НИ-3, глава 4, часть 6:

Предыдущая часть:

• Я с вами полностью согласен. - С усмешкой подержал его Андрей. - Срок исковой давности по сделкам купли-продажи вообще составляет год, но, если истец покажет, что он не мог раньше обратиться в суд, в тюрьме сидел, например, причем аж пятнадцать лет, исчисление срока исковой давности будет начинаться с момента его освобождения. А с в случае с психически нездоровыми вообще срок исковой давности значения не имеет, что логично: судья же не знает, когда он после какого-нибудь Феноборбитала, например, в себя пришел. - Андрей откинулся в кресле и с удовольствием отхлебнул чай.
• Что-то совсем вы безрадостную картину мне нарисовали, Андрей. Как вас по отчеству? - Неожиданно сам для себя перешел на «вы» Сергей Викторович, да и отчество - как-то сам собой вопрос выскочил.
• Андрей, просто Андрей. - Улыбнулся его молодой собеседник. - И мы договаривались использовать «ты».
• Но вы же обращаетесь ко мне на вы. - Возразил Сергей Викторович.
• Вы меня существенно старше. - С улыбкой парировал молодой человек. - И мы ушли от темы: ваши выигранные два миллиона.
• Да-да-да. - Поторопился согласиться Сергей Викторович и даже конкретизировал. - Все таки это должна быть квартира или комната и желательно сразу готовая к сдаче.
• С комнатами для сдачи не советую связываться.
• Почему? - скорее по привычке удивился Сергей Викторович.
• Вам коротко, или от души? - Усмехнулся Андрей.
• А время на «от души» у вас еще есть?
• Есть. - Кивнул посмотрев на часы молодой человек.
• Тогда лучше от души. - Выпалил Сергей Викторович и подумал: а не начал ли он наглеть? Но его собеседник вовсе не обратил на промелькнувшее по лицу Сергея Викторовича терзание - от души так от души.
• Значится так, - начал он, - про неприватизированные комнаты в коммунальной квартире распространяться не буду, так как вы собираетесь покупать, значит комната априори будет в собственности.
• Тем не менее, - перебил его Сергей Викторович неожиданно вспомнив о том, что у его зятя есть пустующая неприватизированная комната в коммуналке в которой они с дочкой и внуками не живут по причине ее малогабаритности - сами снимают. И тут же мысленно отругал себя за навязчивость.
• Как угодно, - спокойно отреагировал на его назойливость Андрей, - пусть будет. Неприватизированная комната в коммунальной квартире. Что с остальными комнатами: в собственности или нет - без разницы. Здесь все просто: получите согласие реального собственника: муниципалитета, предприятия, воинской части, дома культуры и так далее - у кого комната на балансе, на сдачу в поднаем комнаты - можете сдавать, не получите - тоже можете сдавать, но недолго, насколько недолго, зависит от соседей. При этом если еще и додумаетесь «возмездный договор» состряпать и подписать, можете вовсе без комнаты остаться.
• А как? - Самопроизвольно выскочил вопрос у Сергея Викторовича.
• Просто. Подпишите бумажку-разрешалку типа «Я, Вася, разрешаю Паше ночевать в комнате, пока меня нет, с целью защиты моих личных вещей от вороватых соседей», проблем не будет, если у Паши с соседями их не возникнет. А возникнут: шум, гам, тарарам - участковый и далее со всеми остановками.
• Изящно. - Усмехнулся Сергей Викторович.
• Спасибо. - Кивнул ему Андрей. - Теперь ваш случай - комната в собственности. Казалось бы, 16 статья Жилищного кодекса РФ прямо выделяет комнату как отдельный вид права, то есть отдельная комната может находиться в собственности, и, соответственно, ее собственник, на основании пункта 1 статьи 34 и пункта 2 статьи 35 Конституции РФ, при этом строго в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ, может сдавать ее кому заблагорассудится. Казалось бы, но не все так просто. Есть еще 41-я статья ЖК РФ регламентирующая сегмент права собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире: санузел, коридор, кухню, кладовки всякие и так далее. То есть комнату сдавать можно, а вот «долю» в коридоре и «кусок» ванной - нет.
