В 100% случаев утверждать о выгодности того или иного вида недвижимости невозможно. Очень большое количество факторов, которые влияют на эту самую «выгодность», но в большинстве случаев есть общие тенденции.
Главный вопрос, который надо задать себе в начале такого сравнение заключается в том, с какой целью сравниваем? Какой результат в итоге хотим получить? Что хотим увидеть?
В данной статье мы поговорим о сдаче недвижимости в аренду…
Что выгоднее сдавать коммерческую или жилую недвижимость?
Какую недвижимость будем сравнивать?
Утверждать то, что всё нижеописанное будет работать по всей России, нельзя, так как всю РФ охватить крайне сложно, а ситуация в разных регионах может отличаться.
Мы с вами будем смотреть на Москву и Московскую область, но с большой долей вероятности скажу, что в других городах-миллионниках такой подход будет работать.
Если говорить про сдачу недвижимости в аренду, то можно смело утверждать, что в аренду сдается всё… офисы, склады, фермы, земельные участки, промзоны и т.д.
Но при этом эти объекты весьма сложно сравнивать с жилой недвижимостью, так как у них, помимо всего прочего, своя специфика, зачастую сильно отличающаяся цена и разное расположение… К примеру, согласитесь, что затруднительно сравнивать квартиру в новом жилом комплексе и склад, которые находится на отшибе, а еще и рядом с железной дорогой.
При этом для жилого комплекса, рядом с которым проходит железная дорога – это минус, а для склада – это огромный плюс.
Поэтому будем сравнивать новостройки и те коммерческие объекты, которые в этих новостройках продаются. В основном, эти конечно те магазины, салоны красоты, пункты выдачи, аптеки, алкомаркеты и т.д., которые мы с вами видим каждый день, когда идем на работу и возвращаемся домой.
Для чего будем сравнивать?
Очевидно, что сравнивать два, казалось бы, разных типа недвижимости – специфическая задача, у которой должна быть цель.
Цель у нас есть. Она, по сути, одна – получение дохода!
Да, вы правильно поняли, статья для тех, кто вкладывается в недвижимость или у кого есть квартира и он сдает ее в аренду, или только планируют вложиться в новые для себя направления и ищут эти самые направления.
Те, кто любит в комментариях писать, что новостройки скоро упадут в цене на 50% и более процентов, это статья не для вас. Тут действительно другая история, а еще не хочется вас расстраивать, но кушать, пить и лечится люди будут всегда, а значит такие помещения не потеряют свою актуальность и вряд ли цена на них будет падать.
И вот, представим себя на месте инвестора или может вы и есть потенциальный инвестор, у которого имеется, к примеру, 15-20 млн рублей, и вы думаете, что покупать: квартиру или коммерческое помещение, чтобы создать себе пассивный доход на сдаче недвижимости в аренду.
И теперь наша цель определить, какой же вид недвижимости будет выгоднее сдавать!
К слову, всю сумму иметь на руках необязательно, коммерческую недвижимость можно так же, как и жилье, купить в ипотеку. Льготные программы на неё не распространяются – это печально, но если нужно добрать какую-то не очень большую сумму, то ипотека, вполне себе, рабочий инструмент.
Как будем сравнивать выгоду?
Здесь на самом деле всё просто… мы возьмем парочку объектов в разных жилых комплексах и сравним их с квартирами, которые продаются в этих же жилых комплексах.
Постараемся подобрать объекты похожие по бюджету, чтобы сравнение было более наглядным. Также возьмем информацию с рекламных площадок, чтобы подтвердить свои слова реальными объявлениями и ценами.
Покупка коммерции в ипотеку, как подобрать объект, как найти хорошего арендатора – об этом мы напишем в следующих статьях, а здесь у нас будет общий обзор. Так что будет интересно, не переключайтесь…
Да начнётся… сравнение!
И так, поскольку здесь нет формата «интерактива», и никто не может сказать про интересующие их ЖК, то объекты я выберу самостоятельно. Один объект возьмем в области, а второй в Москве, чтобы перепроверить себя же, что история работает и там, и там одинаково.
