ПИК режет цены по многим проектам. Что происходит? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализировал, почему такая выборочность, как себя чувствует застройщик, стоит ли покупать проекты с такими скидками и где здесь подвох, а он есть.
Крупные застройщики выкатывают скидки – что это значит?
Тема банкротства крупных застройщиков звучит все чаще. Интересно, что небольшие девелоперы не стремятся порадовать покупателей скидками, тогда как крупные игроки, такие как Самолет, начинают активно снижать цены на свою недвижимость. Однако такой вираж не приводит к увеличению продаж, просто потому что его объекты находятся за МКАД и мало кому нужны.
ЖК «Ильинские луга»
У ПИК ситуация вроде бы должна быть другой, потому что компания как будто играет с чит-кодами и всегда выбирает супер-ликвидные локации для застройки. Но проблемы догнали и его. Открывая статистику проектов этого застройщика, например, ЖК «Ильинские луга», можно увидеть, что после резкого взлета, цены начинают падать сосулькой вниз, а в предложении остается большое количество нереализованных квартир.
Евро-2 площадью 32 метра сейчас продается примерно за 5 млн ₽, при этом цена, указанная на сайте, зачастую не отражает реальность: застройщик готов снизить стоимость еще больше, особенно если покупка осуществляется за наличные или в рыночную ипотеку. Это фактически возврат к ценам 2021 года. Аналогичная ситуация со студиями.
В офисах продаж говорят, что цены должны расти, потому что все дорожает – отделка, стройматериалы. Более того, ПИК сейчас строит в формате ПИК+: улучшенные фасады, более стильные входные группы, панорамные окна, дорогая отделка. А разница в цене с 2021 годом – максимум 5–10%. При этом компания предлагает «сказочные» условия: семейная ипотека с платежом 14 тыс. ₽ в месяц.
ЖК «Новое Очаково»
Если посмотреть на другие проекты ПИК, то мы видим, что снижение цен не всегда обусловлено большим остатком квартир в продаже. Возьмем, к примеру, проект «Новое Очаково». На сегодняшний день у застройщика осталось всего 75 квартир в этом проекте.
ЖК «Саларьево Парк»
В ЖК «Саларьево Парк» ситуация в корне иная: в какой-то момент в продаже находилось более 2000 квартир, что, безусловно, требовало активных действий для их реализации. В 2023 году, компания резко снизила цены, чтобы поднять спрос. В 2024 году с выводом в продажу новых объемов ПИК снова дал скидки, что логично, хотя времени на реализацию всего объема более чем достаточно – до 2027 года.
Ноябрьские данные показывают, что большая часть квартир в «Саларьево Парке» была забронирована, но далеко не все эти брони превращаются в сделки. Причина кроется в условиях ипотеки, которая стала неподъемной для многих. Зачем платить большие ежемесячные платежи, если общий экономический фон и перспективы остаются неопределенными?
Выборочное снижение цен у ПИК вызывает немало вопросов. Например, почему застройщик снижает цены на определенные проекты, оставляя стоимость других без изменений?
Почему ПИК режет цены?
Основные причины, почему ПИК активно снижает цены, заключаются в большом объеме готовой недвижимости, отсутствии привлекательных ипотечных программ, переходе на новый формат ПИК+, росте доли бизнес-класса в проектах, а также необходимости оптимизации расходов на проектное финансирование.
- Первое и самое очевидное — большой объем объектов, уже введенных в эксплуатацию. Сейчас ПИК предлагает скидки на готовую недвижимость, чего не было в таких масштабах ранее. Например, еще несколько лет назад застройщик давал максимум 1–2% скидки, а выбить дополнительную скидку было сложно. Сегодня же застройщик готов обсуждать скидки до 10%, но только по запросу.
- Следующая причина — отсутствие интересных финансовых инструментов для покупателей. В отличие от прошлых лет, ПИК не предлагает траншевую ипотеку или длительную рассрочку, что делает выбор доступных вариантов для клиента ограниченным: рыночная ипотека, семейная ипотека, субсидированная ставка или оплата наличными.
