Простые правила подписания договора аренды коммерческой недвижимости

В договоре все должно быть прекрасно: и оформление, и содержание.

Часть 1. Содержание

Основополагающим документом при сдаче помещения в аренду является договор аренды. В связи с этим проработке договора аренды и его основных условий и нужно уделить самое пристальное внимание.

Мне приходилось сталкиваться с такой линией поведения: обсуждение и изменение условий договора полностью передаётся на откуп юристам. Такую позицию я считаю крайне слабой как для арендатора, так и для арендодателя.

Договор аренды подписывается зачастую «вслепую» (особенно это свойственно индивидуальным предпринимателям). Собственник или арендатор могут внимательно ознакомиться с договором, другими словами прочитать его (и то не всегда). В лучшем случае привлечь юриста. Но важно понимать - непрофильные юристы не всегда могут отстоять интересы стороны по договору, они просто не обращают внимание на тенденции рынка, на вопросы, которые впоследствии могут сыграть злую шутку. Суть в том, что институт аренды регулируется не только нормами Гражданского кодекса, но и их трактованием судебными инстанциями.

Порой арендатор или арендодатель не позволяют менять условия договора аренды (как правило, это относится к федеральным арендаторам и торговым центрам как арендодателям), в этом случае вторая сторона должна либо принять правила контрагента, либо отказаться от подписания контракта. Но вы должны знать к чему готовиться, знать и понимать свои слабые места. И это крайне важно.

Предлагаю остановиться на основных правилах при подписании договора.

1. Стороны необходимо максимально подробно прописывать все существенные для них условия, т.е. те условия, которые по их мнению должны быть урегулированы.
2. Не нужно бояться дублировать нормы закона в договоре. Отсутствие регулирования в договоре той или иной ситуации может привести к разностороннему восприятию сторонами проблемы и как результат - к спору и конфликту.
3. Избегайте двоякого толкования норм договора, выявляйте и исключайте спорные ситуации.
4. Нормы договора должны одинаково восприниматься сторонами, разъясняйте контрагенту правила, которые вы закладываете в договор. Часто арендатор (арендодатель) не понимает существа той или иной нормы - поясняйте контрагенту все детально, избегайте будущие конфликты.
5. Исключайте устные договоренности, ориентируйтесь только на условия договора. Меняются исполнители, стороны, устные договоренности забываются, попадаются недобросовестные контрагенты. Значение имеет лишь то, что положено на бумагу.
6. Читайте внимательно то, что вы подписываете. У вас может не быть юридического образования, но прочитать и попытаться понять то, что прописано в договоре вы обязаны. Непонятно - спрашивайте, уточняйте. Не подписывайтесь под тем, что не понимаете.
7. Условия договора должны соответствовать фактической ситуации. Недопустимо прописывать в договоре то, чего нет (несуществующей планировки, фиктивной цены и прочее). Последствия могут быть непредсказуемы.
8. Избегайте неработающих норм. Зачастую в договоре предусматривается заведомо неработающий механизм. В итоге это может обернуться против вас.
9. Избегайте непонятных и расплывчатых формулировок.

Вы должны понимать то, что подписываете. И вы должны досконально знать условия вашего договора. В первую очередь, конечно, это относится к профессионалам, но и обычным предпринимателям, арендующим и сдающим помещение, это просто жизненно необходимо. Мне часто приходилось вести разговоры с арендаторами (да и арендодателями тоже), которые подписывали договор с закрытыми глазами. Ничем хорошим это не заканчивается, в том числе для арендодателя.

Часть 2. Оформление

Вторая существенная проблема - оформление самого договора.

Конечно, содержание договора имеет решающее значение. Но, в моем понимании, оформление и структура договора говорят о подходе его составителей (читай авторов) и напрямую указывают на качество его содержания. Подумайте об этом когда увидите небрежно оформленный документ. Это проявление неуважения к себе и к контрагенту. За свою практику я практически не видел «корявых», но грамотных договоров.

В связи с этим при составлении договора обязательно необходимо учитывать следующие моменты.

1. Структура договора. Договор должен быть четко структурирован, при необходимости содержать преамбулу с основными понятиями, используемыми в договоре (помещение, арендная плата и т.д.). Договор рекомендуется разбить на разделы по основным составляющим договора (предмет договора, срок договора, права и обязанности сторон, ответственность, и т.д.), включить все необходимые приложения и реквизиты сторон.
2. Нумерация страниц. Полезная и удобная опция.
3. Корректная нумерация разделов, пунктов и приложений. Следите за правильным использованием номеров, подномеров; избегайте дублирования номеров, перескакивание через номер.
4. Перекрестные ссылки.  Проверяйте ссылки на пункты при изменении договора в ходе согласования его условий сторонами. При добавлении или исключении пунктов зачастую упускают необходимость корректировки внутренних отсылок в договоре.
5. Шрифт. Используйте унифицированный шрифт при составлении договора, жирный шрифт и заглавные наименования разделов, выделение курсивом/подчеркиванием/жирным шрифтом понятий и важных моментов в договоре приветствуется, но не обязательно.
6. Отступы и абзацы. Оформление договора должно быть аккуратным, не допускайте изменения отступов однотипных элементов договора (пунктов, разделов и т.д.).
7. Сшивка договора. Договор следует сшивать аккуратно, но основательно, исключая возможность замены его листов.
8. Подписи сторон. В идеале удостоверяем подписями каждый лист (если договор не прошит делаем это обязательно!). При сшивке допускается подписание в заключительной части договора, в каждом приложении и обязательно на сшивке.

Уважайте себя и своих партнеров - подписывайте правильные контракты и по форме, и по содержанию!

Как вы подписываете и оформляете свои договоры? Пишите в комментариях, пишите в телеграм-канале, ставьте лайки, если статья понравилась!

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды