Итак, банкротство застройщиков неизбежно. Это факт, доказательство которого мы приведём в одной из следующих статей, а пока обсудим, как не попасть в те проекты, где эта вероятность больше.
Некоторые говорят, что будет не банкротство застройщиков, а банкротство проектов, и отчасти они правы. На тех региональных рынках, где не сформировались бренды, каждый проект - это отдельное юр. лицо, банкротство которого никак не связано с другими ЖК. Крым, как раз, относится во многом к такому типу региональных рынков. Там же, где активно работают "зонтичные" бренды, например: ПИК, Самолет, Брусника, ЛСР, Точно и т.д., падение одного проекта "зацепит" остальных.
Давайте вспомним историю про "Мортон" - он был застройщиком №2 в Москве и в 2016 году встал на грань краха. В итоге был продан "ПИКу" благодаря большому земельному банку и большим объёмам строительства.
Была ещё недавняя история с МИЦ (топ-10 по Москве), который испытывал трудности и был куплен "Самолетом".
Безусловно власти не допустят социальных взрывов, которые возможны хотя бы на уровне регионов, из-за большого количества дольщиков. Такие застройщики будут при посредничестве властей (как это было и с "Мортоном") перепродаваться полностью или по частям. В итоге будут задержки строительства, снижение качества, "обезжиривание" инфраструктуры, но объекты будут достраиваться и задержки не будут превышать 1-2 года, тем более, что сейчас за это нет санкций.
А вот с мелкими и средними застройщиками, у которых лишь сотни дольщиков ситуация другая. Достаточно вспомнить "Чкалово-парк" в Керчи, который обанкротился на последней стадии строительства по ФЗ-214 и стройка стоИт уже более 2-х лет.
Заметим, что по Дом.рф, банк РНКБ (финансирующий этот проект) в лице нового конкурсного застройщика обещает выдать ключи к маю 2025-го года, но это в любом случае не то, на что рассчитывали покупатели.
Кстати, это пример того, что стадия строительства не определяет вероятность банкротства. Как говорил один мой партнёр-девелопер: "Реальную ситуацию со стройкой знает только застройщик. Внешне может быть всё хорошо, а внутри - всё плохо, криво-косо, сети не подведены, а может ещё всё надо переделывать, чтобы ввести в эксплуатацию."
Ещё опаснее, если речь идёт об апартаментах. Очевидно, что в апартах нет семейной ипотеки и вообще нет социально незащищённых покупателей, особенно сейчас, когда апарты покупают только за реальные деньги инвесторы. Таких объектов в Крыму очень много, особенно поблизости к морю. Государство будет помогать таким проектам в последнюю очередь.
Итак, первые признаки, каких проектов нужно сторониться, если вы покупаете на последние деньги для жизни - это одиночные новостройки от маленьких застройщиков с коммерческой недвижимостью (апартаментами).
Прежде чем продолжить, расскажу общий подход, который использую до сих пор при оценке рисков в новостройках. Мной он был только дополнен. В 2012-м году я участвовал в проекте "Provereno.ru" (от талантливого издателя Петра Шуры), который был посвящён аналитике рынка недвижимости и оценке объектов, и тогда у нас был реализован один сервис - рейтинг застройщиков (проект, с сожалению, был закрыт по решению основателя, но его наработки ушли в аналитический центр Циан ещё в 2013-м году).
Сервис был важен для покупателей, потому что тогда ещё не было эскроу-счетов и безопасность дольщиков находилась в руках только самих дольщиков. Наш рейтинг отвечал на 3 вопроса:
1. Будет ли объект достроен в принципе? На это влияли, конечно же, те бенефициары (учредители и выгодоприобретатели бизнеса), которые стояли за спиной компаний. Если там были крупные фигуры, близкие к правительству, известные олигархи, губернаторы, банкиры, то было ясно, что такие проекты так или иначе будут достроены.
2. Будут ли достроены проекты застройщика вовремя? Здесь мы смотрели на историю и источники финансирования. Если задержек ранее не было, то и сейчас вероятность задержек мала. Если же команда новая, без опыта, то возможны ошибки в процессах строительства. Если нет "дружеских" связей с банками, то возможностей получения быстрых кредитов "чтобы закрыть текущую дыру" тоже нет. В этом случае задержки очень возможны. Тем более, что тогда за них сильно застройщиков не наказывали.
