За 2024 год Государственной Думой было принято 564 федеральных закона (в течение заключительной осенней сессии — 233 закона). Большое количество из них касается моей любимой темы - оборота земельных участков и строительства на них.
Каждый из них напрямую влияет на работу юристов и риелторов, которые работают в сфере ИЖС. Постарался изложить их насколько возможно кратко, но без "выплескивания младенца", чем страдают большое количество перелопаченных на эту тему статей. К каждому закону даю краткий комментарий: как именно инициатива повлияет на жизнь граждан.
1. ППК всё.
Начнем с прошлогодних новостей. Изменение, которое касается всех, кто как-либо связан с ИЖС: с 23 декабря 2024 года Публичная кадастровая карта перестала обслуживаться (наконец!), теперь ей на смену пришел портал Национальной Системы Пространственных Данных.
Кроме «публички» на НСПД много других сервисов, но… все они пока работают одинаково хреново. Как, впрочем, и публичка. А ведь была надежда, что заживём!
2. ФЗ "смягчающий" ЗОУИТы.
ФЗ 485 от 26.12.2024 г: 31 декабря 2024 года вступил в силу закон, который многое меняет в порядке установления/изменения ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территории) и применения ограничений, с ними связанными.
Официальные паблики говорят нам, что принятие законопроекта «будет способствовать сокращению судебных споров, связанных с созданием тех или иных объектов капитального строительства, финансовых издержек субъектов предпринимательской и иной экономической деятельности, связанных с установлением ЗОУИТ, и придаст дополнительный импульс развитию строительного комплекса». Убедимся сами...
- Убираются ЗОУИТ, которые «по сути, не содержат никаких ограничений землепользования»:
1. Зоны наблюдения,
2. Зоны безопасности с особым правовым режимом,
3. Охранные зоны объектов инфраструктуры метрополитена
Фактически, уходят несколько подпунктов в статье 105 ЗК РФ (вместо 28 ЗОУИТ там теперь 25).
Здесь, насколько понимаю, решение продиктовано требованиями национальной безопасности (зоны наблюдения и безопасности ранее возникали вокруг "атомных" объектов), останавливаться на них не будем.
- Указывается, что ЗОУИТы, которые были установлены до 31.12.2024 «не соответствуют целям установления и видам ЗОУИТ, предусмотренным ЗК РФ, либо отсутствуют объекты, в отношении которых были установлены такие зоны, такие зоны считаются прекратившими своё существования с 31.12.2024 г.».
Что это значит? Значит, статья 105 ЗК РФ теперь содержит ИСЧЕРПЫВАЮЩИЙ список зон. Иных зон быть не может! Всякие там питерские зоны «прохода и проезда» или распространенные «мелиорируемые земли» и прочие «территории миграции животных» - самоликвидируются. И это отличные новости!
Исключением является, пожалуй, «береговая полоса» (ст. 6 Водного кодекса РФ). Она упоминается и в Водном, и в Земельном Кодексе и свой статус сохраняет в любом случае.
Сделаю оговорку: текст ФЗ 485 невероятно косноязычен, поэтому на счет исчезновения всех прочих ЗОУИТ, не обозначенных в ст. 105 ЗК РФ - я до конца не уверен, хотя из текста это и получается. Как говорится, вопрос оставляю открытым и буду уточнять...
- Убирается необходимость установления «придорожной полосы» в отношении дорог 4 и 5 категорий (неасфальто-бетонные однополосные и узкие (от 6 до 6,5 м в ширину) двухполосные) – п. 1 ст. 26 ФЗ №257 «Об автомобильных дорогах…».
Новость прекрасная, в первую очередь, для девелоперов: теперь у них будет больше влезать участков в такой же размер большого поля, не нужно будет закладывать доп.метры для придорожной полосы.
- Согласно п. 3 ст. 106 ЗК РФ требовать согласования строительства в ЗОУИТ не допускается, кроме строительства в границах придорожных полос. Такое согласование могли не дать и обжаловать это можно было только в суде.
Теперь появился 5 подпункт в этой статье, обязывающий Правительство РФ всегда указывать в «Положении о придорожной полосе» такой-то дороги ещё и «порядок досудебного обжалования отказа в получении согласования».
Также данное «Положение» обязательно должно содержать «порядок получения согласования строительства/реконструкции объектов в границах придорожных полос».
В целом, положительное изменение. Сильно упрощает жизнь большому количеству землевладельцев.