- Еще один важный момент — переход от проектов классического комфорта к формату ПИК+, который ближе к бизнес-классу. И, судя по всему, процесс перехода, не стал радостным шагом. ПИК стал лидером в создании типовых домов, которые строились быстро и с минимальными затратами. Новая модель требует больших усилий, времени и ресурсов, а окупаемость пока вызывает вопросы.
- Переход к более дорогому жилью дополняется растущими расходами на проектное финансирование. Чем больше темп строительства и продажи, тем меньше расходы застройщика на обслуживание проектного финансирования, ставка по которому зависит от ключевой. Застройщики идут на временные скидки ради выполнения плана продаж, чтобы сократить расходы.
Но есть еще один важный нюанс — разница в ликвидности проектов за МКАД и внутри города. Застройщик гораздо охотнее предоставляет скидки на объекты вне старой Москвы, поскольку они менее востребованы.
Сегодня у ПИК 37 готовых проектов, а всего в стадии строительства находится более 70 объектов. При этом все ключевые скидки предлагаются либо за МКАД, либо на определенных условиях покупки.
И мы видим ситуацию, когда квартиры вроде бы есть, но купить их нельзя. Сейчас главная причина – они все под бронями, либо неликвидные, либо с заселением не сейчас, а в 2025 году. Любопытно и то, как не всегда очевидны сами скидки. Скидка в 10% распространяется только на готовую недвижимость, но знать об этом должны сами покупатели. Те, кто просто заключают сделку, не запрашивая дополнительные скидки, зачастую платят полную стоимость.
Или, например, если посмотреть на скидки в проекте «Новое Очаково», то там тоже квартиры под бронью, да и сдаются они с предчистовой отделкой whitebox. В большинстве случаев его приходится существенно переделывать, и выгоднее доплатить 1 млн ₽ и взять с отделкой.
В проекте «Большая Очаковская 2» вариантов тоже нет, да и цены 16,5 млн за евро-2 кусаются.
Рынок жилья меняется
Рынок жилья меняется, особенно если посмотреть на вторичку. Как пример, берем все тот же Матвеевский кластер. Что там происходит? Квартиры на вторичке с хорошим ремонтом, прошедшие флиппинг (на всякий случай — когда покупают, ремонтируют и перепродают дороже), уходят по 16 млн ₽ даже в старом доме. И даже «убитая» квартира с плохим ремонтом и низкими потолками 38 м2 в типичной брежневке все равно будет стоить 11,5–12 млн. В то же время в новом доме, который строится, можно взять евро-2 за те же 12 млн. Да, стройка — но это совсем другой уровень: улучшенные планировки, паркинг, инфраструктура. И самое интересное, что продать квартиру за 16 млн в старом фонде будет намного труднее, чем квартиру в доме от ПИК за 17 млн.
Почему? Спрос. Рынок у нас формируется, и новостройки перетягивают на себя все одеяло. Люди хотят избавиться от старого фонда и реинвестировать в новостройки. Сейчас для этого идеальное время. Вторичка в старом жилом фонде свой потенциал исчерпала — роста цен не будет. А вот новые дома, особенно готовые, будут расти в цене — и расти активно.
Мы в Smarent видим это на живых примерах.
Мы продали большую однушку клиента в Видном за 7 млн ₽ и купили студию с отделкой в ЖК «Руставели» за 10,1 млн, при этом арендная ставка выросла более чем в два раза.
И да, под конец года, как водится, случаются чудеса. Поэтому мы в Smarent решили немного порадовать своих клиентов. Каждый, кто до конца года заключит с нами договор на продажу недвижимости, получит подарочный ароматный набор от компании (не алкоголь, если что!), которые оценили на нашей конференции. И самое главное, мы с недвижимостью действительно работаем и делаем многое, чтобы продать вашу квартиру быстрее и дороже: делаем уборку, хомстейджинг, профессиональные фотографии, которые раскрывают ее ценность.
Новогодний «вжух» со скидками от ПИК не работает, потому что условия покупки важнее, чем цена. Несмотря на все громки заголовки, интересных вариантов со скидкой нет. И, скорее всего, ПИК достиг своей цели и распродал нужный объем, потому что есть люди с семейной ипотекой, которой нужно воспользоваться, или люди с кешем. И когда меня спрашивают, что будет в 2025 году, то застройщики с объемом готовой недвижимости будут в шоколаде.