3. Будет ли проект заявленного качества? Я подчеркну, что речь идёт именно о "заявленном" качестве, а не о "хорошем". Если компания заявляет "эконом" и сдаёт эконом, то нет претензий. А вот, если компания заявляет "премиум", а у неё падают лифты, то тут явно проблемы. И это, конечно, полностью зависит от команды. Если команда стабильная, руководители не меняются каждые полгода, то понятно, что каждый из этих руководителей отвечает за то, что делает. Это нужно и для его личной карьеры на рынке независимо от компании-работодателя. В этом случае качество с большой вероятностью будет тем, что заявлено в брошюрах и на сайте. Здесь же мы смотрели отзывы по прежним, уже сданным, объектам.
К сожалению, в Крыму сейчас первому пункту отвечает всего несколько компаний, большинство из которых пришли "с материка". Учитывая опыт "Мортона", "Миц", я бы в первый пункт добавил критерий оценки объёма земельного банка. У кого много земли, тому есть, что продавать, а значит в случае глобальных проблем, такого застройщика выкупят. Из крымских застройщиков я точно знаю, что много земли есть у "Монолита". Про остальных сведения будем собирать.
Второй пункт сейчас контролирует закон ФЗ-214 и тут опасения есть, но их меньше, так как дольщики получают неустойку в случае задержек строительства. Хотя сейчас государство продлило мораторий (см.выше).
С третьим пунктом в Крыму совсем плохо. Здесь объекты, рекламируемые как премиальные, используют материалы и технологии "эконом-класса", и это никого не смущает. И команды здесь неизвестные, где руководители сами по себе бизнес-личностями не являются и репутацией не дорожат.
Даже первые лица застройщиков находятся в тени, а слово "PR" пока для бизнеса не имеет очевидной ценности. Оно и понятно, в условиях почти дефицита, на темпы продаж, особенно жилья, то, что написано о застройщике в интернете, особенно покупателей не останавливало. Но совсем скоро всё изменится, особенно для апартаментов.
Конкуренция усиливается - две материковые компании уже сейчас вошли в топ-10 по Крыму и ещё 2 - в топ-20. В 2025-м они будут составлять не менее 30% первой двадцатки. Ну, а в 2026-м - уверены, что и треть рынка по объёмам стройки будет под их влиянием. Уместно напомнить про Ростов-на-Дону. Местные застройщики за 8 лет потеряли позиции, отдав не менее 30% стройки в регионе коллегам из Краснодара и других городов России. Среди первых восьми компаний по Дом.рф, как минимум, 5 - выходцы из Краснодара.
К сожалению, большинство возможностей оценки компаний по их внутренней кухне недоступны покупателям и даже профессионалам. Поэтому нам с вами остаётся опираться только на косвенные признаки. Здесь мы выделим 4 показателя:
1. По прежнему размеры компании значат много. Нужно определить по Дом.рф, по ЕРЗ или просто спросить в отделе продаж, сколько проектов было построено девелопером и сколько строится сейчас. Так же интересна история застройщика. Если он только пару лет в стройке жилья, то это мало. Дело в том, что случайных застройщиков, которые после 2020-го года появились на рынке, сейчас стало много, особенно в регионах не из первой десятки. Причины обсудим в другой раз, но это факт. Опыт продаж и особенно преодоления кризисов 2008-го, 2014-го или хотя бы 2019-го (введение новых правил по ФЗ-214) годов сейчас значит очень много.
Сюда бы мы добавили опыт строительства в других регионах. Если опыт только крымский, то увы, есть большие риски в том, что застройщик не справится с новым уровнем конкуренции, который в 2025-м году усилится в разы. Это не касается тех застройщиков, которые имеют много (более 10 объектов) в разных локациях Крыма. У них, скорее всего, много земли и административных ресурсов - выход найдут и своих денег в стройку смогут вложить при необходимости.
2. Уровень продаж с момента начала строительства. Для определения берёте весь срок стройки и смотрите на Дом.рф. Например, срок от даты публикации (получения РНС) объекта до ввода в эксплуатацию составляет 3 года. Значит делим условно на 36 месяцев, 12 кварталов и получаем, что за каждый квартал застройщик должен продавать не менее 8%. Если прошло полгода, то 16% и т.д. Здесь есть масса нюансов, особенно, если на объект выдано несколько разрешений, то придётся вручную складывать результаты, но суть останется той же.
Пример: декларация от конца 2023, прошло 4 квартала, значит уровень продаж в норме - 32%. Мы видим -39%, значит ок.
При оценке данного параметра важно ещё учитывать, что говорит сам застройщик в лице отдела продаж. Например, реально застройщик мог сильно позже выйти в продажи после получения разрешения. На то могут быть и объективные, и субъективные причины. Но если продажи уже стартовали и идут на низком уровне, то с проектом явно что-то не так.