- 1 января 2025 года, согласно п. 18 ст. 26 ФЗ 342, у застройщика должна была возникнуть обязанность: если планируешь разместить/реконструировать на участке строение, которое будет источником ЗОУИТ – обратиться с заявлением на установление/изменение зоны. Какое строение может стать «источником зоны»? Разного рода предприятия, которые имеют потенциально негативное влияние на окружающую среду. Например, завод/ферма/автозаправка и т.д.
Так вот, ранее ещё до начала строительства застройщик должен был бы наложить зону «санитарной охраны» на местность. Чтобы избежать ситуации, когда ты ещё не построил свой «грязный» объект, а рядом уже выстроились жилые/социальные объекты, на которые постфактум «ляжет» зона. Логично: сначала зона – потом объект. Теперь обязанность элегантно убрали: «слово «обязан» заменить словом «может» (статья 106 ЗК РФ, п. 13).
В ч. 13 ст. 51 ГрК РФ также внесли изменение на эту тему: нельзя отказать в выдаче разрешения на строительства грязного объекта, если к документам не приложено заявление об установлении ЗСО.
Всё для повышения «эффективности строительной отрасли». О последствиях будем думать потом. Для покупателей участков это плохая новость: теперь нужно быть вдвойне внимательными к соседям по участку (и не только к «смежникам»). Если у вас рядом есть земля с промышленным назначением и там уже что-то строится – нужно узнавать, что именно. Во избежание ситуаций, когда участок купил, построиться не успел – а сосед успел и наложил зону, которая строительство ограничивает.
- В п. 18 ст. 107 ЗК РФ узаконивается сложившаяся судебная практика: если ваш участок попал в ЗОУИТ (за исключением ЗСО), вы имеете право заключить с владельцем объекта, который является источником зоны – соглашение. Данное соглашение может содержать меры реконструкции и кап.ремонта вашего строения, которое уже построено – чтобы не сносить его, но всё же подправить в соответствии с требованиями зоны. Это касается, например, зоны Охраны Культурного Наследия (ОКН): в такой зоне часто прописаны требования к архитектурному облику близлежащих строений. Вот этот-то облик вы и будете менять – «за счет одной или обеих сторон такого соглашения».
- В ФЗ №73 «Об объектах культурного наследия» внесены изменения: внесено разрешение строительства до момента появления зоны ОКН (или, если выдано разрешение на строительство – до момента его окончания), а также разрешено реконструировать и капитально ремонтировать объект кап.строительства «без изменения его параметров». Учитывая судебную практику, указано и разрешение использования строений «в соответствии с их видом разрешенного использования и назначением».
- В статьи 30 и 31 Градостроительного Кодекса вносятся важные изменения: утвержденные ПЗЗ не применяются в части, противоречащей ограничениям, установленным ЗОУИТом… Любым ЗОУИТом. А ранее эта оговорка работала только для «приаэродромной территории». Что это значит? Возникает ЗОУИТ – он главнее ПЗЗ. ПЗЗ должно быть скорректировано в течение 6 месяцев, но эти 6 месяцев покупатель/пользователь участка должен опираться не на актуальное ПЗЗ, а на требования ЗОУИТ... которые не всегда отображаются в ЕГРН.
В общем, ещё один жирный аргумент за обязательный запрос ГПЗУ для участков, перед их покупкой (или, по собственному участку - перед началом строительства).
- Большие изменения вносятся в ФЗ 342 от 03.08.2018 «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ»
Все правки касаются изменения сроков в статье 26 данного ФЗ: везде стояла дата 1 января 2025 года, теперь – 2026 года. О чем говорится в 26 статье?
С 1 января 2026 г. ЗОУИТы будут считаться установленными только после внесения их в ЕГРН. Те, что появились до этой даты и не отражены в ЕГРН, продолжат действовать до 1 января 2028 г. (ч. 8 ст. 26 Закона № 342-ФЗ). До 2026 года каждый ЗОУИТ должен обзавестись своим отдельным «Положением», в котором будет подробно расписаны порядок установления/оспаривания ЗОУИТ, перечень ограничения и т.д. Пока таких Положений всего 4: для Рыбохозяйственных заповедных зон, Охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, Охранных зон пунктов гос.геодезической, нивелирной, гравиметрической сетей, Зон охраняемых объектов.
С 2018 года собственники участков, подпавших под ограничения ЗОУИТ, могли требовать возмещения убытков (п. 1.1 ст. 57 ЗК РФ). С 2026 года (не с 2025го) они получат право требовать от владельца объекта, из-за которого установлен ЗОУИТ, выкупа участков и расположенных на них капитальных строений. Это правило будет действовать, если вновь установленный ЗОУИТ обяжет собственника привести свои строения в соответствие с ограничениями или снести (ч. 22.1 и 25 ст. 26 Закона № 342-ФЗ).
