Всё, что нужно знать об ипотеке в Дубае

Ипотека — финансовый инструмент, с помощью которого можно выгодно купить недвижимость в Дубае. В статье рассказываем: для кого и чем удобна ипотека, какие правила выдачи действуют в ОАЭ, кто поможет с оформлением. Приводим расчёты, чтобы вы могли оценить ежемесячные платежи и другие расходы.

Почему ипотека растёт

Ипотека в ОАЭ становится всё более востребованной. В 2024 году рынок недвижимости достиг объёма в 893 млрд дирхамов, на ипотечные операции пришлось около четверти этой суммы. Только в Дубае было выдано 35 тысяч кредитов на недвижимость на сумму 187 млрд дирхамов.

Одна из главных причин популярности ипотеки — выгодные ставки. В Арабских Эмиратах ставка по ипотеке одна из самых низких в мире — от 3,75% годовых (на начало 2025 года).

Для сравнения мы рассчитали ежемесячные платежи в ОАЭ и США, если сумма ипотеки составит $100 000, срок — 20 лет, а первый взнос — 20%:

• ОАЭ — $470 в месяц при ставке 3,75%,
• США — $770 в месяц при ставке 6,99%.

Ипотека выгодна для клиентов с разными целями:

• если вы покупаете для себя, то можете удобно распределить платежи во времени, выплачивая минимальные проценты;
• если вы инвестируете, то ежемесячный доход от аренды будет примерно на 20–25% выше, чем платежи банку.

При этом покупка недвижимости стоимостью от $205 000 позволит получить резидентскую визу и жить в Арабских Эмиратах два года. Если объект дороже $550 000, можно получить Золотую визу.

Ещё один плюс ипотеки — она доступна клиентам, которым рассрочка не подходит по сроку или бюджету. Оформить ипотеку можно на срок до 25 лет с первоначальным взносом от 20%. Для рассрочки обычно нужно внести 40% сразу, а оставшиеся 60% — в течение следующих 1–5 лет.

Сочетать ипотеку с рассрочкой тоже можно. Например, вы можете внести первый взнос в размере 40%, а на оставшуюся сумму оформить ипотеку.

«Ипотека — это отличный дополнительный инструмент для инвестиций. Доходность аренды в среднем 7%, ставки по ипотеке — от 3,75%. То есть аренда перекрывает ипотечные платежи и приносит доход», — отмечает эксперт Inside Realty Антон.

Антон Буржуй, эксперт Inside Realty

Что нужно знать об ипотеке в Дубае

В ОАЭ действуют определённые правила выдачи ипотечных кредитов. Расскажем об основных.

Обычная или исламская

Покупателям недвижимости в Арабских Эмиратах доступно два вида ипотеки:

• Стандартная. В течение срока кредитования право собственности на недвижимость зарегистрировано за покупателем.
• Исламская. Формально недвижимость принадлежит банку, а покупатель арендует её, пока не погасит кредит и не получит право собственности.

«Какую ипотеку выбрать? На мой взгляд, это зависит только от личных предпочтений. Если у вас есть определённые религиозные требования, которые не позволяют вам взять обычную ипотеку, очевидно, исламская станет отличным вариантом», — делится мнением эксперт Inside Realty Фируз.

Только вторичный рынок

Ипотеку в Дубае можно оформить только при покупке уже построенного жилья на вторичном рынке. Исключения делают только для некоторых крупных девелоперов, но даже с их проектами такие кейсы случаются нечасто. Поэтому мы рекомендуем сразу ориентироваться на вторичное жильё.

Процентная ставка

Проценты по ипотеке в Дубае зависят от ставки, которую устанавливает местный Центральный банк. По данным на 13.01.2025 года, ключевая ставка в стране составляет 4,40%, а взять ипотеку можно от 3,75% годовых.

«Надо учитывать, что в Дубае ставка фиксируется только на 3-5 лет в зависимости от банка. Если ставка ЦБ будет снижаться, ваша ипотечная ставка тоже уменьшится. И наоборот. Но сейчас ставки на высоком уровне, поэтому мы ожидаем дальнейшее снижение», — прогнозирует эксперт Inside Realty Антон.