К слову, можете в комментариях писать интересующие ЖК, попробуем и их рассмотреть.
Первое сравнение - Московская область
Первый жилой комплект, который мы рассмотрим это будет «Пригород Лесное» от ГК Самолет.
Вбил в Яндексе «самый популярный ЖК в Московской области» и на первом месте оказался данный комплекс. По поводу его популярности, конечно, спорный вопрос, но в целом для анализа подходит.
Представим, что у нас есть сумма до 15 млн. рублей и рассмотрим возможность покупки квартиры в данном комплексе.
За 11 млн рублей можно купить трехкомнатную квартиру от 70 до 80 кв.м.
Там есть фантазеры, которые пытаются перепродать квартиры за 14 млн, по цене застройщика, но это мечты. А есть пара дешевых вариантов в районе 10 млн, но там надо по документам смотреть. Обычно при таком дисконте возникают какие-то сложности с покупкой… либо сделка альтернативная, либо использовался материнский капитал, либо другие «сюрпризы», поэтому про юридическую проверку объекта перед покупкой надо помнить всегда. Про нее писали подробнее в нашей статье.
Поэтому возьмем среднюю квартиру с дисконтом примерно 20% к цене застройщика и получим около 11 млн рублей рыночной стоимости.
При этом сдать такую квартиру, опять-таки, на основе того же ЦИАНа можно за 55-60 тыс рублей в месяц.
Учитывая конкуренцию, что сдается несколько аналогичных квартир, то потенциальные арендаторы могут торговаться, а также сроки сдачи квартиры в аренду могут затянуться.
Листайте галерею ниже, первое изображение - покупка, второе - аренда.
Далее посмотрим на коммерческие помещения….
За 11 млн можно купить коммерческое помещение площадью около 50 квадратов. А сдаваться такое помещение будет уже минимум за 90 тыс рублей. При этом цены на аренду за подобные помещения доходят до 110-120 тыс. Согласитесь, это круче, чем квартиры!
Листайте галерею ниже, первое изображение - покупка, второе - аренда.
Самое интересно, что если человек пытается дорого продать свою квартиру, то его можно назвать фантазером, особенно если в ЖК продается несколько десятков аналогичных квартир.
При этом в коммерческой недвижимости конкуренты уже не являются таким краеугольным камнем, так как у каждого помещения есть свой "интересант".
Объекты, которые находятся на первой линии домов магазины, алкомаркеты, кафе и рестораны, зоомагазины. Вторая линия домов – аптеки, магазины разливнго пива, детские центры, стоматологии, мед центры или пункты для сдачи анализов (инвитро, гемотест и подобные), а третью линию домов любят пункты выдачи товаров, различного рода мастерские, ветклиники, дарксторы и др.
Ключевой вопрос в том, чтобы найти правильного арендатора… но для этого и существуют агентства недвижимости.
Сдавать помещения на площадках можно, но оттуда арендаторов приходит крайне мало, в основном это не крупные и не сетевые компании, а те кто самостоятельно занимается поиском подходящей для себя площадки.
А у крупных и сетевых компаний процесс уже налажен так, что все объекты им «приносят» и им только остается анализировать их на предмет «подходят – не подходят». Поэтому они на площадках подбирают для себя объекты крайне редко. Это еще один дополнительный плюс работы с агентствами, так как они имеют выходы на сетевые компании и знают, кому и что можно предложить. Не все, конечно, но у нормальных агентств, которые работают с коммерцией, контакты должны быть.
Второй жилой комплекс будет в Москве
Чуть выше мы определились, что второй жилой комплекс должен находиться в Москве, чтобы показать, что расчеты работают не только в области…
Рассмотрим интересную локацию рядом с метро Братиславская, где фактически через дорогу друг от друга находятся ЖК «Люблинский парк» и ЖК «Светлый мир Станция Л» от застройщика «Seven Suns Development».
То есть, в перспективе это будет очень густонаселенное место, а это очень хорошо для коммерческой недвижимости!
