В 2024 среднее значение процентной ставки по рыночной ипотеке выросло с 16% в начале года до 29% в декабре, а верхний порог уже преодолел отметку в 43%. Это создало ситуацию, когда ипотека стала малодоступной для большинства потенциальных заемщиков. Решение ЦБ сохранить ключевую ставку на уровне 21% зафиксировало стоимость ипотечных кредитов на исторических максимумах.
Новые условия и заморозка спроса
В ожидании декабрьского заседания ЦБ по поводу ключевой ставки банки начали заранее поднимать процентные ставки на 1-2% по своим программам. Это привело к снижению активности заемщиков: потенциальные покупатели недвижимости, осознавая риски, предпочли занять выжидательную позицию. Ужесточение скоринга также сказалось на ситуации: если еще недавно клиент мог претендовать на минимальную ставку, теперь им чаще одобряют по максимальной ставке. На практике это привело к сужению круга потенциальных заемщиков.
Спрос на ипотеку впал в стагнацию. Несмотря на сохранение ставки, банки продолжают выдавать кредиты преимущественно за счет государственных программ. Такие продукты субсидируются из государственного бюджета, компенсируя высокий процент. Рыночная ипотека теряет популярность.
Текущая картина объясняется и сезонными факторами. Конец декабря и январь традиционно характеризуются низкой активностью на рынке недвижимости. Эксперты сходятся во мнении, что существенное оживление будет не ранее февраля. При этом многие покупатели откладывают сделки на 2025 год, что обусловлено высокой стоимостью кредитов и неопределенностью в экономике.
Прогноз на ближайшие месяцы
Банки придерживаются тактики ожидания, внимательно наблюдая за действиями регулятора. Эксперты считают, что изменения ставки до планового заседания Центробанка ожидать не стоит. Большинство крупных игроков уже адаптировались к текущим условиям, а дальнейшее ужесточение ставок теряет экономическую целесообразность.
Однако такая стабильность не гарантирует долгосрочный эффект. Поддержание ключевой ставки на прежнем уровне в следующем году может спровоцировать сдвиг спроса в сторону льготных программ. Тем временем рыночная ипотека продолжит стагнировать, ограничивая доступность для заемщиков с недостаточной платежеспособностью.
Важно. По прогнозам аналитиков, к февралю наступающего года рынок может столкнуться с новыми проблемами. Если регулятор продолжит ужесточение, активность заемщиков продолжит падать. Стабилизация же ставок и их последующее снижение даст импульс уже накопленному на рынке спросу.
Долгосрочная перспектива
Влияние текущей ситуации на рынок недвижимости имеет двоякий характер. С одной стороны, заморозка спроса сдерживает рост цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках. С другой стороны, высокие издержки девелоперов и участников рынка не позволяют существенно снизить стоимость жилья.
Ипотечный рынок по итогам года уже демонстрирует значительное падение. Общий объем выданных кредитов сократился на 36%, а прогнозы на 2025 год предполагают дальнейшее сокращение до уровней 2020 года. Это свидетельствует о том, что рынок находится на стадии восстановления после рекордных значений 2023 года (52 млн предоставленных розничных ссуд), однако этот процесс может занять несколько лет.
Банки, понимая сложившуюся реальность, ищут пути адаптации. Активнее используются индивидуальные предложения с гибкими условиями для платежеспособных клиентов. Также внедряются программы с льготными периодами и субсидированием. Эти меры помогают сохранять минимальную активность на рынке, однако они не способны полностью компенсировать снижение классических ипотечных программ.
Пока ключевая ставка сохраняется на уровне 21%, рынок ипотеки остается в состоянии стагнации. Банки продолжат придерживаться консервативной политики, минимизируя риски. Но только стабилизация и снижение ставок дадут старт новому этапу активности. До февраля игрокам рынка придется сосредоточиться на удержании текущих позиций, а потенциальным заемщикам — взвешивать возможности и ожидать изменений.