В этой статье мы рассмотрим основные аспекты выделения доли при наличии ипотеки на объекте и без нее. И, конечно, дадим практические рекомендации, которые помогут вам понять, как правильно и законно осуществить этот процесс.
А чтобы всегда быть в курсе актуальных новостей из мира ипотеки и недвижимости, подписывайтесь на наш телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи.
Когда выделяют доли
Консультацию по выделению доли можно получить у специалистов компании "Этажи".
Частые ситуации, при которых выделяют доли:
1. Развод
При разводе супруги могут разделить совместно нажитое имущество, включая ипотечную квартиру. Выделение доли позволит каждому из бывших супругов получить свою часть собственности.
Пример: квартира оформлена на жену, но при разводе решено квартиру и кредит оставить мужу, но банк не согласовал смену заемщика и залогодателя и вывод из договора супруги. Для решения ситуации подключились родственники – мать супруга выкупила эту квартиру с ипотекой другого банка. Сын продолжил жить и платить по новой ипотеке.
2. Наследование
Если квартира была в ипотеке, то, возможно, существовала и ипотечная страховка, а, значит, остаток долга может быть закрыт деньгами страховой компании. Наследники смогут получить недвижимость без долгов. В противном случае, пропорционально доле в наследстве переходят и долги.
3. Использованный материнский капитал
Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, выделение доли детям обязательна.
В случае с ипотекой – выделить долю можно после погашения кредита. А если ипотеку рефинансировали, то после погашения новой ипотеки (рефинансировать можно не один раз). Для выделения доли есть 6 месяцев после снятия обременения банка – важно сделать все своевременно.
4. Изменение условий ипотеки
В некоторых случаях, например, при рефинансировании ипотеки или изменении условий кредита, может потребоваться выделение доли для внесения изменений в договор.
5. Определение прав и обязанностей
Если у владельцев оформлена общая совместная собственность, то это не ипотечное жилье. А это значит, что они смогут оформить изменение формата владения квартиры через нотариуса. Если нет согласия по распределению долей, то через суд.
6. Семейные обстоятельства
Пример: мать и сын купили квартиру, оформив ее на сына. Мать оплачивала половину стоимости и считала, что также владеет жильем. Если она захочет подарить часть своей доли другому человеку – например, дочери, то сначала сын должен согласиться подарить матери долю и выделить ее документально.
Если эта квартира супругов и куплена в браке, то выделение доли должно сопровождаться брачным контрактом в отношении данной квартиры. Иначе для последующего самостоятельного распоряжения квартирой все равно потребуется согласие второго супруга.
7. Приватизация
Иногда собственникам требуется приватизация квартиры – тогда можно выделить доли для упрощения владения недвижимостью. Этот случай не касается ипотечных квартир.
8. Снижение налоговой базы при продаже квартиры
Например, квартира была унаследована мужем, он выделил доли жене и двум совершеннолетним детям. У каждого оформлена 1/4 доля. Продажу разрешается оформить не одним объектом, а четырьмя разными долями – они могут быть указаны в одном договоре или четырьмя разными договорами.
В этом случае при продаже квартиры за 4 миллиона каждый собственник продает за 1 миллион рублей и применяет налоговый вычет 1 миллион. То есть налогов не возникает. Если доли не выделять, то пришлось бы заплатить налоги с 3 миллионов рублей – это минимум 390 тысяч рублей.
Давайте подробнее остановимся на основных причинах выделения доли.
Продажа своей доли
Первое, что закон обязывает сделать при желании продать свою долю – предложить ее владельцам остальных долей в квартире. При положительном ответе можно будет продать долю по рыночной стоимости.
Независимо от наличия родственных отношений, в обоих случаях сделка будет проходить в стандартном формате:
- Составление и заключение договора.
- Обсуждение способа расчета.
- Оплата госпошлины и нотариальных услуг (при необходимости).
- Регистрация права в Росреестре, МФЦ или через нотариуса.
В случае с ипотечной квартирой потребуется еще и согласия банка на смену залогодателей.
Договор дарения
Продаете вы долю в ипотечной квартире или дарите – в любом случае вам потребуется согласие банка и подписание дополнительного соглашения.
Кстати, с 2025 года вступает в силу закон, который переводит дарение в обязательную нотариальную форму. И не важно, дарите вы родственнику или третьему лицу, придется оплатить еще и расходы на нотариуса.
