Данная статья будет полезна не только покупателям в Сочи, но и в других регионах. Разберемся как купить квартиру в новостройке на лучших условиях. Расскажу почему риелторы не заинтересованы работать в Ваших интересах, а просто продают. Маркетинг застройщика и инвестиции в недвижимость. Невыдуманные истории и печальные кейсы. С чем придется столкнуться при выборе новостройки.
Я не буду упоминать конкретные объекты недвижимости, главное, что бы Вы поняли как всё устроено, и при покупке недвижимости, были во все оружии, сделали правильный выбор, купили выгодно.
Официальный сайт застройщика
Первое с чем Вы столкнётесь, это сайты двойники. Забиваем в поисковике название конкретного жилого комплекса или же в интернете вылез баннер с рекламой нового проекта от застройщика, заходим на сайт, подробно рассказано о доме, инфраструктуре, презентационное видео, планировки квартир, проматываем дальше, а цен нет. Нажимаем кнопку "узнать цены" а тут требуют ввести номер телефона. Или же другой сценарий: для Вас скидка, вылез баннер на пол экрана, и также, оставьте свой номер, мы Вам перезвоним. Есть сайты и с каталогом цен и планировками, но не всегда эти сайты являются официальным сайтом застройщика.
Будьте бдительны, многие агентства недвижимости делают одностраничные сайты жилых комплексов для привлечения потенциальных клиентов и выдают себя за официальный отдел продаж застройщика. Далее приходят в офис застройщика, проводят Вам личную презентацию или видеопрезентацию.
У каждого объекта, который строится по ФЗ-214 есть сайт, официальную страницу застройщика можно найти на сайте Наш.дом.рф
Риелторы
Все застройщики заинтересованы в сотрудничестве со специалистами по недвижимости, делегируя переговоры, презентацию объекта, одобрение ипотеки и ведение сделки. Мало кто понимает, что цены на квартиры в официальном отделе продаж и у риелтора одинаковые, все работают по одним и тем же базам недвижимости. Разница лишь в том, что сотрудники отдела продаж предлагают к покупке только свой ЖК, а у риелтора есть база всех объектов по ценам застройщика, а также риелтор может предложить альтернативу - рассмотреть варианты на вторичном рынке или же в другом проекте.
Но далеко не каждый агент по недвижимости будет показывать Вам альтернативу на вторичке, так как застройщики предлагают выгодные условия сотрудничества, сделку провести проще, мороки меньше. Большинство риелторов, которые занимаются новостройками, просто продавцы, у них цель одна - закрыть сделку и заработать, т.е. работают они в интересах застройщика, а не Ваших. Изучили комплекс по брошюрам, прошли обучение как продавать объект, и в поле, искать клиентов. Мало кто будет разбираться в Ваших потребностях, рассказывать, действительно, положение дел.
Комиссии
Вы наверное видели такую формулировку у риелторов, "новостройки без комиссии". На самом же деле, комиссионное вознаграждение изначально заложено в цену объекта, и его в любом случае выплатят, либо отделу продаж застройщика, либо агенту, который подобрал для Вас объект и дал объективную информацию по всему рынку. Для застройщика нет разницы, продать Вам на прямую или Вы придете с риелтором, цена квартиры, скидки и акции - всё тоже самое.
Цены в ОП и на вторичном рынке
Прежде, чем смотреть новостройки в городе Сочи, стоит изучить стоимость на вторичном рынке. В Сочи всего 14 жилых комплексов статуса квартира по ФЗ-214, и во всех проектах есть сданные корпуса, где продают квартиры от собственника. Также есть полностью сданные ЖК, где застройщик имеет большой пул квартир в продаже, но на вторичном рынке, как правило, получается дешевле, так как люди покупали на старте продаж, еще несколько лет назад, по другим ценам.
В альтернативу новостройки, в отдаленном районе города, можно рассмотреть покупку квартиры на вторичном рынке в более выигрышной локации. Тут палка о двух концах, новые жилые комплексы выглядят более современно и привлекательно, но если мы сравниваем цены по всему городу, зачастую получается выгодней рассмотреть готовую квартиру с ремонтом ближе к центру или морю, нежели в черновой отделке в спальном районе у застройщика.