А еще для нас локация интересна тем, что в ЖК Люблинский парк мы будем смотреть квартиры, так как он уже частично сдан, а во втором ЖК будем смотреть коммерцию… Там ЖК еще строится и будет сдаваться только с третьего квартала 2025 года, но будем смотреть его, так как у ПИКов нет коммерции за 15 млн, там все раскупили и самое дешевое идет от 25 млн., а нам надо сравнить похожие ценники.
Ну ладно, поехали…
Какую квартиру можно купить в "Люблинском парке" за 15 млн рублей?
На данный момент в продаже находится примерно 30 двухкомнатных квартир и за 15 млн можно купить себе неплохую двушку, около 60 метров, с готовым ремонтом, благо, есть из чего выбрать.
Если говорить про аренду, то сдать такую квартиру можно за 70 тысяч. Там есть те, кто пытаются сдать дороже, но это не всегда получается. Конечно, надо сравнивать параметры квартир (площадь, этаж, состояние и т.д.), но зачастую «жадность» ведет к долгому сроку сдачи, а зачастую можно и вовсе не найти арендатора и придется снижать цену, а это просто потерянное время и доход.
Листайте галерею ниже, первое изображение - покупка, второе - аренда.
Далее посмотрим на коммерческие помещения….
Теперь посмотрим, что есть по коммерческим помещениям… В ЖК «Светлый мир Станция Л» можно купить классное помещение за 15 млн площадью 60 метров. Осталось такое помещение в единичном экземпляре.
Уникальное оно не только по цене, но и по своему расположению. Оно находится на въезде в жилой комплекс и находится фактически на главной дороге между ЖК Светлый мир и ЖК Люблинский парк, то есть, все кто едут утро на работу или вечером домой его видят.
Ох… представляю какой там трафик. Очень многие арендаторы хотели бы такое помещение.
Ну окей, а что тогда мы можем на нем заработать?
В данных комплексах есть свободные помещения для того, чтобы их арендовать, но нас интересуют близкие по площади, поэтому в поиске поставил фильтр, чтобы отобразились помещения до 80 кв.м.
На самом деле, если сдать наше помещение за 125-130 тыс рублей в месяц, то это уже очень хорошо, но при этом в самом ЖК, там же на въезде только с другой стороны, очень близко есть помещение даже меньшей площади, которое сдают за 180 тыс в месяц. И сдадут, и быстро, так как такие помещения расходятся как горячие пирожки.
Напомним на всякий случай, квартиру за 15 млн мы сдавали всего за 70 тыс рублей.
Листайте галерею ниже, первое изображение - покупка, второе - аренда.
Вместо эпилога...
- В статье нет призыва сломя голову бросаться в коммерцию. Все надо делать на «трезвую» голову и хорошо взвесить.
- Просто "разместить объявления" о сдаче коммерции на площадках не всегда работает, тут надо использовать разные каналы продвижения.
- В коммерческих помещениях зачастую не надо делать ремонт, так как каждый арендатор делает его сам для себя. Обычно на период ремонта (1-3 месяца) в договоре аренды прописываются арендные каникулы.
- Есть арендаторы, которые готовы снимать помещения, которые еще не сданы в эксплуатацию. Некоторые ребята даже за 6-12 месяцев снимают объекты и спокойно ждут ключи, а собственник уже получает какие-то деньги за сдачу.
- Сетевой крупный арендатор – это зачастую более надежный партнер, чем обычный человек, которому сдается квартира. Долгий договор и гарантия оплаты.
- Может у кого-то есть квартира за 15 млн и он её сдаёт, а после прочтения статьи захочет её продать и купить себе «красное и белое» или какую-нибудь аптеку 😁
- Ну и не важно, что вы сдаёте, коммерцию или квартиры… если делать это как индивидуальный предприниматель, то можно еще дополнительно заработать на своем расчетном счете. Об этом рассказали здесь.
🟢 Спасибо за внимание!
Ваши реакции очень важны, особенно позитивные! 😁
За подбором коммерции или поиском арендатора, обращайтесь к нам.
Агентство IDEA Estate - проводник в недвижимом мире!
Читайте также наши рубрики:
- Новости рынка недвижимости
#аренда #коммерческая_недвижимость #готовый_бизнес #аренда_квартиры #аренда_коммерческой_недвижимости