Закон наделяет собственника правом выселить из своего жилья всех, кто пользовался им раньше (до того, как это жилое помещение перешло к нему), сославшись в суде на ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
Однако сам же собственник может лишить себя этого права, подписав договор с одной важной фразой. Разберем два возможных варианта таких формулировок.
1. В договоре купли-продажи — пункт о жильцах
Закон предусматривает такой пункт в числе существенных условий договора купли-продажи жилого помещения, если в нем есть граждане, имеющие право постоянного проживания (ст. 558 ГК РФ).
Но если в договор включить перечень жильцов, имеющих право пользования этим жилым помещением и не сделать оговорку о том, что это право у них прекратится после продажи, суд впоследствии может признать этих лиц сохранившими право на жилье.
Так, например, собственнице отказали в выселении члена семьи прежнего владельца квартиры, поскольку в договоре купли-продажи говорилось: «такой-то гражданин зарегистрирован в квартире и проживает там» — на этом точка (про его последующее выселение — ни слова).
Суд истолковал эту фразу как достигнутое с новым собственником квартиры соглашение о сохранении за этим жильцом права и дальше проживать в этом жилом помещении (Промышленный р-й суд г. Ставрополя, №2-231/2017).
Поэтому если в жилом помещении нет граждан, имеющих право постоянно проживать там в силу закона (например, ввиду отказа от участия в приватизации), в договоре купли-продажи можно вовсе не указывать пункт с перечнем жильцов.
Либо указать его с оговоркой о последующем освобождении жилья. Тогда собственник может потом выселить таких жильцов через суд — инструкция о том, как это сделать, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.
2. В договоре дарения — пункт о пожизненном проживании
Передавая квартиру или дом в собственность своего одаряемого, сам даритель вправе сохранить право пожизненного пользования этим жильем за собой или кем-то из членов своей семьи. Для этого в договор включается соответствующая фраза — и суды признают за ней полную юридическую силу, поскольку:
- во-первых, сохранение права пользования жильем не признается встречным предоставлением со стороны одаряемого — а значит, не нарушается правило о безвозмездности дарения (даритель сохраняет право пользования, а не требует от одаряемого предоставить ему такое право взамен на передачу жилого помещения) (см.: Первый КСОЮ, 8а-34542/2022);
- во-вторых, ссылаясь на эту фразу впоследствии, даритель или член его семьи могут отстоять в суде свое право пользоваться жильем. Даже если одаряемый решит выселить их путем передачи квартиры новому собственнику, нет гарантии, что суд удовлетворит такой иск.
И точно нет шансов, если будет установлено, что единственной целью реализации жилья было выселение прежних жильцов (ст. 10 ГК РФ) (см: Первый КСОЮ, № 8Г-28474/2023).
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для собственников квартир, домов, земельных участков теперь можно найти на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!