После того как ключевая ставка перешла рубеж в 20%, а реальная кредитная ставка доходит до 30%, брать ипотеку стало бессмысленно. Смысл брать ипотеку есть только если это небольшая сумма миллион-два, на дешевую квартиру или если надо добить кредитом до стоимости квартиры 10-20%.
Самый действенный способ купить сейчас квартиру в новостройке это РАССРОЧКА. Тем более некоторые застройщики готовы предоставить ее даже на готовое жилье.
Чем выгодна рассрочка и как это работает. Покупатель заключает договор долевого участия (ДДУ), внося при этом часть суммы от 10% на эскроу - счет. В ДДУ фиксируется окончательная стоимость квартиры и порядок расчетов. Расписывается график расчетов. График расчетов может быть с ежемесячными, ежеквартальными платежами. Ели может быть вообще без обязательных платежей до окончания строительства. Допустим покупатель вносит 10% стоимости, а остаток 90% перед сдачей дома в эксплуатацию. Срок рассрочки может достигать до двух лет!
Пример. Квартира стоит 6 070 000 рублей в феврале 2025 года вы заключили ДДУ и внесли на счет эскроу 15% стоимости - 910 500 рублей, у вас также есть обязанность ежемесячно пополнять эскроу счет на сумму не менее 25 000 р. к моменту полного погашения в сентябре 2026 года на эскроу счете скопится 1 385 500 рублей, возможно больше, т.к. никто не запрещает вам вносить больше чем 25 000 рублей, остаток 4 684 500 рублей, надо внести в сентябре 2026 года, через 19 месяцев. Через 19 месяцев стоимость в договоре останется прежней, а вот реальная стоимость подобной квартиры у застройщика может существенно измениться, допустим увеличится на 10%. Возможно такое? Вполне - учитывая постоянную инфляцию. Соответственно за квартиру, которая в 2026 году уже стоит 6 677 000 рублей вы платите всего 6 070 000 рублей.
У многих возникнет вопрос где взять 4 684 500 рублей через 19 месяцев. Остаток в размере 4 684 500 рублей можно внести оформив ипотеку. Понятно, что на сегодняшний день, если вы не имеете возможности взять льготную ипотеку под 6%, то брать под 23-29% смысла не имеет - огромная переплата по стоимости жилья и первые несколько лет - это уплата процентов банку без погашения основного долга. А через 19 месяцев условия по ипотеке с большой вероятностью изменятся в сторону понижения. Условия могут измениться и раньше, тогда вы можете взять ипотеку в момент когда почувствовали, что условия для вас комфортные.
Также рассрочка подойдет тем, кто сейчас владеет какой-то недвижимостью - квартирой - домом, коммерческим помещением. Также заключаете ДДУ, вносите первый взнос на эскроу- счет, и к моменту, когда дом сдается - продаете свою недвижимость, рассчитываетесь с застройщиком и переезжаете в новую квартиру.
Пример. Вы владеете квартирой на Уктусе в старом жилом фонде и мечтаете о расширении о новом комфортном жилье, допустим даже о квартире с террасой, где можно принимать гостей. Вы заключили ДДУ с застройщиком на покупку квартиры стоимостью 9 390 000 р. и внесли на эскроу счет первый взнос в размере 15% стоимости -1 408 500 рублей, потом в течение 19 месяцев вы внесли еще - 665 000 рублей (ежемесячно по 35 000 рублей), Итого на эскроу счете накопилось 2 073 500 рублей. Остается 7 327 000 р. Вы продаете свою квартиру вносите, допустим, еще 5 000 000 рублей, а остаток в размере 2 327 000 рублей добиваете ипотекой. ставка ЦБ к этому времени снизилась допустим эффективная ставка стала 20%, а может и меньше, а зарплату проиндексировали на 5%, а может и больше. Такой вариант событий тоже вполне вероятен. Тогда вы берете ипотеку на остаток рублей по ставке 20%, а не 29%.
Где гарантии, что сбудется прогноз о понижении ставки ЦБ в какой-то перспективе? Гарантий в данном случае только две и они закреплены договором: стоимость и порядок расчетов. Остальные гарантии зависят от дальнейшего развития событий в экономике внешней и внутренней, политики. Здесь можно только определить вероятность следуя логике и на мнение экспертов по финансам и экономике и на сигналы, которые подает председатель ЦБ во время конференций. А эксперты сходятся во мнении, что снижение ставки неизбежно в этом году, т.к. на то много причин.
Тяжелые времена и высокая ставка ЦБ - это не повод расстаться с мечтой о собственной квартире. Надо находить способы покупки, тем более они есть! Застройщики предлагают различные варианты квартиры в рассрочку с первым взносом от 10% с обязательным ежемесячным пополнением эскроу счета и без пополнения счета до момента сдачи дома в эксплуатацию. Рассрочки на уже готовые квартиры и паркоместа.
Берите от жизни лучшее.