23 м², стоила она 5 млн 992 тыс. 42 рубля. И эту квартиру семья Вайс купила уже с привлечением «Семейной ипотеки».
В качестве первоначального взноса молодые люди внесли 20% от стоимости жилья. При этом 833 000 рублей они внесли материнским капиталом, и 367 000 рублей добавили из своих накоплений. 4 793 000 рублей супруги получили в кредит по программе «Семейная ипотека» по ставке 6%. Договор с банком они заключили на 30 лет. Сделка была проведена в феврале 2024 года. Ежемесячный платеж по этому льготному кредиту составил 28 734 рубля.
Рефинансирование кредита
Буквально через неделю после покупки 2-й квартиры в семье Вайс начались сложности. Маму Юрия парализовало. Ухаживать за больной женщиной стала Ирина, поэтому выйти из декретного отпуска на работу она уже не могла. Выплата 2-х ипотечных кредитов с совокупным платежом около 40 тысяч рублей легла на плечи Юрия. С трудом, но семья справлялась с такими платежом.
Тут как-то на глаза супругам попалась реклама одного из банков. В ней говорилось: если у родителей с детьми есть «обычная ипотека», то ее можно рефинансировать на условиях «Семейной». И Юрий с Ириной, недолго думая, решили уменьшить ставку по своему первому кредиту с 8 до 6%.
Повышение платежа в 2,5 раза
Супруги подали заявку на рефинансирование своего ипотечного кредита от 2021 года, и банк ее… одобрил. Старый кредит был закрыт, а ставка по новому составила 6%. 4 месяца супруги платили две льготных ипотеки. А затем банк резко поднял им ставку по тому кредиту, который был взят для покупки студии в Зеленограде — с 6% до 17,5%. Соответственно, платеж с 28 734 рублей вырос до 70 156 рублей в месяц (сразу в 2,5 раза).
Итого совокупный платеж по двум кредитам стал более 82 000 рублей.
Почему так получилось
Вскоре выяснилось, что в 2023 году государство изменило правила льготной «Семейной ипотеки». До 23 декабря 2023 года каждый россиянин мог оформить себе сколько угодно льготных ипотек. Главное, чтобы это позволяла его платежеспособность.
А вот, начиная с 23 декабря 2023 года, родители могут оформить себе лишь одну «Семейную ипотеку» по льготной ставке.
В семье Вайсов получилось так: в феврале 2024 года они взяли льготную ипотеку на покупку второй квартиры в Зеленограде. А через некоторое время банк выдал им еще одну льготную ипотеку на закрытие старого кредита. Правило «Одна льготная ипотека в одни руки» оказалось нарушено. По одному из кредитов льготные условия были аннулированы, и ставка по нему поднялась до среднерыночной. На тот момент это было 17,5%.
Почему государство изменило условия
Давайте разберемся, как работают эти льготные ипотеки. И почему государство ввело такие ограничения. К примеру, сейчас ключевая ставка ЦБ составляет 21%. По этой ставке коммерческие банки занимают деньги в Центробанке. Ставки по вкладам для граждан и организаций находятся примерно на этом же уровне. Соответственно, банки привлекают средства под 20%, и выдают гражданам потребительские кредиты по ставкам 33-35%. Чтобы работать с прибылью.
Тем не менее, программа «Семейной ипотеки» действует до сих пор. И до сих пор родители с детьми могут получить кредит на покупку жилья под 6%. Кто-то — теоретически, а кто-то и практически. Что же заставляет банки работать себе в убыток?
Льготные кредитные программы субсидирует государство. Для этих целей в бюджете выделяются специальные средства. Сначала банки выдают гражданам «невыгодные» для них кредиты. А затем государство за счет субсидий компенсирует банкирам финансовые потери и даже еще немного доплачивает. Правительство возвращает банкирам разницу между завышенной ключевой ставкой и низкой ставкой по договору (то есть компенсирует убытки) плюс доплачивает сверху 2% (это прибыль банкиров за операционные услуги).
Чтобы стало понятнее, покажем это на примере. Так, в декабре 2021 года ключевая ставка ЦБ была 7,5%, а «Семейную ипотеку» банки выдавали под 6%. Какую компенсацию они получали?
7,5% - 6% + 2% = 3,5%
То есть, фактически кредит выдавался под 9,5% годовых. Просто 6% платили банкам заемщики, и еще 3,5% доплачивало государство.
А вот через 2 года, в декабре 2023-го, ключевая ставка ЦБ стала уже 15%. А ставка по «Семейной ипотеке» так и осталась на прежнем уровне — 6%. И государству пришлось доплачивать больше:
15% - 6% + 2% = 11%
То есть, кредиты стали выдаваться фактически под 17%. Из них 6% платили банкам заемщики льготных категорий, и еще 11% за них доплачивало государство.
