Прошло уже 2 недели с начала года, идет первая полноценная рабочая неделя. Ждать серьезных видимых изменений на рынке вторичной недвижимости еще, конечно, рано, да, и глупо. Все прекрасно знают, что «стоять» он может долго. Итоги прошлого года нам это наглядно показали.
Официальная цена метра квадратного по его итогам фактически не изменилась. Ориентироваться на средний показатель, конечно, можно, но у каждого свои критерии поиска и все квартиры «под одну гребенку» точно «не зачесать». Поэтому на «старой» вторичке по итогам года все же было снижение.
Цены на квартиры на вторичном рынке в Москве продолжают «стоять» не из-за наличия спроса, а из-за отсутствия нормального предложения.
Что же происходит сейчас на рынке вторичной недвижимости в Москве?
А все очень печально и грустно, я вам скажу. В силу своей профессии, я провожу на онлайн-площадках достаточно много времени и могу сказать однозначно – выбор сейчас отсутствует. При первом взгляде предложений достаточно и складывается иллюзия, что с покупкой квартиры проблем уж точно быть не должно. Зафиксирую, кстати, здесь количество предложений сейчас на вторичном рынке в Москве. Для собственного любопытства.
Почти 44 тысячи квартир. Вроде, не мало и выбрать есть из чего. Тем более, если у тебя наличка «на кармане». А вот здесь, как раз, и кроется «камень преткновения».
Во-первых, личные параметры запроса достаточно сильно сужают выборку предложений. Во-вторых, разброс этих самых предложений по разному качеству жилья. Ну, и в-третьих, быстрое «вымывание» с рынка самых дешевых предложений.
Реальность сейчас такова, что при таком состоянии рынка, квартиры, выставляемые на 1-3 млн.р. дешевле, продаются достаточно быстро. При этом даже не столь важно, какими параметрами они обладают. Также, как и в новостройках, где все это время ажиотаж создавал размер ежемесячного платежа по ипотеке, и общая стоимость квартиры в расчет не бралась. Точно также теперь и на вторичке – не важно какая это квартира – главное она самая дешевая по цене.
В связи со всем вышенаписанным, может сложиться впечатление, что рынок недвижимости «живее всех живых». Продавцы продолжают диктовать условия покупателям. Покупатели «смиренно» берут, что есть. Так-то оно так, но до поры до времени.
Правда заключается в том, что мы сами «творцы своей судьбы». Если мы покупаем то, что есть, с чего вдруг продавцам опускать цены значительно? На небольшое количество предложений, достаточно и низкого спроса, чтобы создавалась иллюзия «живого» рынка. Как долго это может продолжаться? Долго. До тех пор, пока не сменится тренд самого предложения.
Как бы парадоксально не звучало, но покупателей вторички, могут «спасти» продавцы первички. В ближайшее время на рынок вторичного жилья выйдет значительный объем «новой» вторички. Именно в тех комплексах, которые создали тот самый рекордный показатель в стройке в 2023-2024 году. Соответственно, в которых была значительная часть квартир куплена инвесторами с целью перепродажи.
Почему это может случится? Все тот же «рукотворный закон» - дешевая ипотека подстегнула спрос на новостройки, спрос подстегнул объем предложения у застройщиков, что в свою очередь все вместе увеличило объем проданных квартир. Сейчас они достроились или почти достроились.
Вариантов у новых собственников, которые покупали их с целью заработка, не много – либо выставляй на продажу, либо вкладывай еще деньги в ремонт и обстановку (что сейчас может также влететь в «копеечку») и выставляй на аренду, доходность от которой, с учетом понесенных расходов, выведет вас в плюс не быстро. Если при этом учитывать, что таких собственников в рамках одного жилого комплекса на допустим 1000 квартир, будет хотя бы 200, то конкуренция складывается точно не в пользу, желающих подзаработать.
Может ли это в целом изменить текущую картину на вторичном рынке жилья?
Не исключаю. Конкуренция решает многое. Сегодня же она по факту отсутствует. Отсюда и ценообразование, которое логике вообще не поддается. Но это отдельная тема для разговора.
Что же при данном раскладе делать покупателям? Решать свои личные задачи. Если жилищный вопрос у вас стоит остро, то по сути своей, какая вам разница, каким будет рынок недвижимости через год или пять лет? Вам задачу надо решить сейчас. Вот и решайте, если другого выхода, кроме, как купить сейчас квартиру, у вас нет.
Здесь, конечно, хочу выделить отдельно категорию граждан, имеющих значительные накопления и сильно переживающих сейчас об их сохранности. Новостной фон продолжает манипуляции на тему заморозки, обесценивания вкладов, денег и прочее, почти, как знаменитая фраза - «Шеф, всё пропало, всё пропало! Гипс снимают, клиент уезжает!»
Так вот, если со своими тревожными мыслями на этот счет вы справиться не можете и от этого качество вашей жизни ухудшается, то купите себе уже «бетон» и успокойтесь! Здоровье дороже! Только сразу договоритесь с собой, что покупаете вы его не с целью сохранения своего капитала, а с целью уберечься от потери своих денег.
Надеюсь, обсуждать то, что в недвижимость сейчас можно инвестировать только будучи очень отчаянным человеком, не стоит совсем.
Конечно, сегодняшнее состояние рынка вторичного жилья, может создавать паническое состояние и это нормально. Но если вы не относитесь ни к одной категории покупателей выше, то запаситесь просто терпением и наблюдайте. Другого совета у меня, увы, нет. Также, как и нет ответа на вопрос – когда это все изменится и в какую сторону? Когда от тебя лично мало, что зависит или другими словами – ты никак не можешь лично повлиять на текущую ситуацию, какой смысл нервничать?
«Все болячки от нервов», поэтому берегите свою нервную систему = здоровье!
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.