Почти 70% россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом. И многие претворяют эту мечту в жизнь: рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) растет год от года. У этой «медали» есть, однако, и обратная сторона: зачастую люди строят дома самостоятельно, мало задумываясь об их качестве и энергоэффективности. А в «царстве самостроя», как правило, не находится места ни качественным сетям, ни дорогам, ни социальным объектам. Ответом на эту глобальную проблему стала программа комплексного развития территорий. Разберемся, в чем польза КРТ для загородных жителей и девелоперов.
1. В чем проблема?
Когда построить жилье за городом стало дешевле, чем купить квартиру, многие стали приобретать участки для ИЖС. В Иркутском районе такую землю активно покупают в Хомутово, Пивоварихе, на Байкальском тракте и в других направлениях. Итогом стало настоящее «царство самостроя»: земли сплошняком застраивают индивидуальными домами, нет ни инженерной, ни социальной инфраструктуры. Ситуация достигла критической точки: мы много общаемся с муниципальными властями в Иркутском районе и знаем, какие гигантские очереди сейчас в образовательные учреждения. Дети учатся в три смены – потому что работает одна школа на район, а население выросло в разы. В других регионах ситуация – аналогичная.
Комплексное развитие территорий (КРТ) – ответ на эту глобальную проблему. Государство заинтересовано в том, чтобы за городом была не хаотичная застройка – с множеством индивидуальных домов, без инженерии, дорог, школ и больниц, а полноценные развивающиеся территории. Благодаря программе КРТ, мы переходим от формата «дачных поселков» к пригородным микрорайонам, отвечающим всем требованиям жителей. Ведь и сами покупатели изменились. Им уже не все равно, куда ребенок пойдет в садик или школу. Рынок меняется, эволюционирует.
2. В чем польза КРТ для покупателя?
Во-первых, это гарантия честной сделки. Земли, выделенные под комплексное развитие территорий, проходят через ДОМ.РФ и имеют абсолютно честные, прозрачные документы. ДОМ.РФ является агентом от лица государства при продаже этих земельных участков.
Во-вторых, гарантия появления коммуникаций и соцобъектов. В аукционной документации определены условия и параметры освоения земельного участка под КРТ: площадь, которую девелопер должен застроить, перечень социальных объектов, дорожные сети, инженерные коммуникаций. На инвестора-застройщика и на местные власти накладываются обязательства выполнить все эти работы.
В-третьих, гарантия того, что застройщик справится с проектом. ДОМ.РФ проводит аукционы на конкурсной основе. Требования – достаточно жесткие, не каждый застройщик сможет принять в таком аукционе участие. Кроме того, ДОМ.РФ пристально следит за реализацией проекта, участвует в согласовании проекта планировки, мастер-плана. Контроль со стороны государства держит компанию в тонусе.
3. Кто и как создает социальные объекты на территории?
В нашей практике это сейчас работает так: мы как застройщик, выделяем земельные участки под соцобъекты, передаем их в муниципалитет, самостоятельно проводим проектные работы – например, по школе или детскому саду. Этот проект ложится в основание аукциона на строительство, который в дальнейшем разыгрывается. Это достаточно крупные затраты для нас как для инвестора, но мы сознательно на это идем, потому что наше участие значительно ускоряет процесс. Если не передать готовый проект муниципалитету, это займет еще год-два. Мы не хотим, чтобы наши жители теряли это время.
За свой счет мы также часто создаем дорожные сети, инженерную инфраструктуру: водоснабжение, водоотведение, канализацию. К новым сетям зачастую подключаются и жители соседних населенных пунктов. Так, осваивая подобные проекты, решая инфраструктурные, инженерные проблемы на своих участках, мы повышаем качество жизни людей не только внутри наших проектов, но и за их пределами.
4. Как участвуют в работе местные власти?
Муниципальные власти сегодня заинтересованы в комплексном развитии территорий. Все понимают: делать, как раньше, уже нельзя. На одной из встреч нам рассказывали о том, как строилась школа в одном из сел под Иркутском. Оказалось, просто повезло: там был холм, и его не застроили ИЖС. Вся остальная территория была сплошь в индивидуальных домах.
Имея такой опыт, сегодня власти мыслят наперед. Рассматривая наши конкретные проекты, смотрят шире – на территорию целиком: как будут пользоваться новой инфраструктурой существующие жители, какие связи сформируются, по каким маршрутам пойдут автобусы... Мы обязательно выясняем текущие потребности: какие очереди в школы, детские сады, просчитываем количество нового населения, пытаемся понять, какая демография будет, когда мы построим свой микрорайон, спрогнозировать, какого объема соцобъекты понадобятся.
Нам нравится работать в таком партнерстве. Диалог складывается профессиональный, содержательный. Когда наша цель – не заработать максимальное количество денег с куска земли, а в первую очередь создать классный продукт – то, что останется после нас, то чем мы будем гордиться, отношение совсем другое, коммуникация строится иначе. Люди, с которыми мы работаем, – в том числе и власти – разделяют наш подход.
5. Что дальше? Каковы перспективы?
Есть ощущение, что те компании, которые первыми разберутся в КРТ, научатся с этим работать, будут на коне. Сейчас от КРТ многие бегут, основная масса застройщиков не хочет в этом участвовать: слишком много ограничений. Все привыкли к тому, что у тебя есть земельный участок, и ты, как собственник, можешь делать с ним все, что хочешь. А тут тебе нужно все согласовывать, земли под соцобъекты выделять, проекты за свой счет делать... И потом еще спрашивать с тебя будут – зачем это надо? Но нам кажется, что дальнейшее развитие рынка пойдет именно по этому пути. Основная масса классных проектов будет реализована через КРТ.
Работая с такими масштабными проектами, ты начинаешь мыслить иначе. Пытаешься всю эту территорию целиком осмыслить, понять, что здесь построить, как, для кого – учитывая все требования и ограничения по срокам, площадям, инфраструктуре, экономике, инженерной части. Перед тобой просто земля, на которой никто не жил, в географическом смысле – «белое пятно». И от того, как команда запроектирует эту территорию, зависит, как люди будут в дальнейшем на ней жить. Это большой груз ответственности. Но и прекрасная возможность прокачать свои девелоперские компетенции.