Пишу эту не большую статью как арендодатель со стажем. Т.е. мнение взято не с потолка.
На самом деле не всегда так было, всё зависело от точки входа в недвижимость. Для более гладкого понимания возьмём статистику Irn. Только возьмём ее не в рублях а в долларах.
К слову я заходил в недвижку в 2018 году и не попал на самый лой в цене кв. метра.
Как видим по графику, выйти в без убыток относительно доллара на текущий момент, не продавая её, мы могли только при заходе в нижних точках, это 2015, 2018 и начало-середина 2019 годов.
Далее считаем, только считать мы будем в тех. же долларах, а не скрепных рублях. И самый выгодный вариант.
Заход 2018 год, цена 2500$ за метр (грубо).
Двух комнатная квартира площадью допустим 55кв.м, такая средняя двушка в Москве в ВАО.
Вложения - 137500$
Аренда:
- 2019 год - 550$ в месяц (6600$)
- 2021 год - 697,4$ в месяц (8368$)
- 2022 год - 836$ в месяц (10033$)
- 2023 год - 614$ в месяц (7376$) - вернулись на доход почти 2020 года
- 2024 год - 717$ в месяц (8605$) - доход 2021 года.
Смотрим цену квартиры в долларах, да она чуть выросла, но если вовремя мы её скинуть не успели, то её цена (по данным irn) 145750$, но это не рыночная цена, это статистическая, по рынку нам надо ещё сделать скидку 5% чтобы её продать в текущих условиях 138462$, т.е. можно сказать за 6 лет цена не изменилась в долларах. Разница - 962$ близка к погрешности и её можно заложить на комиссию риэлторам за продажу, и то близко не хватит.
Считаем доход за 6 лет 48240$ мы заработали, отнимаем коммуналку, она у нас составляет примерно 10% от ставки аренды (без учёта счётчиков или даже чуть выше), 43416$, теперь отнимаем ещё 5% на УТС, на так называемый вред арендаторов жилью, за 6 лет в любом случае он будет, отнимаем ещё 2170$.
Итого чистыми у нас остаётся (если мы не платим налоги, а надо бы их тоже по хорошему посчитать, но мне просто лень): 41246$
Считаем доходность 29,99 за 6 лет, т.е. 4,99% годовых.
Вуаля, доходность американских бондов, только без лишней головной боли.
Неожиданно правда? А если посчитать 13% НДФЛ то станет ещё грустнее.
И это мы вошли почти в сааамой выгодной точке рынка, а допустим мы вошли в конце 2021 года по 3500 за квадрат или упаси Божев июле 2022 года по 4559$ прямо по пику рынка.
А если ещё взяли в ипотеку? А если ещё в ремонт вложили так миллиона 1,5 за новострой и добропорядочно оплачивали НДФЛ?
Тут как бы минус вообще не вышел..
Но мы долго и упорно продолжаем верить в аренда - всех спасёт. Нет не спасёт.
Аренда, это вариант, когда есть одна квартира, и купил вторую подрастающему поколению, а она тебя параллельно слегка кормит. Ну если в Москве, то ещё и поит или спаивает или если путешественник даст возможность пару раз в год вылетать на сказочные зарубежные юга.
Т.е. недвижка в РФ это не средство заработка, это средство сохранения капитала в девальвирующем рубле и не большой бонус сверху (но только в рублях, не в долларах).
Ну можно конечно квартиру превратить в хостел для нелегалов
Или сдавать посуточно, но посуточно там маржа не намного выше, а геморроя в 2-3 раза больше и это интересно только при большом кол-ве квартир, хотя бы от 3-5 штук.
Ну т.е. такой вот "бизнес", по русский, я думаю не все поймут
Не многие оценят
Если конечно вникнут детально, в то, что я написал.
..
Жми лайк, не забывай.