В финансовых моделях банков двухзначная ставка остаётся как минимум до 2035 года.
На мнениях банковских финансовых аналитиков банки выстраивают свою стратегию и тактику.
Так Сбербанк в 2024 году выпустил пятилетние облигации SbD3R с годовым купоном 24,4 % годовых. ISIN номер RU000A109X37.
Совсем недавно СБЕР выпустил пятилетние облигации SbD2R с текущей доходностью 22,07% годовых.
Вряд ли бы ведущий банк РФ стал бы занимать на 5 лет вперёд под высокую ставку, если бы не доверял фин модели, согласно которой двухзначная ставка будет сохраняться ещё долгие годы.
Если согласиться с таким прогнозом, то можно предсказать как будут развиваться события на рынке недвижимости.
- Высокая ставка будет сдерживать активное потребление ипотечных программ, что неизбежно должно отразиться на снижении покупательской активности. Поддерживать которую государству прийдётся за счёт выпуска льготных ипотечных программ и субсидирования ставок. В случае продолжения СВО вряд ли можно рассчитывать на многолетнюю поддержку со стороны государства.
2. Высокая ставка означает не только дорогие деньги для покупателей, но и для девелоперов, строителей. Девелоперам с высокой долговой нагрузкой, которые не рассчитывали на длительное сохранение высокой процентной ставки будет уже не перекредитоваться под меньшие проценты в ближайшей перспективе, а значит высока вероятность банкротства некоторых крупных девелоперов, застройщиков.
3. На горизонте порядка 5 лет мы будем наблюдать стагнацию городского рынка недвижимости. Снижение объёмов строительства и темпов ввода жилья в эксплуатацию.
4. Государство будет всячески развивать направление эскроу финансирования. Но оно с трудом будет развиваться из-за того, что темпы продаж недвижимости будут снижаться и соответственно скорость наполнения эскроу счетов будет не высокой, а значит девелоперам и строителям не прийдётся рассчитывать на низкую ставку финансирования. Поэтому часть девелоперов предпочтёт остановить проекты в начальной стадии до лучших времён, чем подвергать свою компанию высокому финансовому риску. Снижение темпов продаж и спрос будут компенсироваться снижением объёма предложений на рынке первичной недвижимости.
5. Гораздо устойчивее и стабильней себя будет чувствовать рынок вторичной городской недвижимости. Здесь не следует ожидать какого-либо заметного спада ввиду того, что этот рынок гораздо менее зависим от ипотеки, чем первичный. В этой связи можно осторожно прогнозировать рост цен на вторичку и снижение спреда между ценой на вторичку и первичку за квадратный метр жилой недвижимости.
6. А вот арендный рынок будет себя чувствовать вполне уверенно. И может продолжить рост. После того как ставка ЦБ РФ достигла уровня 21% разница между ежемесячными платежами, например за 2х комнатную квартиру и арендной ставкой на аналогичную квартиру оказалась почти в 2 раза. В этих условиях покупатели стали отказываться от покупок жилья и брать его в аренду. Это привело в дальнейшем к росту арендных ставок.
Арендные ставки могут продолжить рост, стремясь к уровню ежемесячных платежей по ипотеке, но не достигая его и ограничиваясь показателями месячного семейного бюджета.
Благодаря росту заработных плат средняя зарплата будет подрастать и вслед за ней будут расти и арендные ставки на квартиры.
7. Тоже самое будет происходить и с ростом арендных ставок на загородном рынке на дома, расположенные рядом с городом на расстоянии не более 30 минут езды. Поэтому инвестиции в строительство доходных загородных домов будут продолжаться. И соответственно они будут поддерживать и спрос на земельные участки, расположенные рядом с городом.
8. Цены на загородные дома перестанут расти. И цель по сдерживанию инфляции в сегменте загородной недвижимости со временем будет достигнута на первичке. Поэтому следует ожидать сворачивание инвестиций в строительство загородных домов на продажу.
9. Спрос на земельные участки c целью строительства индивидуальных домов также будет поддерживаться льготными ипотечными программами семейной ипотеки под 6%, IT ипотекой под 5 % и сельской ипотекой под 3%. Поэтому в этом сегменте мы ожидаем не большое снижение уровня продаж по сравнению с 2024 годом. Снижение продаж будет нивелироваться сокращением числа новых предложения коттеджных посёлков. В результате естественным образом будет поддерживаться баланс между спросом и предложением. Отсюда не следует ожидать снижения цен на земельные участки. В большей части они будут подрастать, но не более чем в пределах инфляции.
10. Снижение новых предложений на загородном рынке мы также связываем и с перспективой выхода федерального закона согласно которого полномочия по переводу сельхоз земель в категорию земли населённых пунктов или ВРИ под садоводство перейдут Министерству сельского хозяйства. А глядя на то, как оно реально тормозило выдачу сельской ипотеки, можно с уверенностью сказать, что точно также оно будет сдерживать и вывод земель из сельхоз оборота. В первом чтении закон согласован Государственной Думой. Не смотря на то, что для загородного девелопмента требуется в сотни раз земель меньше, чем под цели сельского хозяйства и обычно из сельхоз оборота на практике выводилась только земля с низким бонитетом и кадастровой стоимости, заросшая кустарником, деревьями, с эрозией почвы, т.е. не пригодная для сельскохозяйственных целей, почему-то депутатам и Минсельхоза понадобилось этот вопрос поставить под федеральный контроль, хотя с этим прекрасно справлялось областное Правительство.
11. Инвестиции в недвижимость также сокращаются благодаря высокой доходности по банковским депозитам на уровне 22-23% годовых. Заметная часть капитала покинула рынок недвижимости и осела в банках на депозитах.
В заключении хочется ещё раз обратить внимание, что данные прогнозы имеют перспективу, если принять во внимание прогнозы банков о долгосрочной перспективе сохранения процентной ставки на двухзначном уровне.
Если же в обозримом будущем ставка ЦБ РФ опуститься до 8-9%, то ситуация станет принципиально иной.
Население и компании перестанут держать средства на депозитах в силу снижения процентов. И огромная денежная масса начнёт покидать банки. А это триллионы рублей.
Часть из них прийдёт на городской и загородный рынки недвижимости и приведут к росту спроса. Растущий спрос повлечёт рост цен в сегменте недвижимости и туда начнут направлять свои капиталы инвесторы, видя реальную перспективу доходности. И городской и загородные рынки начнут существенно оживать и расти.
Во многом рынок будет зависеть от международной политической ситуации, которую в настоящее время пока трудно однозначно предсказывать.
