Любой, кто давно не следил за ценами недвижимость, сильно удивится сегодняшним цифрам. И есть с чего – в период с 2020 по 2024 год в разных сегментах недвижимость подорожала в абсолютных цифрах в 2, 3 или даже 4 раза! За столь короткий период рост напоминает, простите за аналогию, раковую опухоль.
Экономисты и аналитики уже сотни раз написали и обоснования, и объяснения. Только вот понять это бывает сложновато. Я решила изложить здесь свое сугубо частное мнение глазами риелтора, не экономиста!
Итак, приступим…
2016-2019 года считаются в России на рынке недвижимости периодом стагнации. Это означает, что цены на недвижимость значительно не менялись. Например, когда в 2018 году я начала преподавать в одном из крупнейших агентств города, для рыночного анализа мы могли взять данные и 2017, и 2016 годов без особых погрешностей. По моим личным ощущениям, если и рассуждать о росте цен, то начинать нужно с 2020 года. В нем слились одновременно несколько факторов, повлиявших на дальнейшую судьбу ценообразования (расположила из не по степени влияния, а исключительно из соображений хронологии)
Фактор 1. Семейный
Появление материнского капитала на 1 ребенка. Помимо уже привычного материнского семейного капитала на второго или последующего ребенка, семьи, в которых родился первый ребенок, начиная с 1 января 2020, получили право на МСК. В тот период в деньгах он составлял 466 617 рублей, что при стоимости двухкомнатной квартиры до 2 млн уверенно превышал 20% необходимого в тот период первоначального взноса. Фактор как будто незначительный, но! Он позволил в дальнейшем выйти на рынок новым покупателям, которые до введения этого МСК не имели накоплений для первоначального взноса, то есть – не планировали ничего покупать. Таким образом в России появился какой-то процент незапланированных, новых покупателей.
Фактор 2. Глобальный
2020 год в памяти всего мира остался годом прихода COVID. Таинственная дрянь, появившаяся откуда-то из Китая, приковала к себе внимание всех.
Россия начала «закрываться» на карантин с марта 2020 года. А это означало поставить жизнь на паузу. В буквальном смысле. Вспомните, не работали государственные учреждения, банки работали через дежурное окошко, в магазин только с маской, а в некоторых регионах еще и с пропуском.
Для риелторов это означало одно – СТОП на все сделки и доход. Даже не потому, что клиентов стало меньше, а потому, что сделка с недвижимостью невозможна без гос органов. И если Росреестр продолжил свою деятельность, пусть медленнее, пусть с дополнительными ограничениями, но продолжил. А, к примеру, органы опеки и попечительства, необходимые в любой сделке по продаже имущества несовершеннолетних, закрылись «на ключ»… А таких сделок у нас в тот период было процентов 25…
Город Омск, в котором я живу, закрыли в апреле (все-таки у нас не такой широкий поток приезжих из других стран, поэтому вирус катился до нас медленнее). В апреле агентство, в котором я трудилась, сделало 30%!!! от запланированного. Несколько месяцев в таком темпе – это смерть для бизнеса. Аналогично чувствовали себя почти все, кроме разве что, ресторанов с доставкой. Паника накатывала как от неизвестности вируса, так и от неизвестности своего будущего.
Вставали на паузу стройки, т.к. застройщики не могли спрогнозировать, когда и в каком объеме возобновится спрос. А это тысячи рабочих мест по стране, не только строителей, но и производства строй материалов, водителей, логистических компаний и т.д.
Я действительно не знаю, как именно принимаются решения об изменении ключевой ставки ЦентроБанка, но для меня, профессионального риелтора, это выглядело как неизбежная мера по спасению огромного пласта экономики.
В апреле 2020 года ключевая была снижена до 5,5%, а 27 июля 2020 достигла исторического минимума – 4,25%. Это привело к двум значительным последствиям
1) Ключевая ставка – это всегда ориентир для кредитования, таким образом ипотеки на вторичное жилье стали необычайно доступны, и на рынок хлынули желающие улучшить качество жизни за адекватные деньги
2) При низкой ключевой падают и ставки на дебетовых вкладах, что привело к массовому изъятию средств со вкладов (сильно не выгодно) и перекладыванию этих денег в более надежные инвестиции – в данной ситуации в недвижимость.
Фактор 3. Государственно-субсидированный
С апреля 2020 года были введены две основные программы ипотечного кредитования с государственным субсидированием: известная господдержка под 6,5% и семейная ипотека под 6%.
Этот фактор спровоцировал выйти на рынок недвижимости даже тех, кто не очень-то и собирался. Господдержка, не имея никаких ограничений и доступная любому гражданину РФ, спровоцировала целое поколение инвесторов нового поколения.
Последствия
Несложная математика показывает, что все эти факторы, сложенные в рамках одного недолгого периода, спровоцировали настоящее цунами из покупательского спроса. А дальше все строго по учебникам экономики: рост спроса тянет за собой повышение на товар, неожиданно ставший дефицитным.
Вторая половина 2020 года и весь 2021 вспоминается риелторами как время супер продаж. С покупателями на самом деле мы летели на объект наперегонки, имея возможность прямо на просмотре внести аванс. Иначе, покупатели, идущие за нами, перехватывали понравившуюся квартиру. В тот период были очень популярны фразы
- Помогите найти квартиру. Все, что нам нравится, мы не успеваем купить!
Естественно, собственники недвижимости, еще вчера годами стоявшие на продаже, внезапно получили в буквальном смысле очередь из покупателей. И начали повышать. День за днем, сотню тысяч за сотней тысяч…
Первичная же недвижимость росла, естественно и на волне ажиотажа, и на волне объективного удорожания стройматериалов, и на фоне введения в 2019 году эскроу-счетов (но это уже в другой статье).
Вы спросите, а причем тут «экспертная угадайка», указанная в названии статьи? Все очень просто. Одним из ключевых навыков профессионального риелтора всегда считалось умение анализировать конкурентов и предлагать собственникам недвижимости адекватную и корректную стоимость недвижимости. Так вот в этот период о полноценном анализе можно было только мечтать. Вот Вам пример:
мы беседуем 10 июля 2020 года с собственником квартиры. На момент беседы квартира по всем нашим оценкам в лучшем случае, со всеми маркетинговыми «примочками», стоит 3 млн 200 тысяч рублей. А собственник, как это часто бывает, хочет не меньше 4 млн на руки. Мы долго ведем беседы, и соглашаемся начать рекламу по его стоимости, рассчитывая впоследствии переубедить собственника, демонстрируя соседей, которые продаются только при реальной стоимости. А всего через 1,5 месяца выходим на сделку с этой же квартирой по цене 4 млн 100 тысяч, просто потому, что цена "доросла"... Занавес!
Это был потрясающий и редкий период растущего рынка. Было интересно и увлекательно.
Но очень важно понимать, что этот период начал угасать в 2023 году и уже к 2024 году рынок недвижимости остался в состоянии стагнации или падения.