Жесткая политика Центрального банка (ставка ЦБ 21%, реальная ставка 30% годовых) заставляет банки и застройщиков изобретать новые способы кредитования. Лидером здесь является, конечно же Сбербанк.
Траншевая ипотека. Это целевой заём на покупку объекта недвижимости, при котором кредит выдаётся не одной суммой сразу, а частями (траншами). В день подписания ипотечного договора заёмщик получает не всю сумму одобренной ипотеки, а только часть. А через согласованный с банком и застройщиком срок он получает оставшуюся сумму для оплаты жилья. Выдача ипотеки в несколько траншей позволяет заёмщику платить небольшие суммы по ипотеке в первые месяцы или годы — в зависимости от стадии и скорости строительства.
Количество траншей. Обычно выделяют два транша (их может быть и больше). Проценты по такой ипотеке начисляются только на выданную сумму, поэтому клиент платит меньше. Ставка по кредиту остается неизменной на всем сроке действия кредита. Возможно рефинансирование. Траншевая ипотека помогает снизить финансовую нагрузку на заемщика до сдачи дома (или на 2 года в случае приобретения готового жилья).
Как это работает? Банк выдаёт кредит частями (траншами). Первый транш зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ) и может составлять до 30% от суммы кредита. Пока дом строится, заёмщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 3 рубля в месяц). После сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику. С этого момента заёмщик начинает платить кредит со всей суммы, и сумма ежемесячного платежа резко повышается.
Преимущества для заемщика:
• Снижение финансовой нагрузки: В период строительства заемщик платит небольшие суммы по обслуживанию долга, что облегчает кредитную нагрузку.
• Возможность экономии средств: Заемщик может использовать сэкономленные средства на будущий ремонт, погашение основной суммы кредита, погашение займа на ПВ, аренду квартиры или другие цели.
• Меньшая итоговая переплата: Проценты начисляются не на всю сумму ипотеки, а только на выданную часть, что уменьшает общую переплату.
• Фиксированная цена на недвижимость: Стоимость недвижимости фиксируется при заключении договора, что защищает от возможного повышения цен.
• Фиксированная ставка на кредит: Ставка фиксируется при заключении договора и клиент не зависит от колебаний ключевой ставки. При этом остается возможность для рефинансирования.
• Гибкость: Подходит для инвестиционных целей (для тех, кто планирует сдавать квартиру в аренду или перепродать после завершения строительства, поскольку позволяет распределить финансовые потоки).
Траншевая ипотека, выводы.
Преимущества траншевой ипотеки:
• Экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома . За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья.
• Фиксированная стоимость квартиры для покупателя на момент заключения договора. При этом рыночная стоимость квартиры тем больше, чем ближе срок сдачи объекта. Получается, что после сдачи объекта квартиру можно продать дороже и закрыть ипотеку без особых переплат.
• У клиента уже получен кредит: нет риска отказа банком. Минусы траншевой ипотеки: • Не все банки и застройщики готовы ее оформлять.
• Также могут не работать льготные программы, таким образом не получится траншами выплачивать семейную или другую субсидированную ипотеку.
Так как лидером траншевой ипотеки является Сбербанк, то следует искать проекты новостроек, которые находятся на его проектном финансировании. В Екатеринбурге сейчас работает 124 застройщика со всей страны и конечно, не все финансируются Сбербанком. Поэтому выгодные условия придется поискать.