3. Законы, упрощающие процедуру получения участка через торги.
3.1. ФЗ 538 от 28.12.2024: с 1 марта 2025 года вступит в силу закон, направленный на сокращение сроков предоставления на торгах земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Существенно сокращены сроки:
- 10 (вместо 30) дней с момента размещения извещения об аукционе до момента его проведения
- 10 (вместо 30) дней – срок подписания проекта ДКП или Договора аренды участка, которые направляются победителю аукциона.
- 30 дней (вместо бесконечности) – срок между принятием решения о проведении аукциона до публикации извещения. Такое извещение перестает публиковаться в местных газетах – только в электронном виде на сайте «torgi.gov.ru»
- Для сохранения конфиденциальности больше не будут указывать данные участников аукциона, только данные о количестве участников
- Аукцион будет проводиться чётко по определенному виду права: только собственность или только аренда. Ранее участник мог подать заявку на собственность, а в процессе аукциона кто-то заявлял о желании взять участок в аренду.
3.2. ФЗ № 319-ФЗ (от 8 августа 2024 г.) упрощена процедура предоставления земельных участков льготным категориям граждан для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства. Они смогут получить земельные участки без проведения торгов как в собственность, в аренду, так и в безвозмездное пользование.
Льготники: люди с инвалидностью, ветераны, многодетные семьи.
3.3. Федеральный закон от 08.08.2024 № 317-ФЗ позволяет в электронном виде подготовить схему расположения земельного участка и сформировать участок с помощью сервиса «Земля просто» на базе НСПД.
4. Налоговые изменения.
ФЗ 176 от 12.07.2024. С 1 января вводится новый налог на капитальные хозяйственные постройки — бани, теплицы, сараи и туалеты. Речь идет о строениях, имеющих капитальный фундамент, их придется регистрировать в Росреестре. Эти объекты теперь относятся к категории недвижимого имущества и облагаются налогом по ставке 0,1–0,3% кадастровой стоимости. Если владелец не зарегистрирует хозпостройку, то ФНС самостоятельно проведет оценку и установит ставку.
Все легко перемещаемые конструкции без фундамента и некапитальные постройки регистрировать не нужно, налогом они не облагаются. Это касается теплиц, навесов, летнего душа, сараев. Налог также не придется платить за объекты площадью до 50 квадратных метров, которое используется для личного подсобного хозяйства. От налога освободили только одно строение.
Налог на хозяйственные постройки не будут платить инвалиды первой и второй групп, а также участники военных действий и лица, пострадавшие от боев.
Также с 1 января 2025 года вступает изменение статьи 217.1 НК РФ: «При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух» (ФЗ 449 от 12.12.2024 года).
Важно! Данное нововведение не касается участков, проданных в 2024 году, только в 2025!
5. Обязанность осваивать земельный участок
ФЗ №307 от 08.08.2024 вносит изменения в Земельный кодекс: появляется статья 85 «Освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование». Какие последствия для собственников участков и расположенных на них строений – подробно расписал в статье.
Вкратце меры "мотивации" собственников к освоению их участков:
- Штрафы по статье 8.8 КоАП РФ: «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению». Для физлиц сумма штрафа составляет от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости, если мы говорим про участки под ИЖС и садоводство (п. 3 ст. 8.8 КоАП).
В случае невыполнения обязанностей по приведению участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению – прибавляется штраф в размере от 20 000 до 50 000 для физ.лиц.
- Изъятие участка (ст. 284 и 285 ГК РФ), в случае, если участок не используется более 3 лет или строение на нём ветшает и тоже не используется.
6. Построил - зарегистрируй!
Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ обязывает гражданина или организацию по окончании строительства регистрировать объект в Едином государственном реестре недвижимости и не только:
- ФЗ 137 от 25.10.2001 дополняется статьей 7.1, предписывающей собственнику здания/сооружения, построенного на гос./муницип. земле – оформить собственность или аренду на такую землю.
- В статью 52 ГрК РФ вносится пункт 12. Согласно ему, строительство и реконструкция здания/сооружения считаются завершенными со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию (когда требуется разрешение на строительство) или получения уведомления о соответствии (за исключением случаев, когда строительство осуществлялось по «дачной амнистии»)
- В той же статье – пункты 13 и 14 гласят, что при строительстве жилого дома / хозпостроек / гаража и других строений/сооружений на участках ИЖС/ЛПХ/садовых, это строительство будет считаться завершенным в момент осуществления их кадастрового учета.
- 15 пункт: «застройщик для получения возможности эксплуатации здания/сооружения, обязан подготовить и направить в орган госрегистрации документы, необходимые для кадастрового учета.
