Кто подписан на мой канал уже давно может помнят, что в далеком марте 2023 года я начала набирать себе фонды недвижимости. Тогда ключевая ставка была 7.5% и крошечные по сегодняшний меркам доходности фондов казались более чем интересными. Но в июле 2023 года ЦБ начал поднимать ключевую ставку и с каждым их шагом фонды становились все менее и менее интересными в моменте. Но! Я еще тогда повторяла, что надо не забывать об их потенциале когда запахнет понижением ключевой ставки. И вот сейчас когда есть вероятность, что ключевую ставку повышать уже не будут, я хочу рассказать что происходит с моими ЗПИФ.
Знать бы прикуп
У меня было много разных покупок ЗПИФов недвижимости, были копеечные вложения, а были и серьезные. Больше всего у меня собралось паев Парус-Озон, с них я и начну свой рассказ.
У меня была достаточно крупная покупка паев этого фонда в марте 2023 года, поэтому рассмотрю ее. По каждому паю мне было выплачено 1 296,76 рублей или 18.7% от цены актива. Поскольку с тех пор прошло почти 2 года, очевидно, что депозиты принесли бы мне больше. Есть еще рост стоимости пая который дает "бумажную прибыль", но я не собираюсь ничего продавать, поэтому не могу положить ее себе в карман. Поэтому с одной стороны можно посчитать, что пай подорожал до 8493 рублей, то есть на +22%, а можно и не считать. Если посчитать, то доходность фонда выйдет уже больше чем у депозитов и примерно как рост индекса Московской биржи полной доходности за это время. То есть вроде бы фонд не уступает конкурентам по доходности, но с другой стороны тут стоит вспомнить табличку от УК Доход в которой управляющая компания собрала статистику по годам какой актив на сколько вырос. И вот за 20 лет нет последовательности из 2 лет подряд, когда самую большую доходность показал один и тот же актив. Поэтому сравнивать конечно можно, то тут очень важна точка входа и тут нельзя делать общих выводов исходя из одного расчета.
Я легко могу найти лоты, которые принесли мне еще большую доходность, могу найти покупки которые принесли мне куда меньше. Но стоит ли вообще смотреть на текущую доходность? Недавно как раз в своем премиум канале приводила несколько других примеров когда нет смысла ориентироваться на доходность.
А если не смотреть на доходность, то на что тогда можно ориентироваться? А вот тут каждый может выбрать для себя сам в зависимости от своей стратегии. Лично мне нравится метрика - рост пассивного постоянного дохода.
Цена vs ключевая ставка
Хочу показать вам график как менялась стоимость актива на фоне изменения ключевой ставки. Тут мы видим абсолютно классическое поведение:
- В 2022 году ставку резко подняли, часть инвесторов продали паи, чтобы переложиться на депозиты. В 2023 году ставку начали поднимать плавно, инвесторы начали медленно, но верно продавать паи, что бы проинвестировать свои деньги в другие активы;
- В конце 2022 года ключевую ставку опустили, стало понятно, что фонды недвижимости начали приносить хорошую доходность относительно тех же депозитов и облигаций высоконадежных эмитентов, инвесторы начали их скупать и цена пая выросла;
- Конец 2024 года - мои домыслы - инвесторы начали задумываться о том, что ключевую ставку могут уменьшить, тогда стоимость пая пойдет вверх. Они начали чуть заранее покупать?
Подобное поведение отмечают во многих странах и давно известно, что когда в какой-то стране задирают аналог нашей ключевой ставки, а консервативные активы начинают приносить хороший доход, инвесторы бегут в них из акций, а в результате фондовый рынок проседает.
ЗПИФ Атриум от УК Велес
Это наверное старейших фонд недвижимости который торгуется на Московской биржи. Его паи торгуются с 2011 года. Первое время стоимость пая была очень волатильна, поэтому там сложно о чем-то говорить. Но в целом можно сделать примерно те же выводы, что по ЗПИФ Парус-ОЗОН про 2022-2024 года, добавить к этому то, что когда в 2016 году ЦБ смягчал денежно-кредитную политику, стоимость пая пошла в вверх.
И на этом графике опять же видно, что стоимость пая уже пошла в верх. То есть кто-то готов покупать данный актив сейчас, чуть заранее. Причем я не уверена, что эти инвесторы делают это ради того, что бы дальше сидеть в паях много-много лет. Возможно, они ждут именно роста пая, чтобы потом скинуть их дорого.
Рентал Про
Это самый молодой фонд недвижимости в моем инвестиционном портфеле. Да и на Московскую биржу он вышел не так давно. Недавно писала про него отдельный пост и показывала свою доходность по данному активу.
В данном посте я жаловалась, что мне не хватает прозрачности. УК что-то покупает из недвижимости, затем продает. Не ясно что у нее за активы на балансе сейчас. Это все можно охарактеризовать одним словом - "напрягает"!
ЗПИФ Коммерческая недвижимость от УК Первая RU000A104YX8
Данный фонд я взяла уже скорее для диверсификации, он отличается от предыдущих тем, что дивиденды по нем поступают раз в 3 месяца, я же предпочитаю ежемесячные выплаты. Для себя я уже решила, что больше мне не надо такой диверсификации, тем более после этой покупки на биржу вышел РЕНТАЛ ПРО, который я теперь могу использовать для диверсификации.
Фонд достаточно молодой, но и по его котировкам можно отследить зависимость, что как только ключевую ставку начали поднимать, его паи стали дешеветь. Ну и этот фонд опять же начал потихоньку дорожать в последнее время.
Еще у меня в портфеле есть паи:
- Парус - СБЛ;
- Парус - Логистика;
- Парус - Нордвей.
Не буду показывать их графики, думаю вы поверите на слово, что и они в конце 2024 года начали дорожать. Правда котировки ЗПИФ Парус - логистика сейчас стали падать, но там своя история, до этого они за месяц показали +22%, после этого инвесторы решили быстренько зафиксировать прибыль и это естественно. Получается, что все фонды недвижимости, которые есть у меня с декабря 2024 года дорожают! Я смотрю на этот рост и думаю, что мне делать дальше. Я брала фонды не ради роста котировок, а для получения стабильного ежемесячного денежного потока. Я писала о том, что когда ключевую ставку начнут снижать, я вновь начну добирать фонды недвижимости, а получается, что х уже активно покупают, а значит я немного опоздала... Вот это засада.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке.