3. Следующим параметром являет темп строительства. Если прошёл год или даже два со старта, продажи на высоком уровне, а на проекте есть корпуса, которые ещё не вышли из котлована, то это странно.
Так же странно, если до окончания стройки осталось меньше года, а вы не видите 100% возведения ("заливки") этажей, установки кровли и внутренних стен. А если осталось полгода и нет остекления фасадов, установленных лифтов, то увы - налицо задержки строительства. В текущем квартале от сдачи объекта (за 2 месяца до окончания) остаётся время только на обустройство территории, а корпуса должны быть завершены полностью.
4. Ещё один параметр - качество продукта. Посмотрите, вносились ли изменения последнее время в проектную декларацию. Что обещали раньше и что обещают сейчас. Нет ли замены важных составляющих продукта: лифты, фасады, окна, двери, отделочные материалы подъездов и коридоров, оборудование придомовой территории, детских площадок, дворов и т.д.
А ещё важно, особенно в Крыму, кто продаёт проект и как. Если на объекте "сидит" эксклюзивно некое агентство недвижимости, и это не федеральная сеть, да ещё и платит комиссию свыше 9% ("только продайте"), то это повод задуматься: зачем застройщик пригласил оператора, а не продаёт сам? С продажами проблема? Или с продуктом? Очень удобно разделить ответственность между продажами и продуктом на разные компании. Одна в этом случае может обещать всё что угодно, врать про то, что будет реализовано внутри - лишь бы продать. А застройщик потом скажет: "Мы этого вам не обещали". И такие примеры в Крыму уже есть, особенно в инвестиционных проектах, где заявлялись высокие программы доходности - от 40% годовых.
Самый известный - "SkySoul". Еще 2 месяца назад в отделе продаж заявляли и делали это одним из преимуществ, что управляющей компанией в проекте будет турецкий оператор "RiverRock".
Мы ещё в августе сняли на эту тему видео, где сомневались в приходе новой компании из "недружелюбной" страны на российский рынок, тем более, в Крым, но теперь это стало фактом. Застройщик заявил, что будет управлять проектом сам.
В чём особенности и недостатки самостоятельного управления апарт-отелем мы рассказывали в этой статье, почитайте: https://dzen.ru/a/Z5DcGUKySTiCueON.
У редакции другие сведения на счёт причины расторжения соглашения. Во-первых, сам факт прихода оператора из Турции (страна НАТО) в Крым (под санкциями) вызывает сомнения. Сюда российские Azimut и Cosmos не очень-то хотят заходить.
А во-вторых, если ты долгое время продаёшь апарт-отель без договора на управление, то потом шансов, что твой проект возьмёт хоть какая-то серьёзная управляющая компания, нет. УК не хочет нести ответственность за большую долю неорганизованных собственников-инвесторов, которые не подчиняются общим правилам, демпингуют по ценам и т.д. Таких примеров в Крыму уже достаточно.
Последним косвенным параметром являются программы продаж. Если в них ОЧЕНЬ много рассрочек с переносом основного платежа на поздние периоды - через 1,5 года и далее, то здесь есть риски в будущем. Дело в том, что, если сейчас по программе рассрочки застройщик получает на эскроу-счёт лишь 20%, то и банк будет выделять деньги на стройку лишь в этом объёме, а себестоимость - около 70%. К тому же продажа по рассрочке не гарантирует "сохранности" этих денег у застройщика. В любой момент покупатель может передумать и перестать платить. В итоге он получит деньги назад, а квартира или апарт вернётся на витрину. Вероятность такого крайне мала, если цены постоянно растут, а вот если цены перестали расти или снижаются? Зачем покупателю продолжать участвовать в проекте, когда можно почти безболезненно выйти - это же не ипотека, где деньги взяты в кредит у банка.
А самый худший вариант, которых скоро в Крыму будет достаточно, это если вы купили по завышенной цене (как в "Птице", например - тысяч за 350-450 за кв.м.), а в процессе стройки рядом открылся аналогичный проект или даже лучше по цене 250-300 за кв.м., где и застройщик надёжнее и УК - лучшая в стране по апарт-отелям. В итоге вы получите "массовое бегство" уже состоявшихся покупателей по рассрочке, которые начнут перекладываться, а, вроде бы успешный проект, может стать на грань показателей по проектному финансированию. Кстати, о подобном проекте, который "рядом и сильно лучше" мы скоро расскажем.
В общем, будьте внимательнее, анализируйте и обращайтесь к профессионалам. Наш контакт для связи, как обычно: @nilM2tvpro.