- Нововведение коснется статьи 55 ГрК РФ: согласие застройщика на регистрацию здания/строения не требуется.
Переводим: если хотите пользоваться построенным зданием, вам его нужно зарегистрировать. Лица, не исполнившие такую обязанность, будут нести административную ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на построенные здания (ст. 19.21 КоАП РФ – 1500-2000 руб)
- Также законом вводится изменение в «любимую» статью ФЗ 218 «О госрегистрации недвижимости», 26ую, появляются новые пункты 21.2 и 21.2. Указывается, что поводом к приостановке кадастрового учета (регистрации прав) является отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка. Исключение – регистрация линейных объектов недвижимости (трубопроводов, дорог, ЛЭП, кабелей).
Без межевания теперь никак нельзя продать участок. Честно говоря, давно пора было ввести эту меру.
7. Использование маткапитала только для покупки пригодных для проживания домов.
ФЗ №495 от 26.12.2024. С 1 января 2025 года при покупке дома, части дома или таунхауза с вложением средств материнского капитала – потребуется заключение о пригодности данного строения для проживания. Принимать решение и выдавать заключение будет межведомственная комиссия по оценке жилых помещений.
СФР ещё с 2019 года обязательно интересуются аварийностью домов по квартирам, теперь будут и по частным жилым домам. Продиктовано это судебной практикой, когда брали мат.капитал на жилье непригодное для проживания, что прямо запрещено законом. В результате покупателю приходилось возмещать сумму маткапитала обратно государству + он лишался возможности его повторного использования.
На самом деле, ничего нового в этом нет: СФР уже направлял такие запросы, в моей практике такое было еще 2 года назад. Но теперь это будет на постоянной основе. В результате запроса – будет сформирован такой вот ответ:
Вывод для риелтора: этот документ становится ещё одним обязательным при подготовке к продаже частного жилого дома (кстати, это относится и к таковым, расположенным в СНТ).
8. КРТ - только со школой и д/с!
Федеральный закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ. Госдума приняла закон об обязательном строительстве социальных объектов при комплексном развитии территорий (КРТ). В соответствии с документом, с 1 января 2025 года, при заключении договора о КРТ будет предусматриваться строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также предназначенных для обеспечения общественного порядка.
Честно говоря, странно видеть этот закон только сейчас, когда половина Подмосковья размечено под КРТ и там уже нет и не будет никаких школ и д/с. Ну, лучше поздно...
Новые ИЖС-законопроекты, реализация которых возможна в следующем году:
Рубрика "Ждём"...
- Проект № 803202-8 Правительство России внесло в Госдуму проект, вводящий минимальные требования, какую часть земельного участка должно занимать здание. Например, на участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, площадь дома должна составлять не менее пяти процентов участка. Данные критерии будут важны при образовании земельных участков, когда дом уже построен и возникла необходимость оформить землю вокруг него.
Также предусматривается дополнение Земельного кодекса основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в испрашиваемой площади, если площадь возведенного на нем здания, сооружения не соответствует вводимым законопроектом критериям. Кроме того, проектом исключается возможность приобретения в собственность земельного участка в случае возведения на нем только объекта вспомогательного использования в отсутствие основного здания, сооружения, предусмотренного видом разрешенного использования участка.
- Количество животных в ЛПХ хотят ограничить. В настоящее время в России нет никаких законодательных норм, ограничивающих число животных, которых можно держать в личном подсобном хозяйстве. По мнению Россельхознадзора, этот вопрос нуждается в урегулировании прежде всего для того, чтобы снизить риски распространения опасных инфекций. Пока данная инициатива имеется только в виде выступления заместителя руководителя Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному контролю Антона Кармазина на выступлении в Совете Федерации.
Кстати, в проекте новых ветеринарных правил содержания сельскохозяйственной птицы, которые должны вступить в силу с 1 сентября 2025 года, предусматривался запрет на свободный выгул.
- Проект № 155842-8. Законопроект, регулирующий порядок пользования общим имуществом в коттеджных посёлках, в июне 2024 года прошел второе чтение. Законопроект позволяет собственникам участков и домов собирать общее собрание для признания их территории жилым комплексом, при условии наличия общей инфраструктуры и согласия 3⁄4 собственников; определяет порядок эксплуатации общего имущества – оно делится на долевое и недолевое (частное, принадлежащее конкретному лицу), с установленными правилами использования, которые защищают права собственников. Предлагаются 3 типа управления общим имуществом: непосредственное, через ТСН или управляющую компанию, с различными требованиями к взносам и договорным условиям.