По понятным причинам, вокруг льготных ипотек возник ажиотаж. Все хотели получить заем под 6%, а не под 17. Так, один из россиян умудрился оформить себе целых 26(!) льготных ипотек. А кто-то — «только» 12 или 18. По итогу получилось: государство субсидировало покупку жилья не только семьям с детьми, но и не в меру активным инвесторам. Денег в бюджете на субсидии стало не хватать.
Но и сворачивать выгодную программу для родителей государство не стало. Просто ввело ограничения. Одну льготную ипотеку граждане, имеющие на это право, оформить могут. А если кому-то нужны еще кредиты, то пусть оформляют их на общих условиях.
Семья Вайс об этом не знала
И в результате непродуманного рефинансирования у них на руках получилось две льготных ипотеки. По одному из кредитов льгота была отменена. И совокупный платеж резко вырос до 80 с лишним тысяч рублей. Платить такие деньги семья не могла.
Заемщики попытались расторгнуть невыгодный для них договор через суд. Они были согласны вернуть квартиру застройщику. А банку оставить те 160 000 рублей, которые успели выплатить по кредиту. Взамен супруги просили вернуть им материнский капитал и первоначальный взнос.
Суд на такие условия, конечно, не пошел. Ведь банк уже перечисли застройщику 4,8 миллиона рублей. Которые тот, вероятнее всего, уже потратил. А если каждый заемщик будет расторгать договор, по которому у него не получается платить, то строительный рынок погрузится в хаос.
Чем кончилась эта история? Если честно, то мы не знаем. В прессе об этом не упоминается. Но в итоге семья с двумя детьми оказалась практически в безвыходном положении. Вернуть прежние условия они не могут, платить по новым — тоже. Известно, что Юрий Вайс — по специальности медик. И, чтобы выплачивать деньги по двум кредитам, ему приходится «ездить в зону СВО и трудиться медбратом».
Реакция общественности
Статья об этой непростой ситуации вышла в том числе «Московском комсомольце». В ней супруги, их адвокаты, журналисты и читатели на чем свет стоит поносят жадные банки и бездушное государство. Некоторые считают, что банк специально выдал неграмотным заемщикам кредит под 6%, чтобы потом поднять ставку до 17%. Таким образом банкиры загоняют людей в огромные долги на 30 лет. А капиталистическое государство в спорах между обычными гражданами и богачами всегда занимает сторону последних.
Еще раз о финансовой грамотности
Но я же выскажу, возможно, не самую популярную точку зрения. Чтобы читатели не попадали в такие безвыходные ситуации. И напомню, что заемщикам следует тщательно изучать действующие законы и условия кредитных продуктов.
Я понимаю, что Ирина и Юрий делают полезное для общества дело — воспитывают двух детей. Они имеют законное право на льготы. И если бы они купили свои квартиры в прошлом (2023-м) году, то все прошло бы гладко. Тогда льготных ипотек можно было оформить сколько угодно.
Но мы говорим о текущем 2024-м годе. Когда 115 тысяч наших сограждан, словно сорвавшись с цепи, уже оформили себе от 2 до 26 субсидированных ипотек. И я понимаю, почему правительство ввело такие ограничения для инвесторов.
Кто же виноват, что семья Вайс в 2024 году подала две заявки на льготную ипотеку? Почему супруги не ознакомились с актуальными условиями программы? Ведь даже «неграмотные люди» хорошо понимают, что кредит под 6% выгоднее, чем под 8%.Также несложно и прочитать, что с 23 декабря 2023 года можно взять только одну льготную ипотеку.
В итоге было: простая семья за 3 года смогла купить 2 квартиры. Ставки по их договорам по современным меркам были просто сказочные — 6 и 8 %. Платеж по двум кредитам был чуть больше 40 000 рублей. И его, пусть и не без проблем, вносил один супруг. А супруга могла сидеть дома с детьми и ухаживает за пожилой женщиной.
Но ведь этого недостаточно! Если есть такая возможность, то нужно дожать ситуацию до конца. И снизить низкую ставку еще на 2%. Впрочем, такое желание понять можно. Но непонятно: если вы рефинансируете кредит на несколько миллионов, то почему предварительно не изучить все условия программы? Вдруг они изменились?
В итоге вместо улучшения условия безнадежно ухудшились. И теперь непонятно, что делать. Разве что обвинять капиталистов и государство в своей неосмотрительности.
Хорошего дня, дорогие подписчики ❤️ и посетители!
Автор материала: Александр Смазнев
Больше интересных и полезных материалов:
✔️ Подписывайтесь на канал Деньги там, чтобы быть в курсе полезных финансовых лайфхаков, а также следить за историями людей о жизни и заработке.