Ох, уж эта эпопея с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости. «Больная тема», как говорится.
Читая итоги прошлого года, заметила, что многие блогеры назвали одним из самых печальных событий 2024 – завершение льготной программы по ипотеке. Для меня же печальным был сам факт ее возникновения. Хотя появилась на рынке новостроек она не в первый раз. Напомню, практику «поддержки» строительной отрасли субсидированием ставки по ипотеке, государство применяло еще в 2015-2016 году, но такого масштабного эффекта, как нынешняя «льготка», тогда она не заимела. Отдельная тема для рассуждения – почему? В другой раз к ней обязательно вернемся.
Сегодня поговорим о волшебстве, а точнее о наших фантазиях. Новый год и Рождество – сами по себе праздники волшебные. А «чудеса» с нами последнее время происходят все чаще. Одни «чудесатее» других. Знаю, что слова такого нет, но на ум не матерного ничего больше не пришло. Поэтому решила представить себе и поразмышлять на тему – а что было бы сейчас с рынком недвижимости, если бы в 2020 году никто не «выродил гениальную мысль» о льготной ипотеке.
Сразу выделю отдельным текстом:
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь вымышленный, фантазийный характер. На истину в первой инстанции автор также не претендует и рассчитывает, что каждый думает своей головой.
Для начала давайте вкратце вспомним хронологию льготной ипотеки в Московском регионе:
- 17 апреля 2020 Постановлением Правительства № 566 анонсирована программа льготной ипотеки с господдержкой.
- Ключевая ставка ЦБ РФ на 17 апреля 2020 – 6%.
- В апреле 2020 года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 8,32% годовых. При чем и на вторичном рынке, и на новостройки.
- Средняя стоимость метра квадратного в Москве – 180 000 рублей.
- 17 апреля 2020 по 31 декабря 2020 – период действия классической ипотеки с господдержкой. Ставка 6,5%, первоначальный взнос 20%, максимальный размер кредита 8 млн рублей.
- 1 полугодие 2021 – смягчение условий. Снижение первоначального взноса с 20% до 15%, увеличение максимального размера кредита с 8 до 12 млн рублей.
- 2 полугодие 2021 – первое ужесточение условий. Снижен размер кредита с 12 до 3 млн рублей, увеличена ставка до 7% и 12% на фоне роста ключевой ставки, но распространение льготной ипотеки на ИЖС – первый вариант таргетной ипотеки.
- 2 полугодие 2022 – 3 квартал 2023 – настройка оптимальной ставки под рынок. Ставка 8%, первоначальный взнос 15%, максимальный размер кредита 12 млн рублей. Настройка пула ипотечных программ под целевую аудиторию (IT-ипотека, семейная, дальневосточная, сельская, арктическая)
- 2 полугодие 2023 – второе ужесточение условий. Повышение первоначального взноса до 30% и максимальный размер ипотеки для всех регионов устанавливается в размере 6 млн рублей, ставка 8%.
- 30 июня 2024 – прогнозный период отмены льготной ипотеки, но с расширением иных таргетных программ.
Быстро по фактам пробежались. Если интересно, то в статье «От «сытых» нулевых до «голодных» двадцатых. Как менялся рынок недвижимости в России с 2000-го года и какие прогнозы можно сделать на 2024» можете ознакомиться с тем, как реагировал в эти годы рынок недвижимости на все эти льготные программы.
Теперь включаю свою фантазию, и основываясь на свой опыт работы, напишу по годам ответ на вопрос этой статьи:
Что было бы с рынком недвижимости и ценами на квартиры, если бы льготной ипотеки никогда не было?
2020 год.
Низкий спрос на недвижимость, связанный с пандемией, изоляцией и общей неопределенностью, продолжался бы весь год. Что в свою очередь способствовало бы снижению цен на рынке недвижимости дальше.
Единственный рынок, который пользовался тогда популярностью был загородный. Изоляция и удаленная работа показали, что лучше жить и трудиться вне городской суеты. Скорее всего это способствовало бы всплеску заинтересованности к земельным участкам с подрядом и без в организованных коттеджных поселках с инфраструктурой.
Застройщики в условиях жесткой конкуренции между собой за клиента, сместили свой ориентир с объемов строительства в его качество. Цены соответственно также при низком спросе не росли.
2021 год.
Здесь вполне могу предположить увеличение спроса. Все-таки «застой» не может длиться вечно. Плюс сюда же:
- Уже более легкое отношение к пандемии
- Снятие многих ограничений
- Отложенный спрос
- Достаточно привлекательные цены на недвижимость
- Да, и в целом жизнь всегда продолжается.
Рынок бы однозначно «оживился», что в свою очередь отразилось бы на ценах на недвижимость. Вполне предполагаю рост цен. В разумных, рыночных значениях.
2022 год.
Здесь все ясно думаю. Первая волна снижения цен в феврале и весной. Летний «застой». И вторая волна корректировки цен осенью. Ближе к зиме вполне возможно, что мы бы снова с вами увидели цены порядка 2015 года.
В целом все исторические события того года должны были поставить рынок недвижимости на жирную паузу, что вполне логично по мне.
2023 год.
Без особых изменений. Рынок жил бы сделками по жизненной необходимости, теми, которые просто решают текущий жилищный вопрос. Рост зарплат, который начал тогда происходить, как раз, сформировал отложенный спрос, который «выстрелил» бы в прошлом 2024 году. Опять таки без ажиотажного поведения и лишней паники.
Главное:
- все это время не было бы никакого ажиотажа на рынке
- рынок существовал бы по рыночным законам спроса и предложения
- не появилось бы безумное количество людей, считающих себя «великими инвесторами»
- квартиры были бы вполне доступны многим, кто ставит себе целью их купить
- не произошел такой бум в строительной и сопутствующей ей отраслях
- соответственно минус неадекватный рост цен на стройматериалы и рабочую силу
- отсюда не было бы сейчас такой дикой инфляции, роста ставки и всего прочего, что мы сейчас имеем
- да, не было бы никаких строительных рекордов, но они нам по факту и не нужны
- всегда лучше качество, а не количество – уверена многие это знают, но, увы, не используют.
Что в этот список вы бы еще добавили? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях.
Вот такие фантазии выдал мне мозг в преддверие старого нового года. Ну, а что, если мечтать не вредно, то фантазировать тем более.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.