И так дамы и господа, мы на пороге 2025 года, ставка ЦБ 21%. Обернувшись назад, мы вспомним коронавирус в 2020-ом и беспрецедентный рост цен на недвижимость на протяжении 3-х лет после него, обусловленный целым рядом факторов:
- изменения в 2018 году 214 ФЗ (эскроу счета) и как следствие снижение темпов строительства, а в дальнейшем дефицит жилья в большинстве регионов РФ;
- снижение ставок на первичный рынок жилья различными льготными ипотечными программами;
- массовая скупка недвижимости под страхом надвигающегося дефолта, который прогнозировали разного рода эксперты.
В итоге, к концу 2023-го года мы получили перегретый докрасна рынок недвижимости и очередное снижение качества строящегося жилья. В свою очередь наши чиновники не нашли другого выхода из сложившейся ситуации, как надеяться на то, что всё исправит повышенная ставка рефинансирования ЦБ. К нашему с Вами глубокому сожалению так оно и есть, т.к. любой другой инструмент - индексация зарплат, субсидирование вторичного жилья и т.д. приведут только к очередному росту цен. Есть, конечно, вариант сильно нарастить темпы строительства, но в сегодняшних условиях на это просто не хватит ресурсов.
Я сейчас не буду пытаться прогнозировать, что будет в следующем году, как изменится рынок недвижимости в ближайшее время и т.п. Как показывает практика дело это не благодарное…
А вот про возможности, которые сегодня открываются, с удовольствием расскажу. Итак:
На рынке недвижимости небывалая тишина. Ипотека сегодня, только для экстремалов и то не для всех. Цены перестали расти как на дрожжах, но падать при такой высокой инфляции им некуда. На первичном рынке снижения цен тоже не будет, застройщики и девелоперы в этой не простой ситуации будут вынуждены снизить темпы строительства. Правительство продолжит программы льготного кредитования для приобретения жилья на первичном рынке для отдельных категорий населения, т.к. строительство – это значимая часть экономики страны.
Получается, что вторичный рынок для большинства сегодня недосягаем, верно? А там все не так однозначно, и уже сейчас перед нами открываются очень интересные возможности для выгодных сделок! Да, да я не опечатался) давайте по порядку:
Единственные, кому сейчас не позавидуешь, это покупателям своей первой жилой площади… цены космос, да еще и ипотечные ставки совершенно неподъемные! Придется либо приобретать «невкусную» первичку (и то не все подходят под льготы), либо отложить покупку и снять жилье (но и в аренде сейчас цены высокие). Держитесь товарищи, что тут еще сказать!
А вот для улучшения своих жилищных условий самое время! Для успешной реализации такого проекта в текущих условиях рынка, нужно понимать: что привязываться к цифре продажи — это одна из самых распространенных ошибок потребителя, которая не дает реализовать процесс в разумные сроки и на выгодных условиях. Первое, что нужно сделать перед стартом такого мероприятия - это грамотно проанализировать рынок с учетом своих потребностей, исходя из этого рассчитать разницу между продажей и покупкой, и перевести ее в процентное соотношение. Если мы понимаем, что это соотношение для нас финансово приемлемо и является комфортным, далее независимо от того, как поменяется сумма продажи, разница в процентном соотношении останется та же. Преимущество проведения такой сделки на начальном этапе стагнирующего рынка это то, что рынок еще не успел перезаполниться объектами, и выигрывать эту конкуренцию будут максимально мотивированные продавцы, которые смогут хладнокровно проанализировать текущую ситуацию и грамотно посчитают ту самую «заветную» разницу. После того как будет найден потенциальный покупатель самый сложный этап подойдет к кульминации, и наш участник альтернативной сделки будет приятно удивлен широкому ассортименту альтернативных объектов! Останется только выявить реально замотивированных продавцов и начать процесс торга с 2-мя – 3-мя объектами. Т.к. экономику Вы заблаговременно посчитали, остается просто выбрать объект по лучшему соотношению цена-качество. Этот этап был самым проблемным на растущем рынке, и из-за скудного выбора развалилось немалое количество сделок. Самые привлекательные объекты буквально утаскивали из-под носа инвесторы, флипперы и др. участники рынка.
Конечно, альтернативные сделки лучше проводить одномоментно, то есть без временного разрыва, т.к. живем мы сегодня «как на пороховой бочке» и ситуация может поменяться буквально в течение месяца.
Что же касается свободной продажи недвижимости, то тут, как всегда, все зависит от того, что и для чего мы продаем… Если цель получение денежных средств здесь и сейчас для личных нужд или бизнеса, то стратегию для реализации нужно выбирать активную, пока цены еще на пике по инерции, но рынок еще не перенасыщен объектами, что обязательно рано или поздно произойдет. В то же время ликвидный объект в свежем доме с хорошими базовыми характеристиками во все времена будет иметь повышенный спрос, с такими без острой необходимости лучше не расставаться! А если, например у Вас подошло к определенному сроку владения бабушкино наследство в пятиэтажной хрущевке, то тут однозначно реализация, либо под вклад по текущим ставкам, либо под приобретение более свежего и ликвидного объекта.
Что же будет с первичкой спросите Вы
- С уверенностью можно сказать, что аттракцион с покупкой на котловане и продажей на любой дистанции закрыт окончательно и бесповоротно! К примеру: начинающие инвесторы, которые не осознали этого еще в 23-ем году, в начале 24-го массово пытались избавиться от необдуманных инвест-проектов по субсидированной переуступке, чтобы хотя бы остаться при своем!
- Мелких и локальных застройщиков будет становиться все меньше. Думаю, в игре останутся крупные медийные застройщики и те, кто в свое время обзавелся надежными покровителями.
- Ждать улучшения качества строительства нам точно не придется в ближайшие годы…
- Ценообразование в сегодняшних реалиях не может быть продиктовано только законом спроса и предложения, как завещал дедушка Маркс, тут все гораздо сложнее. Поэтому самый вероятный вариант, что власти запустят ряд новых субсидированных программ для участников СВО, многодетных и различных бюджетников. Они и будут составлять большую часть счастливых обладателей свежепостроенных квадратных метров. И будут как говориться «и овцы целы и волки сыты»
Коротко не получилось… Для тех, кто дочитал до сих пор, резюмирую:
- Для альтернативных сделок отличное время!
- Неликвидные объекты реализуем без сожаления! Конечно же с пониманием дальнейшего инвестирования!
- Первичный рынок – может представлять интерес только при льготных условиях кредитования, и то не всегда!
- Покупатели своего первого жилья: - «Вы держитесь там, хорошего Вам настроения»!
Всем удачных сделок и просторного жилья!
Автор - Навроцкий Максим