Требования к заёмщикам в Дубае

Оформить ипотеку в Дубае могут разные категории клиентов:

• Резиденты с официальным трудоустройством в ОАЭ. Для них условия самые доступные: доход от 10–15 тысяч дирхамов в месяц, надёжный работодатель и хорошая кредитная история.

«В ОАЭ кредитный рейтинг отслеживает кредитное бюро Etihad. Вы можете проверить свой рейтинг онлайн и получить подробный отчёт всего за несколько долларов. При расчёте рейтинга учитывают доходы, а также все счета — например, за телефон или интернет. Чтобы получить ипотеку в Дубае, убедитесь, что у вас высокий кредитный рейтинг», — рекомендует эксперт Inside Realty Фируз.

• Нерезиденты с официальным трудоустройством в ОАЭ. Для таких заёмщиков первый взнос составит от 40%, доход — от 15 тысяч дирхамов в месяц.

«Даже если вы не являетесь резидентом ОАЭ, вы можете получить ипотечный кредит на сумму до 60% от стоимости недвижимости. Всё, что нужно, это соответствовать требованиям местных банков. Для резидентов условия ещё доступнее: можно получить до 80%, процентная ставка будет немного ниже», — поясняет эксперт Inside Realty Фируз.

• Нерезиденты, которые ведут бизнес в ОАЭ. Ипотека доступна даже собственникам небольшой доли бизнеса (от 5%). Важно, чтобы компания работала не менее 3 лет, имела оборот от 2,5–3 млн дирхамов в год и была прибыльной.
• Нерезиденты, которые получают официальный доход в другой стране. Такие клиенты могут оформить ипотеку с первым взносом от 40%. Доход должен быть от 20 000 дирхамов в месяц, а стаж работы на последнем месте — не менее 3–6 месяцев в зависимости от банка.
• Нерезиденты, которые владеют бизнесом в другой стране. В этом случае клиенту нужно раскрыть информацию о бизнесе, чтобы подтвердить свою платёжеспособность. Для одобрения годовой оборот должен быть существенно выше 2,5–3 млн дирхамов. Срок работы компании — от 3 лет.

Кроме наличия визы и уровня дохода важен возраст заёмщика. Ипотеку может получить покупатель не старше 55 лет. Долг нужно выплатить до того, как ему исполнится 65.

Чем отличается ипотека в Дубае от рассрочки

Ипотека и рассрочка — инструменты для оплаты недвижимости. Основное отличие — ипотеку выдаёт банк, а рассрочку предоставляет застройщик. Вот и другие главные различия:

• Размер первого взноса. Ипотеку оформляют с ПВ от 20%, купить недвижимость в рассрочку обычно можно с ПВ в 40%.
• Срок. Ипотеку можно взять на 20–25 лет, рассрочка обычно действует от 1 до 5 лет.
• Правила. В целом условия рассрочек более гибкие, их можно индивидуально обсуждать с застройщиком. А вот ипотека достаточно строго регламентирована.
• Требования к покупателю. Купить недвижимость в рассрочку могут как резиденты, так и нерезиденты. Строгих требований не предъявляют, главное — иметь возможность внести 40% первоначального взноса. Требования к ипотечным заёмщикам строже. Важны возраст, наличие резидентской визы, трудоустройство, доход.

Какие банки ОАЭ выдают ипотеку

С ипотечными кредитами работают в основном крупнейшие финансовые учреждения Арабских Эмиратов. В их числе HSBC, Mashreq, Emirates NBD, Dubai Islamic Bank, First Abu Dhabi Bank.

Требования к заёмщикам и условия выдачи кредитов в разных банках могут немного различаться. Мы рекомендуем подавать заявку в 2-3 учреждения, чтобы повысить шансы получить одобрение.

Чтобы выбрать подходящие банки и получить сопровождение на всех остальных этапах сделки, вы можете обратиться к нам. Команда Inside Realty поможет выбрать объект для ипотеки, оформить документы и подать заявки, а после одобрения — купить квартиру и сдать её в аренду.

Под какие условия можно получить ипотеку в Дубае

Условия выдачи ипотечных кредитов в ОАЭ различаются в зависимости от категории заёмщика.

