Российский рынок коммерческой недвижимости переживает трансформацию под влиянием санкций, импортозамещения, цифровизации и изменения потребительских привычек.
В этих условиях инвесторам важно фокусироваться на сегментах с высокой ликвидностью и долгосрочным потенциалом.
Рассмотрим ключевые направления, которые демонстрируют устойчивость и рост.
1. Логистика и складская недвижимость: драйвер e-commerce и локализации
Ликвидность: Высокая
Перспективность: ★★★★★
Спрос на современные складские комплексы в России стабильно растет. Это связано с:
- Ростом e-commerce — доля онлайн-продаж достигла 11,5% от общего розничного оборота (данные Data Insight, 2023).
- Локализацией производств — компании создают резервные запасы и переносят склады ближе к потребителю.
- Развитием транспортных коридоров — например, проекты в Подмосковье, Ленинградской области и на юге России.
Тренды:
- Строительство high-tech складов с автоматизацией и роботизацией.
- Спрос на объекты класса А и В+ с температурным режимом (для фармацевтики и продуктов).
Риски: Высокая конкуренция в центральных регионах, рост стоимости строительных материалов.
2. Уличная розница (street retail): стабильность локального спроса
Ликвидность: Высокая
Перспективность: ★★★★☆
Несмотря на конкуренцию с онлайн-торговлей, street retail сохраняет привлекательность благодаря:
- Потоку пешеходов в центральных районах и жилых кварталах.
- Спросу на услуги (аптеки, кофейни, салоны красоты).
Тренды:
- Популярность формата convenience (магазины у дома).
- Рост арендных ставок мин. на 5-7% в год в городах-миллионниках.
Риски: Зависимость от локации, высокая стоимость объектов в центре.
3. Офисная недвижимость: фокус на качество
Ликвидность: Средняя
Перспективность: ★★★☆☆
Рынок офисов переживает поляризацию:
- Спрос смещается в сегмент премиум (класс А и А+) с «зелеными» сертификатами (LEED, BREEAM).
- Устаревшие здания (класс С) теряют арендаторов.
Тренды:
- Гибридные форматы работы стимулируют спрос на коворкинги и flexible office.
- Конверсия старых офисов в жилье или гостиницы (например, проект «Дом на Брестской» в Москве).
Риски: Высокий уровень вакансий (до 18% в регионах).
4. Промышленная недвижимость: импортозамещение как драйвер
Ликвидность: Средняя
Перспективность: ★★★★★
Санкции ускорили развитие отечественного производства. Перспективные направления:
- Агропромышленные комплексы — рост инвестиций в теплицы и перерабатывающие заводы.
- Фармацевтика и микроэлектроника — господдержка через программы Минпромторга.
Тренды:
- Создание индустриальных парков с налоговыми льготами (например, «Алабуга» в Татарстане).
- Спрос на объекты с готовой инфраструктурой.
Риски: Долгий срок окупаемости, зависимость от госзаказов.
5. Медицинские центры: рост частного сектора
Ликвидность: Средняя
Перспективность: ★★★★☆
Рынок медицинской недвижимости растет за счет:
- Увеличения спроса на платные услуги (МРТ, стоматология, косметология).
- ГЧП-проектов — строительство диагностических центров с господдержкой.
Тренды:
- Мини-клиники в жилых комплексах.
- Телемедицинские хабы.
Риски: Высокие требования к лицензированию.
6. Дата-центры: цифровой суверенитет
Ликвидность: Низкая (нишевый сегмент)
Перспективность: ★★★★★
Спрос на data-центры растет на фоне:
- Закона о хранении данных российских пользователей внутри страны (№ 242-ФЗ).
- Развития облачных технологий и ИИ.
Тренды:
- Строительство энергоэффективных ЦОД (например, проекты «Ростелекома»).
- Рост инвестиций в регионы с дешевой электроэнергией (Иркутская область).
Риски: Высокие капитальные затраты, зависимость от регуляторной политики.
Региональные особенности:
- Москва и СПб: Высокая конкуренция, премиальные объекты.
- Юг России (Краснодар, Ростов): Логистические хабы, агропром.
- Урал и Сибирь: Промышленные кластеры, добыча ресурсов.
Риски для рынка:
- Экономическая нестабильность: Курс рубля, инфляция.
- Дефицит квалифицированных управляющих компаний.
Заключение: куда инвестировать?
Приоритеты на 2025 год:
- Логистические комплексы вблизи транспортных узлов.
- Склады последней мили в городской черте.
- Настоящий городской Light Industrial.
- По-прежнему - "вкусный" Street retail.
- Промышленные объекты в регионах с господдержкой.
- Офисники с универсальными помещениями в крупных городах (их не хватает).
Долгосрочные тренды:
- Дата-центры и медицинская недвижимость.
- Конверсия устаревших офисов в жилье.
- Конверсия устаревших ТРЦ в термальные комплексы
Звоните: +79221100101
Пишите: 79221100101@ya.ru
Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.
Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.
---------
Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):
Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.