С уверенностью можно утверждать, что в 2025 году вырастут налоги и пошлины, касающиеся загородного рынка.
Девелоперам загородного рынка надо затягивать пояса, а выиграет в текущей ситуации государство. По простой причине, с 2025 года произойдёт увеличение налогового бремени.
1. В 2023 году прошла государственная кадастровая переоценка стоимости зданий и помещений, земельных участков в сторону существенного роста. Ее результаты вступили в силу с 1 января 2024 года — и будут применяться при расчете налога за 2024 год, который собственники недвижимости должны будут заплатить в 2025 году.
Радует то, что налог к уплате выставят с учетом действующего 10%-ного ограничения, в пределах которого допускается увеличение налога по сравнению с прошлым годом (ст.ст. 403, 408 НК РФ).
2. Налог за подаренную недвижимость тоже повышается. С 2025 года доход в виде полученной в дар недвижимости будет облагаться по ставке 13% только на сумму до 2,4 млн рублей.
С оставшейся части кадастровой стоимости придется заплатить 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ в ред. Федерального закона от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ). От уплаты налога по-прежнему освобождены близкие родственники.
3. Дарение недвижимости придется удостоверять у нотариуса. Приняты поправки в ГК РФ о введении обязательной нотариальной формы для всех договоров дарения недвижимости: они вступят в силу с 13 января 2025 года (Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").
4. Нелегальные постройки на своем участке придется узаконить (поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на них в ЕГРН): скоро будет принят закон, которым с 1 марта 2025 года вводится штраф за наличие на участке неучтенных зданий и сооружений.
5. С 1 января можно будет осуществить регистрацию права собственности на объект недвижимости всего за 1 день, но по двойному тарифу.
6. С 1 января 2025 г. придется платить повышенную госпошлину за предоставление сведений из ЕГРН. За бумажную выписку из ЕГРН гражданину нужно будет заплатить 920 руб., за электронную — 580 руб.
Для организаций стоимость такой услуги 2 540 и 1 640 рублей соответственно (Приказ Росреестра от 28 октября 2024 г. N П/0335/24).
Постановка на кадастровый учёт станет отдельной платной услугой. Это касается внесения любых изменений, например смена фамилии.
7. С марта 2025 года для освоения земельных участков будет предоставляться только 3 года.
8. Для ООО и ИП, находящихся на УСН чей оборот за 2024 год превысил 60 млн, вводится дополнительный налог в виде 5 % НДС.
Что касается адаптации на рынке. Для сохранения «среднего чека» на земельные участки в коттеджных посёлках эконом, комфорт и бизнес класса девелоперам прийдётся и дальше идти по пути снижения площадей участков при межевании территории
В настоящее время самый продаваемый размер участков 6-8 соток. В новых коттеджных посёлках в большей части следует ожидать выход терри торий с нарезкой земельных участков площадью 6 соток. наблюдается своеобразная спираль эволюции загородного рынка от 6 соток в советское время, к 20 соткам в нулевые и десятые и обратно к 6 соткам в двадцатые.
Покупатель также не выиграет в 2025 году на рынке, потому что совершенно очевидно, что с учётом растущих затрат для девелоперов и высокой инфляции цены и дальше будут расти на земельные участки и дома. И это не смотря на искусственное затормаживание рынка со стороны государства за счёт повышения ключевой ставки и роста ипотечных ставок. На загородном рынке в основном работают не крупные девелоперы, а не большие частные компании и индивидуальные предприниматели, которые могут себе позволить держать цены, потому что они не обременены гигантскими процентными ставками по кредитам и не имеют больших затрат, которые бы их тянули на дно.
С учётом роста ключевой ставки следует ожидать роста арендных ставок и, как следствие сокращение срока окупаемости инвестиционных проектов в загородную доходную недвижимость. Отсюда ожидаем рост интереса к участкам, соответствующим требованиям арендного бизнеса и стабильные показатели ввода новых домов под арендные цели и в целом роста арендного рынка и всего того, что ему сопутствует.
Основным альтернативным ипотеке предложением со стороны девелоперов будет рассрочка. Диапазон сроков рассрочки на земельные участки и индивидуальные дома следует рассматривать на горизонте пяти лет.
В целом следует ожидать снижения спроса и естественного снижения предложения в связи с вымыванием продаваемых лотов и замедлением ввода новых проектов. Поэтому баланс спроса и предложения будет находится в динамическом равновесии. Отсюда не следует ожидать, как заметного снижения цен, так и заметного их роста.
Поэтому инвестиции в строительство домов на продажу тоже заметно сократятся.
Возрастёт стоимость обслуживания коттеджных посёлков и, как следствие, вырастут ежемесячные платежи в СНТ и коттеджных посёлках, управляемых УК.
Помимо земельных участков под доходный бизнес, попрежнему большим спросом будут пользоваться земли под промышленную застройку, расположенные на расстоянии до 20 км от КАД на основных федеральных трассах. Это связано с ростом бизнеса маркетплейсов и соответственно ростом спроса на складскую недвижимость. А также ростом активности малого и среднего бизнеса по созданию собственных производственных предприятий.
Следует ожидать мер поддержки таким предприятиям со стороны государства в виде субсидий.
Мы ожидаем сохранения высокой ключевой ставки на протяжении всего 2025 года. Поэтому данные прогноз можно распространить на весь 2025 год.
Конечно, если в политической плоскости не произойдут кардинальные перемены. Но скорее следует ожидать в 2025 году сохранения международной напряжённости, к которой бизнес уже постепенно начинает адаптироваться.
Уверенности в том, что новая администрация президента США кординально улучшит международную обстановку нет. Хорошо бы, чтобы не ухудшила.
Подводя итоги прогноза на 2025 год по загородному рынку Ленобласти, можно констатировать, что в конце 2024 года рынок приступил к плавному снижению, которое продолжится в 2025 году. Имеется ввиду объем сделок. А цены буду меняться разнонаправленно в зависимости от местоположения объектов и их востребованности и степени готовности. На хорошие они будут расти, на плохие снижаться.
#Загородныйрынок #Прогнозна2025год #земельныеучастки #коттеджныепосёлки