Ценообразование и скидки
Когда застройщик выходит на рынок с новым объектом, есть минимально возможная стоимость продажи, в связи с проектным финансированием и финансовой моделью, так как все объекты по ФЗ-214 строятся в кредит. Но цену на старте устанавливают максимально возможную на сегодняшний день и ориентируются на спрос. Особенно заметно в тех регионах, где ограниченное количество новостроек, их и так купят, нет смысла продавать по нижней планке. Но в прогнозе цен, обязательно, будет положительная динамика, мол при сдаче комплекса цены вырастут в разы. И тут самое интересное, есть кейсы, когда старт продаж по 500 за м2, а через год, цена со скидкой уже, на пару сотен меньше.
Откуда тогда берутся большие скидки? Застройщик должен продавать метры и возвращать средства банку на эскроу счета, при значительном размере поступлений денежных средств участников долевого строительства на счета эскроу, девелопменту есть возможность минимизировать ставку по проектному кредиту. И тут логика проста: продажи есть - значит продажи осуществляются максимально дорого, пока берут, но когда продаж мало, планы не выполнены, застройщик вынужден опускать цены и делать скидки.
Цена квартиры, которую Вам предлагают зависит от способа расчетов. Наличные средства у Вас, или же ипотека. А может Вы хотите рассрочку? Изначально, есть поквартирная шахматка и матрица цен, где прайс варьируется в зависимости от условий расчетов. Опытный риелтор прекрасно понимает, в каком жилом комплексе на какую цену можно рассчитывать, где сделают лучшие условия в данный период времени. Логика проста - наличные одна цена (в виде скидки), а рассрочки, пониженные ставки ипотеки, и прочие плюшки, вшивают в цену. Поэтому, прежде чем радоваться классным условиям покупки, смотрим рынок и альтернативы. Есть же и другие примеры, когда застройщик продает по единой цене, не зависимо от способов расчета, но это, как правило, редкость.
Любителей поторговаться и выжимать все соки с менеджеров ОП и риелторов, хочу сразу огорчить, скидки больше чем нужно, Вам никто не сделает, индивидуальных предложений из разряда "только для Вас и только сейчас" не существует, поэтому, не обольщайтесь. Изначально есть информация на что Вы можете рассчитывать, и скидки - это лишь инструмент продаж, чтобы покупатель принял решение быстрей или здесь и сейчас.
Маркетинг отдела продаж
Маркетологи в девелопменте на столько круто работают, что продадут на первый взгляд непродаваемое, за очень дорого под соусом "бизнес класса" и инвестиций. А если мы начинаем разбираться в концепции комплекса, анализировать, сколько квартир в доме, какие планировки, локация, то тут бизнес классом в большинстве случаев и не пахнет вовсе, просто лишь красивая картинка.
Обычному человеку, кто не в теме недвижимости, достаточно сложно оценить перспективу проекта по рендерам (красивым картинкам в презентационных материалах), тут нужен достаточный опыт, понимание перспектив развития города и локации, акцентировать внимание на репутацию и опыт застройщика.
Большинство сделок в новостройке происходит удаленно и в ипотеку, благодаря комфортным условиям, таким как: удаленная сделка, видеопрезентация, трейд-ин, субсидированные ставки по ипотеке, рассрочки, ремонт в подарок. И тут важно понимать теперь, девелопмент продает по большей части ипотечный продукт и комфортные платежи по ипотеке. Люди в большинстве случаев покупают новостройку, потому что меньше платить на сегодняшний момент, и не важно им, какая переплата по кредиту, и что такая же квартира от собственника, в 1 очереди строительства, стоит на 3 миллиона дешевле.
Обещания
В презентациях потенциальному покупателю менеджеры готовы обещать что угодно. И агенты по недвижимости есть такие, которые придерживаются концепции и слов менеджеров в ОП. Может большинство делают из-за не понимания рынка и отсутствии финансовой грамотности, а для кого-то просто бизнес. Поэтому, агенты зачастую, просто продавцы, а не специалисты по недвижимости. Это не есть плохо, каждый делает свою работу, но мы здесь для того, чтобы Вы сделали свои собственные выводы и покупали осознанно.
Сроки сдачи объекта
"Строим с опережением сроков, обратите внимание, монолитные работы уже завершены" - сразу стоит насторожиться и смотреть на официальные сроки ввода в эксплуатацию, до какой даты выдано разрешение на строительство. Все сроки будут прописаны в ДДУ, который Вы подписываете на сделке, ориентируетесь на них, а не на слова.
