При покупке и продаже недвижимости важно выбрать безопасный способ взаиморасчетов. Помимо уже привычной банковской ячейки, у покупателей и продавцов есть ещё два популярных варианта — аккредитив и эскроу. Рассмотрим особенности этих инструментов, их плюсы и минусы, чтобы понять, какой подойдёт именно для вашей сделки.
Что такое эскроу-счёт?
Эскроу-счёт — это банковский счет, открываемый для безопасного хранения и перевода средств между сторонами. Банк выступает независимым посредником, который хранит деньги до выполнения всех условий договора. Такой счёт часто используется в долевом строительстве, особенно после 2018 года, когда государство обязало застройщиков применять эскроу в рамках защиты дольщиков.
Механика простая:
- Покупатель переводит деньги на эскроу-счёт, где они блокируются банком.
- Застройщик заверяет, что дом построен, и предоставляет документы.
- После проверки банк перечисляет деньги застройщику.
Если объект не построен в срок, средства возвращаются покупателю. У эскроу есть и ограничения: не каждый банк предоставляет такую услугу, так как требования к эскроу-счетам регламентированы Центральным банком.
Что такое аккредитив?
Аккредитив также помогает провести безналичные расчёты, но работает проще и подходит для более широкого спектра сделок. В этом случае банк не подписывает договор с клиентом, а открывает счёт по заявлению покупателя, который затем переводит деньги. После завершения сделки банк подтверждает выполнение условий и открывает доступ к средствам для продавца. Особенности схемы следующие:
- Покупатель оформляет аккредитив и переводит деньги.
- Продавец получает справку о наличии средств, но не может ими воспользоваться.
- После регистрации сделки в Росреестре деньги становятся доступны продавцу.
Аккредитив не требует дополнительных проверок от банка, что упрощает процесс, делает его дешевле и доступнее.
В чем отличия аккредитива и эскроу?
Хотя оба инструмента служат для безопасных расчётов, они отличаются по ряду параметров:
- Сфера применения: эскроу обязателен для долевого строительства. Аккредитив же используется в широком круге сделок: купле-продаже недвижимости, продаже ценных вещей, услугах и т.д.
- Требования к документам: для открытия эскроу стороны подписывают трёхсторонний договор, тогда как аккредитив требует только заявления покупателя и договора купли-продажи.
- Комиссия: эскроу для недвижимости обычно бесплатен. Комиссия по аккредитиву зависит от стоимости услуги — например, в Сбере она начинается от 500 рублей.
- Страховка: эскроу-счета страхуются на сумму до 10 млн рублей, что защищает вкладчиков в случае банкротства банка. Аккредитив не имеет такой страховки.
- Закрытие счёта: эскроу-счёт всегда безотзывной — чтобы его закрыть, нужно согласие всех сторон. Аккредитив же можно закрыть по желанию покупателя, если это не противоречит условиям.
Можно ли использовать аккредитив и эскроу одновременно
Теоретически можно — если расчёты проводятся с разными сторонами. Например, при долевом строительстве и договоре переуступки прав. В этом случае, как правило, средства застройщику переводятся через эскроу, а другому продавцу — через аккредитив. Но чаще всего смешанный формат не используется, поскольку усложняет процесс сделки.
Подведем итоги
Оба инструмента — аккредитив и эскроу — безопасны и защищают деньги от изъятия. Выбор зависит от особенностей сделки: если важна государственная защита, лучше использовать эскроу; если же важна простота и доступность, аккредитив подойдёт больше.