Резиденты ОАЭ, которые работают в стране и имеют доход выше 10–15 тысяч дирхамов, могут получить ипотеку с первоначальным взносом от 20%.

Для нерезидентов требования строже: ежемесячный доход от 15–20 тысяч дирхамов и первоначальный взнос составляет от 40%.

Ежемесячный платеж зависит от стоимости жилья и первоначального взноса. Для примера рассмотрим условия покупки меблированной и полностью готовой к заселению студии в комплексе The Community в районе Jumeirah Village Triangle.

• Стоимость — $136 100.
• Первый взнос — $65 300.
• Ежемесячный платёж — $650.

Оформление ипотеки в ОАЭ происходит в несколько этапов, и с этим связаны нюансы по сумме сделки, о которых стоит помнить.

«После того, как мы с клиентом выбираем квартиру, приходит оценка от банка. И она может быть ниже суммы в договоре. Соответственно, сумма, которую банк готов выдать в кредит, уменьшается, а стоимость первоначального взноса — увеличивается. Поэтому если вы хотите получить ипотеку на нужную сумму, вам точно пригодится помощь доверенных лиц», — отмечает эксперт Inside Realty Виктория.

Виктория Бутырская, эксперт Inside Realty

Мы знаем, как избежать сложностей на всех этапах. Например, чтобы гарантированно получить нужную сумму, мы делаем предварительную оценку. Это позволяет понять, подходит клиенту объект или нет.

Какие платежи нужно учесть

При покупке квартиры в ипотеку также важно учесть дополнительные расходы:

• Комиссионные брокера — от 10 000 дирхамов до 1% от суммы ипотеки.
• Оценка квартиры — в среднем 3 000 дирхамов.
• Государственная пошлина за регистрацию ипотеки в Земельном департаменте Дубая — 0,25% от суммы ипотеки.
• Страховка — 0,6–0,8% от стоимости недвижимости.
• Комиссия за досрочное погашение — около 1% от оставшейся суммы.

Возможны и другие дополнительные платежи. Рассчитать всю сумму поможет брокер.

Рассрочка или ипотека в Дубае: что выгоднее

Какой инструмент лучше использовать — ипотеку или рассрочку — зависит от индивидуальной ситуации клиента. Что важно:

• Наличие визы. Если у вас нет резидентства ОАЭ, купить в рассрочку проще, чем оформить ипотеку.
• Бюджет. Оформить ипотеку можно с первым платежом от 20%, для рассрочки потребуется 40%.
• Срок выплат и размер платежей. Ипотеку можно взять на срок до 25 лет, платежи будут ниже. При покупке в рассрочку оставшиеся 60% обычно нужно внести за 1–5 лет, следовательно, в моменте платежи больше.
• Задача. Если квартира нужна сейчас, стоит взять ипотеку — её оформляют на готовое жильё. При покупке в рассрочку придётся ждать завершения строительства.

Кто поможет оформить ипотеку в Дубае

Команда Inside Realty поможет оформить ипотеку «под ключ». Мы возьмём на себя сопровождение на всех этапах:

1. Изучим вашу задачу и возможности. Проверим, соответствуете ли вы требованиям банка, рассчитаем первоначальный взнос, подберём объекты.
2. Выберем 2–3 банка и подадим документы.
3. Получим предварительное одобрение — в нём будут указаны ваши данные, сумма кредита и срок.
4. Подберём варианты квартир в нужном бюджете.
5. Пройдём процедуру оценки квартиры.
6. Подготовим сделку.
7. В течение 3 дней перенаправим деньги продавцу или застройщику.
8. Проведём сделку.
9. При необходимости поможем сдать купленную квартиру в аренду, а впоследствии и продать.

«Многие опасаются, что квартиру в ипотеке невозможно перепродать. На самом деле в этом нет никаких проблем. В ОАЭ есть несколько видов сделок: за наличные, в ипотеку и ипотека на ипотеку. Да, последний вид сделок сложный, но возможный. И если такая необходимость возникает, мы помогает эту задачу решить», — подчёркивает эксперт Inside Realty Антон.

Более подробно об ипотеке в Дубае можно узнать на индивидуальной консультации у экспертов Inside Realty: https://t.me/+XAtwNfCBky4zMTYy