Заброшенные дачи и загородные участки, из состава земель населенных пунктов, с 1 марта 2025 года возможно потерять также, как собственники теряли земельные участки сельскохозяйственного назначения, не используя их по целевому назначению. Новость заставила задуматься. Тем более, что с вопросами о разъяснении законодательной новеллы, обратились не только знакомые, но и журналисты. На слух, новость воспринимается остро, равноценно конфискации. Конфискация же, это безвозмездное изъятие участка по решению суда в виде санкции за совершение преступления.
Тем временем, Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 307-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", наделал много шума и волнений.
Изъятие – что это такое?
Изъятие земельного участка / заброшенной дачи, это процедура лишения собственника права собственности на земельный участок (со строениями на нём), без его согласия. При этом полагается компенсация стоимости изъятой недвижимости, за вычетом некоторых расходов на продажу.
Органы местного самоуправления, вправе не выплачивать компенсацию бывшим собственникам изъятого участка с самовольной постройкой в случаях, если участок никто не купил на торгах, и он перешел в муниципальную собственность (ч. 12. ст. 54.1. ЗК РФ). Также, если затраты органов местного самоуправления на оценку и продажу земельного участка превысят итоговую стоимость участка, то бывший собственник не получит ничего. Важно учитывать, что в реальности, рыночная стоимость на таких торгах может быть существенно снижена по объективным причинам (результаты торгов). Таким образом, на адекватную компенсацию рассчитывать не стоит.
Процедура изъятия может быть реализована как в судебном, так и во внесудебном порядке. Внесудебный порядок изъятия заключается в том, что собственник, получивший решение об изъятии земельного участка, направляет в орган, принявший такое решение, своё согласие исполнить решение. В этом случае, участок продаётся с публичных торгов (ч. 2 ст. 286 ГК РФ).
Судебный же порядок, реализуется в том случае, если собственник не согласен с решением об изъятии земельного участка. Тогда суд принимает решение об изъятии участка в связи с неиспользованием его по целевому назначению или использованием его с нарушением законодательства и о его продаже с публичных торгов (ч. 3 ст.286 ГК РФ).
За что могут изъять участок?
Земельные участки могут изъять за неиспользование по целевому назначению и за использование, с нарушением закона.
Неиспользование участка по целевому назначению
В первую очередь, определимся с нормативной составляющей, устанавливающей основания изъятия земельного участка за неиспользование по целевому назначению.
По состоянию на 1 марта 2025 года, данный вопрос регулируется следующим образом. Статья 284 Гражданского кодекса РФ устанавливает саму возможность изъятия участка, если он не используется по назначению. Далее, понятие надлежащего использования участка раскрывается в новой статье 85.1. Земельного кодекса РФ. В ней устанавливается порядок установления признаков неиспользования участков. Частью 5 статьи 23 Федерального закона № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", правила для участков из состава земель населенных пунктов, относительно критериев освоения и неиспользования, распространены на садовые и огородные земельные участки. Признаки неиспользования земельных участков, устанавливаются и корректируются постановлением Правительства РФ. На момент подготовки данной статьи, используется информация из официальной публикации проекта Постановления Правительства РФ "Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков".
И так, участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
Если с понятиями «использования участка не по целевому назначению» и «использование участка с нарушением законодательства», вопросов практически не возникает, то с понятием «неиспользования участка по целевому назначению» всё сложнее. Тут, одному кисло, другому сладко. В этой связи, законодателем данный вопрос разрешен нормативно. Теперь, понятие «неиспользования участка по целевому назначению» является термином. Это крайне важно и удобно, поскольку риск административного произвола местных властей, существенно снижается. Судам становится проще в оценках предъявленных фактов, для целей изъятия.
Неиспользование участка по целевому назначению – это!
Если на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на котором отсутствуют здания, строения, сооружения, то признаками неиспользования будут следующие (один из):
- отсутствие на участке в течение двух лет и более фундамента здания, строения, сооружения, или подземных конструктивных элементов сооружения, для строительства которых предназначен участок, если информация об иных сроках выполнения соответствующих работ не содержится в разрешении на строительство;
- отсутствие на земельном участке в течение пяти и более лет здания, строения, сооружения, для строительства которых предназначен участок и в отношении которых в соответствии с законом осуществлена государственная регистрация прав, за исключением случаев, когда соответствующие права не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, а также если судом установлено, что правообладатель земельного участка не смог завершить его строительство в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект капитального строительства;
- если присутствуют здания, строения сооружения, а жилого дома нет, в течение пяти и более лет.