Как оспорить дарение недвижимости
Это практически невозможно, если даритель – совершеннолетний и дееспособный человек, при составлении дарственной не был в измененном сознании, а договор составлен по всем правилам.
Но, разумеется, родственники могут оспорить дарение. И вот в каких случаях:
- недееспособность дарителя;
- даритель был обманут или не знал всех обстоятельств и условий;
- другая сторона воспользовалась критичным моментом в жизни дарителя (плохая финансовая ситуация, потеря жилья, тяжелая болезнь и т.д.);
- подаренная доля находилась под арестом;
- в супружеской паре второй человек не был в курсе происходящего и т.д.
Передумать дарить уже после оформления дарственной – тоже можно.
Например, если новый владелец умер раньше дарителя, и это было прописано как условие для отмены договора – доля вернется наследникам.
Оформление доли на супруга
Если квартира или доля в ней приобретена одним из супругов до брака, либо в браке, но является личным имуществом по причине дарения, приобретения за добрачные средства и т.п., то продажа или дарение возможно только при наличии брачного контракта.
Если квартира приобретена в браке, то выделение долей в ней производится через нотариуса с оформлением договора с элементами брачного контракта – то есть супруги в браке уже определяют свои доли данного жилья.
Как делится имущество при разводе
Если был заключен брачный контракт и в нем указан раздел данной квартиры, то в ипотечной квартире все равно потребуется согласие банка на переоформление долей.
При отсутствии брачного контракта потребуется судебное решение о разделе имущества. А после его получения нужно согласие банка.
Доли и материнский капитал
При использовании материнского капитала на ипотеку обязательно выделить доли всем членам семьи владелицы маткапитала, а не только детям.
Пример: на покупку дома за 2 миллиона рублей использовали часть материнского капитала 500 тысяч рублей.
Семья состоит из 4 человек, значит, что субсидия на каждого составляет 500 тысяч/4=125 тысяч рублей. Минимальная доля в жилье 125000/2000000=0,0625=625/10000. Меньше этой доли выделить нельзя. Но можно округлить в большую сторону и оформить 7/100 или еще больше 1/10 и т.д. Взрослые члены семьи имеют право отказаться от получения доли.
Обойти требование закона выделять доли детям при использовании маткапитала на ипотеку не получится. В таких ситуациях сделку попросту могут признать недействительной.
Как согласовать выделение доли с банком
Обратитесь напрямую в ваш банк и расскажите им о вашем намерении выделить долю. Обязательно спросите, какие именно документы им потребуются для согласования.
Продажа квартиры с детскими долями
Сделку без согласия органов опеки и попечительства не зарегистрируют. При этом опека даст свое согласие, если будут соблюдены все имущественные права детей.
Пошаговая инструкция по выделению доли в квартире
1. Размер доли
Первым делом решите, какая доля будет выделена. Учтите, что по закону минимальная доля – это 6 квадратных метров, если только выделение долей не связано с использованием материнского капитала.
2. Согласие супругов
Если квартира была приобретена в браке, то, как правило, она считается совместной собственностью. Потребуется и согласие супруга – заявление в органы опеки обязательно подают оба родителя.
3. Сбор пакета документов
Для выделения долей вам понадобятся:
- паспорт;
- договор купли-продажи квартиры;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, если квартира была куплена до 2016 года;
- согласие банка на выделение доли в ипотечной квартире. Перечень необходимых документов банк запросит в зависимости от ситуации. Рассмотрение заявления примерно 2 недели;
- если применимо, согласие органов опеки.
4. Договор дарения или купли-продажи
Безвозмездную передачу можно оформить через договор дарения. А продажу осуществить по договору купли-продажи. Обе стороны должны ознакомиться с договором и подписать.
5. Нотариальное заверение
Это обязательно, когда у недвижимости несколько собственников или доля выделяется/дарится. Нотариальное удостоверение может упростить процесс регистрации и повысить юридическую силу договора.
6. Регистрация перехода права собственности
После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Для этого нужно подать заявление через МФЦ или нотариуса и приложить собранные документы.
7. Выписка ЕГРН
После регистрации всем собственникам выдается новая выписка ЕГРН, в том числе, в электронном виде.
Юридическое сопровождение
Мы настоятельно рекомендуем обращаться к профессиональной помощи юристов, специализирующихся на недвижимости. Такие есть, например, в компании “Этажи”.
Грамотное сопровождение сделки поможет избежать всех подводных камней и не совершить ошибки. А риелторы помогут подобрать новые варианты жилья. До встречи на сайте etagi.com.