• А-а-у... - Попытался одновременно задать сразу ряд вопросов Сергей Викторович, но они почему-то слились в один непонятный звук. Однако его собеседник исторгнутый звук неожиданно легко расшифровал и ответил.
• Причина в статье 246 ГК РФ - описывающей порядок распоряжения имуществом находящимся в долевой собственности. - Андрей ненадолго задумался покачивая чашкой чая. - Есть еще 250-я статья того же ГК и здесь можно немного запутаться: статья 250 - это «преимущественное право покупки», а в статье 246 имеем «распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ» и, запутавшись, начать на основании правил статьи 250 ГК РФ предлагать сначала снять комнату соседям, а потом, при их отказе, сдавать ее «налево».
• Господи, как же все сложно. - Опять не сдержался Сергей Викторович.
• Да ничего сложно, - махнул Андрей и снова нажал кнопку вызова официанта, - достаточно вспомнить, что отчуждение, отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица, а сдача - это не передача в собственность. То есть сначала предлагать соседям снять вашу комнату не нужно. Хотя по-человечески я бы рекомендовал начинать именно с этого. - Андрей замолчал о чем-то снова задумавшись.
• И... - через пару минут не выдержал Сергей Викторович.
• А!, ну-да, - встрепенулся словно проснувшись Андрей, - последнее к этому моменту, что в данной ситуации сдача комнаты в коммунальной квартире практически ставит знак равенства между «распоряжение» и «пользование»: статья 247 ГК РФ - владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. Тут все просто: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Итого: имея в собственности комнату в коммунальной квартире, сдавать ее можно и без согласия остальных проживающих в коммуналке, а вот пользоваться общим имуществом коммунальной квартиры ваши постояльцы без согласия всех соседей не смогут. На практике это обычно решается переговорами на кухне с нахождением некоего компромисса типа «селить не больше одного человека, желательно девушки».
• То есть во избежание конфликтов в будущем претендента в постояльцы надо познакомить с соседями? - Уточнил Сергей Викторович.
• Угу, - кивнул Андрей, - и не только с соседями, но и с установившимися внутри коммуналки порядками: расписание мытья коридора и сантехники, где чей шкаф на кухне и так далее. Если он все это спокойно воспринимает - можно хлопать по рукам. Морщит нос от перспективы раз в месяц мыть унитаз - лучше расстаться, нервы потом целей будут.
• Но если все так, то почему вы все таки не рекомендуете мне связываться с комнатами? - Удивился Сергей Викторович.
• Вот именно из-за этого и не рекомендую: квартиру сдали, и все, никто ничего не знает и ничего согласовывать не надо. А комнаты - скользкая дорожка с непрогнозируемыми неприятностями: может повезет, а может и такие соседи попадутся, что вообще повиснет ваша недвижимость мертвым грузом, не сдать, ни самим заселится.
• Но я же с ними познакомлюсь, когда буду покупать. - Возразил Сергей Викторович.
• Угу, познакомитесь, а это окажется оплаченный агентом спектакль, как вариант, а на самом деле они спитые алкаши и дебоширы. Да и просто люди со временем меняются, причем чаще в худшую сторону.
• Вынужден согласиться. - Признал Сергей Викторович. - То есть только квартира.

Продолжение

Небольшой спойлер:

- Какая прелесть! - Терзаемая любопытством Елена Ивановна оставила на кухне сумки и немедленно материализовавшись в комнате схватила нетбук. - И сколько эта лапуся стоит? - Она крутила его в руках вовсе не замечая качественно подлатанного днища.

- Полторы тысячи. - Честно ответил Сергей Викторович и хотел еще добавить о том, что он подержанный, но Елена Ивановна так посмотрела на мужа, что Сергей Викторович немедленно вспомнил о немытых руках и прошел в ванную комнату. Закрыв за собой дверь он включил воду, сел на край ванны и зажав рот руками расхохотался.