Виктор Зубик, основатель компании Smarent, нашел и разобрал самые дешевые студии в Москве – что имеет смысл купить и при каких условиях, а что не нужно даже за 500 тыс.
Самые дешевые студии в Москве – неликвид или разумная инвестиция?
Я решил найти самую дешевую студию на рынке Москвы. ЦИАН показал вариант за 2,15 млн ₽ в ЖК «Марьино-град» в Коммунарке, это за МКАДа.
Если увеличить фото этой «квартиры», то сразу видно: это крайне неликвидный объект. Во-первых, это не квартира, а апартаменты. Во-вторых, помещение без окна, со скошенной мансардной стеной, вероятно, переделанный чердак. В описании указано, что это апартаменты с возможностью выделения кадастрового номера и временной регистрацией, но в такую информацию трудно поверить.
Объект расположен на пятом мансардном этаже кирпичного дома, без транспортной доступности и без гарантированного легального статуса. Даже за 500 тыс. ₽ такую «студию» покупать не стоит — это пример абсолютного неликвида.
Важно понимать, что студия может быть хорошей покупкой, особенно как первое жилье, но предложения, как это, не соответствуют никаким критериям качества и ликвидности.
Если рассматривать более адекватный вариант – жилой комплекс с пропиской, то я нашел ЖК «Новомосковский». Это квартира без отделки, что делает ее менее ликвидной. Сделать ремонт в студии за пределами МКАД, например, возле МЦД Щербинка, может оказаться сложнее и дороже, чем в студии внутри МКАД. Логистика, доставка материалов и поиск грузчиков обойдутся дороже, даже если цена самой квартиры ниже.
У нас с вами студия за 3,2 млн ₽ в этом районе — и это еще один пример неликвидной недвижимости. Цена постоянно колеблется, что указывает на низкий спрос. Такие квартиры покупают либо с небольшим капиталом, либо люди по совету ушлых риелторов. Многие до сих пор не доверяют ипотеке. Хотя это может оказаться разумным вариантом, но я не скажу, что хорошей историей, если вы уже живете в этом районе или работаете рядом, и покупаете себе актив для сдачи в аренду или перепродажи, при этом вы можете сами сделать ремонт.
Но даже если вы купили такую студию за 3,2 млн ₽, вложили 800 тыс. ₽ в ремонт и 400 тыс. ₽ в меблировку, итоговая стоимость выйдет 4,4 млн ₽. Сдавать ее за 30 тыс. ₽ в месяц — максимум, на что можно рассчитывать. Это делает покупку невыгодной как для инвестиций, так и для личного проживания. А продать ее даже за 5 млн, чтобы хоть как-то окупить затраты, будет проблематично.
Если взять студию 20 м² от застройщика ПИК в районе Щербинки в ЖК «Юнино», то ее цена уже будет около 6 млн ₽. На вторичном рынке, скорее всего, цена будет аналогичной — 6–6,5 млн ₽. Важно отметить, что в уже готовом жилом комплексе с инфраструктурой и сформированным рынком продаж продать квартиру будет легче.
Если вы думаете, что можно купить недорогую квартиру, отремонтировать ее и продать с выгодой, сравнив с соседним ЖК, где цена выше, это не так. Например, если взять объект за 3,2 млн ₽, отремонтировать его и сравнить с соседним ЖК, где цена 6 млн ₽, то продажа квартиры в малоизвестном ЖК будет гораздо сложнее.
Мы не рекламируем ПИК, это просто факт: покупка квартиры от крупного застройщика с хорошей репутацией проще для продажи.
Самая дешевая студия от крупного застройщика в Новой Москве — это, вероятно, ЖК «Подольские кварталы» от компании «Самолет». Однако, несмотря на невысокую цену – студия 22 м² с отделкой стоит 5,2 млн ₽ – это не лучшая инвестиция.
Если бы речь шла о трехкомнатной квартире для семьи, и вы работаете в этом районе или передвигаетесь на автомобиле, то, возможно, это был бы разумный выбор. Однако, если ваша цель — сохранить капитал и выбрать правильную недвижимость для инвестиций, покупка квартиры за МКАДом без пешей доступности до станции хотя бы МЦД — это рискованное решение. Кроме того, стоит учитывать качество строительства от Самолета, которое не всегда оправдывает ожидания.
Купив студию за 5,2 млн ₽ в каких-нибудь «Подольских кварталах», вы ничего не заработаете на перепродаже, а, скорее всего, вы потратите деньги на агента, на ипотеку, на все регистрационные сборы, на выезды и прочие моменты. Если выбирать между покупкой инвестиционной квартиры в Новой Москве за 5,2 млн ₽ или депозит, я думаю, что выбор очевиден – депозит!
Почему люди все равно покупают квартиры-студии за МКАД?
- Минимальный взнос (около 1 млн ₽). Все-таки это квартира, и у людей есть ассоциации, что даже если она находится вдалеке, это все равно хорошее вложение. Множество людей верят, что недвижимость помогает сохранить капитал и защищает от инфляции. Часто они ищут что-то недорогое, например, с первоначальным взносом в миллион рублей, и натыкаются на квартиры в «картофельных полях» от разных застройщиков.
- Вера в удаленную работу людей. Многие думают, что работа из дома позволяет обойтись без квартиры в Москве, но это заблуждение. Если посмотреть статистику, например, по офисам, то доля свободных офисов в Москве составляет менее 4%. На самом деле, офисы сейчас крайне востребованы, особенно класса A.
- Низкая стоимость объектов с отделкой. Что касается цен, то, например, студия за 5-6 млн с отделкой может казаться хорошим вариантом. Но за похожие деньги можно найти объект внутри МКАД, который будет более ликвидным и удобным.
- Не знают рынок Москвы и области. Это напоминает ситуацию с недвижимостью в Дубае или ОАЭ: многие брокеры обещают рост цен и прекрасные перспективы, но реальность может оказаться далека от идеала. В Москве многие застройщики обещают, что когда-то будут строить метро или станции МЦД в удаленных районах, таких как Остафьево. Внешне район может выглядеть перспективно, но вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней сейчас, а не через несколько лет. Для аренды особенно важно, чтобы была удобная транспортная доступность. Вы не сможете арендовать квартиру дороже, объясняя арендаторам, что когда-то здесь появится станция метро.
- Покупка без стратегии. У них есть миллион, они спешат вложить его, пока не отменили льготную ипотеку, и не всегда учитывают долгосрочные риски.
- Манипуляции от брокеров/агентов. Когда они «прозванивают» людей, которые ищут недвижимость, особенно тех, кто не знаком с рынком Москвы и Подмосковья, они часто нацелены на тех, у кого есть хотя бы миллион рублей на счете. Такие агенты обычно предлагают «надежные инвестиции» в недвижимость, например, в квартиры за МКАДом. Понятно, что с миллионом рублей ничего, кроме квартир в заМКАДных новостройках, предложить не смогут.