Сегодня хочу на примере одного ЗПИФ рассказать о паре нюансов с которыми могут сталкиваться инвесторы. Нюансы достаточно интересные и их достаточно сложно описать никого не обидев.
Что такое ЗПИФ?
ЗПИФ - это закрытый паевый инвестиционный фонд и его отличительной особенностью является то, что УК не обязана выкупать пай до его погашения. То есть может существовать вторичный рынок на котором паи обращаются, а может и не существовать. И покупая подобный пай надо понимать, что выйти из него может быть очень сложно. Достаточно часто если инвестор хочет выйти из подобного актива, то он должен предлагать хороший дисконт покупателю, вот тогда он согласиться на сделку. Но бывают и исключения, например, Парус-ОЗОН - это тоже ЗПИФ, но по нему функционирует отличный стакан, да там не много предложений на покупку, но в принципе понимаешь, что активы можно продать за день если приспичит или за неделю, если можно подождать.
Но если мы говорим про фонд "Квадратные метры" от Т-Инвестиции, тикер TKVM, то стакан тут выглядит очень печально. УК заранее предупреждает, что идут внебиржевые торги активом, а это вообще очень специфическая вещь. Заявку можно выставить только по лимитной цене, то есть надо зайти в стакан, посмотреть и подумать какую цену интересно указывать. Только вот стакан тут пустоват. Посмотришь на него и поймешь, что с 10 лотами можно легко выйти, а вот с 10000 уже нет.
Если же говорить в числах, то 263 лота примерно на 1000 рублей можно продать с каким-то проскальзыванием, а если надо скинуть больше, то цена будет уже -1,6% меньше. То есть проскальзывание цены тут огромное.
Отображение цены актива
Теперь самое интересное - цена актива. Открываю мобильное приложение и вижу как цена пая выросла. Ух ты, он показал +25,27% с момента покупки, таким результатом может похвастаться не любая акция на нашей бирже, надо еще докупать причем срочно. Шучу. Причем не очень удачно вышло.
Начинаю разбираться, оказывается в мобильном приложении отображается расчетная стоимость пая. То есть УК приобрело имущество, оценило что оно стоит Х рублей, выпущено Y паев, значит цена каждого из них X/Y, вот эту самую цены я и вижу в мобильном приложении. Но инвесторы смотрят на СЧА и задаются вопросом, а сможет ли фонд реализовать имущество по текущей стоимости или нет. Они сомневаются и поэтому не готовы покупать паи по этой стоимости.
Система оценивает пай в 5,75 рублей, а в стакане заявки стоят по 3,74 рубля, то есть на 35% дешевле!!!! И получается, что с момента моей покупки паи не то что подорожали, они подешевели.
ЗПИФ - это долгосрочная инвестиция
Но прежде чем ругать Т-Капитал стоит вспомнить, что подобные паи - это долгосрочные инвестиции. Хотя УК и говорит про активное управление, но купи-продай недвижимость - это не быстро, особенно когда хочется заработать на этой паре сделок, а значит квадратные метры должны успеть подорожать хотя бы за счет того, что до конца стройки остается все меньше и меньше времени. Поэтому в подобные активы надо инвестировать даже не на пол года.
Сейчас паи многих фондов недвижимости начали дорожать в предвкушении понижения ключевой ставки. Об этом я кстати писала отдельную статью. Может и паи данного фонда вскоре пойдут вверх, но не факт.
Я не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций, но в данном случае я хочу обратить внимание на разницу между ценой на бирже и СЧА. Паи фонда оказываются потенциально недооцененными. Другое дело, что пока нет предпосылок для роста рыночной цены, пока инвесторы скорее считают, что СЧА упадет. Ну и опять же стакан не располагает к покупкам.
И что касается расхождения рыночной цены и СЧА, тут хочется вспомнить ПНК Рентал. У него тоже было расхождение рыночной стоимости и СЧА. Многие говорили о том, что цена пая на бирже переоценена, а в итоге УК смогла реализовать имущество еще дороже, чем была СЧА. И все дело в том, что цена на недвижимость зависит от спроса и предложения. Оценочная компания может нарисовать любую стоимость, но истинную цену мы узнаем только тогда, когда на помещение найдется покупатель.
Но вернемся к фонду от Т-Капитал. Скажу за себя. Меня в данной ситуации раздражает тот факт, что в портфеле я вижу одну стоимость пая, а продать могу за другую! Вот если бы не этот факт, я бы даже ничего писать по этому поводу не стала бы. И тут я могу привести в сравнение американские заблокированные активы. Т-Ивестиции же не показывает в портфеле их реальную стоимость на американских биржах в текущий момент. Он показывает цену на внебиржевых торгах. Так почему для своего фонда он отображает СЧА, а не цену последней сделки?
Я купила паи TKVM на сдачу на небольшую сумму. Сейчас смотрю на них и думаю, что пускай дальше валяются в портфеле. Продавать смысла особого нет, но и докупать данный актив я не готова. Я люблю паи по которым капает ежемесячный доход, а данный фонд дивиденды не выплачивает. И я понимаю, что как только ключевую ставку начнут понижать, дела на рынке недвижимости пойду лучше и я готова докупать какие-то паи заранее, но не эти.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке. Недавно там вышла статья в которой я проанализировала рекомендации от трех брокеров и вывод получился очень неожиданным.