- Проект № 758498-8. Законопроект, изменяющий нормы Лесного кодекса об использовании лесных участков физическими лицами. По ныне действующему законодательству арендовать земельные участки лесного фонда могут лишь юридические лица, а также индивидуальные предприниматели, причем строго через процедуру аукциона. У граждан такого права нет. Теперь физическим лицам предлагается предоставить такую возможность, причем без торгов. Однако одновременно планируется ввести жесткие ограничения.
Как следует из законопроекта, без торгов получить право на аренду лесных земель смогут лишь те, чьи участки граничат с этими лесными территориями. При этом есть три дополнительных ограничения:
Право на аренду лесных земель получат лишь собственники смежных участков. На арендаторов оно распространяться не будет;
Размер арендуемой лесной территории не может более чем вдвое превосходить габариты собственного участка;
Использовать лесной участок для предпринимательских целей гражданину не разрешат.
- В 2025 году в Подмосковье планируют ввести запрет на строительство дачных поселков на территории сельхозугодий, заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев во время традиционного обращения с подведениями итогов года. Для этого в Московскую областную думу будут внесен законопроект, согласно которому перевод таких земель в другой статус потребует согласия регионального парламента.
Также губернатор объявил о планах преобразования уже существующих садовых некоммерческих товариществ (СНТ) в посёлки индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Так как Москва и МО часто являются драйверами законодательных инициатив, вполне возможно, что предстоящий законопроект затронет всю Россию.
- Проект № 456510-8. Законопроект о введении понятия «инвазивных» растений и распространении ответственности за их произрастание – в том числе на участки ИЖС / садовые. Инвазивные – читай «зловредные». Среди них чемпион – борщевик Сосновского. Проект грозит гражданам введением штрафов от 20 до 50 т.р.
- Проект № 679860-8. Комитет Совета Федерации выступил за полный запрет возведения зданий в зонах подтопления. Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию поддержал законопроект Владимирской области об ограничении оборота земельных участков в зонах подтопления и затопления и выступил за установление полного запрета на строительство зданий и сооружений на таких территориях.
«При выделении земельного участка муниципалитет должен гарантировать, что он расположен в безопасной зоне. Комитет считает целесообразным установить полный запрет на возведение объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления путем внесения изменений также в Водный кодекс РФ».
Согласно действующей редакции кодекса, строительство объектов капитального строительства допускается при условии обеспечения их инженерной защитой от затопления и подтопления.
- Проект № 648716-8. Депутаты предлагают закрепить в законодательстве право граждан на самооборону при незаконном проникновении в их жилище.
Согласно документу, людей не будут привлекать к ответственности, если они защищались на собственной территории. В статью 37 «Необходимая оборона» Уголовного кодекса РФ предложено внести поправки. Предлагается дополнить ее специальной нормой, регулирующей пределы необходимой обороны в пределах жилья, принадлежащего обороняющемуся.
Превышением пределов необходимой обороны не будут считать действия:
- направленные на защиту от посягательств, связанных с насилием, угрожающим жильцу и находящимся рядом с ним людям, либо с угрозой применения насилия;
- направленные на защиту имущества при незаконном проникновении в жилище.
Под жилищем понимается не только место, где человек постоянно или временно проживает, но и место пребывания.
Итоги:
1. Осваиваем НСПД, надеемся, что оно будет лучше ППК.
2. Часть ЗОУИТ уходит в прошлое.
Но некоторые всё ещё "в тени" (пром.предприятия с их охранными зонами), с ними нужно быть предельно внимательным.
Два хороших нововведения:
Во-первых, можно "договориться" с владельцем объекта, который является источником ЗОУИТ, чтобы не сносить своё здание, а как-то его преобразовать.
Во-вторых, появляется возможность досудебного оспаривания ЗОУИТ.
3. Аукционы по предоставлению участков станут проходить быстрее и удобнее (с помощью сервиса "Земля просто"). Для льготных категорий граждан участки можно получить без аукциона.
4. Вводится имущественный налог (ежегодный) на хоз.постройки, в том числе бани.
При этом сделано послабление для участков, которые были образованы в процессе раздела/перераспределения/объединения: срок владения по ним будет считаться не с момента преобразования, как прежде. Это для многих здорово сэкономит налог при продаже.
5. Появляются меры мотивации быстрого (в пределах 3 лет) освоения участков: штрафы и изъятие. Насколько это будет работать - в статье подробно.
6. Схематоз с покупкой дешевого дряхлого строения на средства маткапитала - прикрывается (наконец). Для продавцов частных домов это значит, что потребуется доставать дополнительный документ перед продажей.
7. Новообразованные земли КРТ будут теперь обязательно со школами, д/с и так далее. Свежо предание...