Рост цен на недвижимость
Продажи в инвестицию, одна из стратегий отделов продаж. Но если мы смотрим вторичку, то средние цены на недвижимость в рынке, дешевле на пару миллионов точно. Покупая квартиру в новостройке, Вы потом выходите с ней на вторичный рынок, это всё аналогично автомобилю из автосалона, который сразу же теряет 20 процентов в цене, как только Вы поставили его на учет. И сколько не объясняй это людям, потом звонят и просят перепродать их объект по завышенной цене, на 100 тысяч с метра квадратного дороже аналогичных объектов в районе. Ответ тут простой - с кем покупали, тот пусть и продаёт, только, как правило, потом не дозвониться. Исключения из правил, конечно, же есть, но здесь Вам понадобится аналитический склад ума и способность принимать риски, ну или хотя бы хороший брокер, который будет работать в ваших интересах и подбирать объект, его же потом и перепродавать.
Да да, именно вот в нашем жилом комплексе большие перспективы развития района, через год объект подорожает на 30-50%, а через 5 лет, цена квартиры вырастит в три раза. Но вот только сегодня, скидка 5 миллионов рублей от шахматки. Сталкивались с таким? Самое смешное, что люди ведутся на эти цифры в презентациях и слепо верят всему, что говорят менеджеры в белых рубашках с красиво выбритой бородой. Может это как синдром белого халата, только белой рубашки?
Действительность же на сегодняшний день выглядит так, что в большинстве случаев, наивные горе инвесторы, особенно те, кто поверили в сказочный прирост Х2 и купили квартиру в ипотеку, вынуждены продавать свои объекты в минус, чтобы просто избавиться от ежемесячного пассива в виде платежа по ипотеке.
И я сталкивался с такими людьми, которым на бумажке всё считаешь, популярно рассказываешь, показываешь сколько стоит вторичка в этом доме, но... будто пелена перед глазами. Через год они также смотрят на шахматку застройщика, где указана базовая цена без скидок, и думают, что они сделали правильный выбор, квартира же у застройщика продается теперь дороже, чем покупал. Но это их опыт, и ничего с этим не поделать.
Сдача в аренду
Купите, будете сдавать дорого, студия 25 метров уходит по 50 тысяч рублей в месяц, ведь это комплекс бизнес класса. А никто и не задумывается о конкурентной среде, что точь таких же студий в жилом комплексе, пару тысяч лотов.
Что есть у нас сезонность в городе, тоже никто не говорит. Когда летом квартиру не снимешь, так как все сдают посуточно, а в сентябре за 30 тысяч посуточники выставляют объявления. Именно в этот период Ваш квартирант, который живет у Вас с видом на море и в новом Евро-ремонте, убежит в такую же квартиру, только с видом на горы, с ценой на 20 тысяч дешевле. И не забывайте, что есть еще и двушка полноценная в другом районе, в доме может быть попроще, но за те же 50 тысяч в месяц.
Многие рассматривают покупку недвижимости в Сочи под сдачу в аренду, как способ вложить денежные средства в бетон и иметь доход. И ладно еще в квартирах прогнозы по 50 в месяц за студию, но в гостиничных комплексах когда людям обещают миллионы в год, окупаемость в 5 лет и покрытие ипотечных платежей за счет сдачи в аренду... там вообще уже не стесняются в прогнозах высосанных из пальца. Про апартаменты и сдачу в аренду в Сочи, тоже есть две статьи на канале, можете почитать.
Заключение
Когда выбираете новостройку, относитесь ко всему скептически, задавайте неловкие вопросы, анализируйте то, что Вам говорят в ответ. Пообщайтесь с несколькими агентами, найдите специалиста, кому можете доверять. Далее дайте более подробные вводные данные, свои пожелания. Чем больше Вы расскажете специалисту о своих взглядах и целях покупки, тем более качественную услугу получите. Успешной сделки, спасибо за прочтение, надеюсь, было полезно. Ставьте лайк, это продвигает материал.
Подписывайтесь на телеграм канал, где выкладываем акции по новостройкам в Сочи и достойные варианты на вторичном рынке.