Признаками неиспользования садовых или приусадебных земельных участков являются в совокупности:
- признаки, разрушения или повреждения конструктивных и иных элементов садового дома и (или) иных объектов, которые в соответствии с законом допускается возводить на садовых или приусадебных участках, в совокупности: разрушение (повреждение) крыши, разрушение (повреждение) стен, разрушение (повреждение) фундамента, отсутствие окон или стекол на окнах, отсутствие внутри здания, строения, сооружения работоспособных сетей инженерно-технического обеспечения, при условии невыполнения работ по устранению указанных обстоятельств в течение пяти и более лет;
- захламление на площади более чем пятьдесят процентов земельного участка предметами, не связанными с его использованием в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением, или загрязнение на указанной площади земельного участка отходами производства и потребления, в том числе твердыми коммунальными отходами , при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких предметов или отходов, либо наличие на более чем пятидесяти процентах площади земельного участка сорных растений высотой более одного метра и (или) древесно-кустарниковой растительности (за исключением древесно-кустарниковой растительности, выращенной силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения территории земельного участка) при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких сорных растений и древесно-кустарниковой растительности в течение одного года и более;
- неосуществление в течение трех и более лет подряд на участке деятельности: сельскохозяйственных культур - для садовых земельных участков, сельскохозяйственной продукции - для приусадебных земельных участков.
Признаками неиспользования огородных земельных участков являются в совокупности:
- захламление на площади более чем пятьдесят процентов земельного участка предметами, не связанными с его использованием в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением, или загрязнение на указанной площади земельного участка отходами производства и потребления, в том числе твердыми коммунальными отходами, при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких предметов или отходов, либо наличие на более чем пятидесяти процентах площади земельного участка сорных растений высотой более одного метра и (или) древесно-кустарниковой растительности (за исключением древесно-кустарниковой растительности, выращенной силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения территории земельного участка) при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких сорных растений и древесно-кустарниковой растительности в течение одного года и более;
- неосуществление в течение трех и более лет подряд выращивания на земельном участке сельскохозяйственных культур.
Использование участка с нарушением закона
Определимся с нормативной составляющей, устанавливающей основания изъятия земельного участка за использование с нарушением закона. По состоянию на 1 марта 2025 года, данный вопрос регулируется следующим образом. Статья 285 Гражданского кодекса РФ устанавливает саму возможность изъятия участка, если он не используется с нарушением закона. Далее, обязанность собственника земельного участка по его своевременному освоению, устанавливается в новой статье 85.1. Земельного кодекса РФ. В ней устанавливаются понятие освоения земельных участков из состава земель населенных пунктов, сроки такого освоения и порядок установления перечня таких мероприятий. Частью 5 статьи 23 Федерального закона № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", правила для участков из состава земель населенных пунктов, относительно критериев освоения, распространены на садовые и огородные земельные участки. Перечень мероприятий по освоению земельных участков, устанавливаются и корректируются постановлением Правительства РФ. На момент подготовки данной статьи, используется информация из официальной публикации проекта Постановления Правительства РФ "Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков".
И так, участок может быть изъят у собственника в случаях, если его использование осуществляется с нарушением требований законодательства РФ, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, её создавшими, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
Под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. К таким мероприятиям относятся:
- освобождение земельного участка от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений (за исключением деревьев и иных насаждений, выращенных силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения земельного участка), препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием;
- освобождение земельного участка от предметов, нахождение которых на земельном участке привело к его захламлению;
- освобождение земельного участка от отходов производства и потребления, в том числе твердых коммунальных отходов в соответствии с требованиями законодательства в области обращения с отходами, в случае если земельный участок загрязнен отходами;
- осушение земельного участка, понижение уровня грунтовых вод, в случае если земельный участок заболочен, излишне увлажнен или характеризуется повышенным уровнем грунтовых вод, препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка;
- увлажнение земельного участка, в случае если земельный участок иссушен;
- производство земляных работ, необходимых для использования земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием;
- рекультивация земель.
Освоение земельного участка из состава земель населенных пунктов должно быть реализовано в течении трёх лет, если иной срок не предусмотрен проектом рекультивации.
Таким образом, неосвоение земельного участка в срок, может привести к его изъятию.
Резюме
Рассмотренная законодательная новелла открывает новые возможности для тех, чей соседский земельный участок стал бы хорошим местом для расширения семейных владений. Зачем ехать далеко, когда можно использовать заброшенные участки совершенно легально, инициировав мероприятия земельного контроля. Судебная практика будет формироваться, а пока по старинке, земельные участки следует вовремя перепродавать и дарить, чтоб трёх и пяти летние сроки возобновляли своё течение.