Собственники участков размещают дома без ведома администрации и при завершении строительства подают документы на регистрацию. После чего сталкиваются с отказом, причина: самовольное строительство.
Самостроями называют все здания и сооружения, при возведении которых были обнаружены нарушения и те, что построены без специального разрешения (ст. 222 ГК РФ). Незаконные постройки отмечаются невозможностью распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Объект нельзя продать, передать по наследству или подарить. Отсутствие официального оформления строительства иногда приводит к достаточно затратным судебным разбирательствам. При этом у владельца недвижимости нет гарантий, что решение будет на его стороне.
Какие строения можно легализовать
Законодательство позволяет регистрировать самовольные строения, только в том случае, если они не представляют опасности для владельцев и соседей. Оформить незаконный дом получится при соблюдении ряда условий:
- Самовольное строительство ещё не выявили по доносу соседей или специальной контрольной комиссии Росреестра;
- При строительстве были соблюдены противопожарные нормы и правила землепользования и застройки;
- Постройка не нарушает права третьих лиц и не угрожает здоровью или жизни людей;
- Дом стоит на собственной, пожизненно наследуемой или арендованной отмежёванной земле;
- Участок не попадает в зону, где строительство запрещено в принципе;
- Вид разрешённого использования участка соответствует назначению здания.
Однако не все собственники оформили самострои. Мы рекомендуем сделать это как можно скорее, так как Росреестр проводит проверки участков. Эти мероприятия организуются для того, чтобы выяснить правильность границ, целевое назначение земли и наличие незаконных объектов.
По закону за самовольное строительство предусмотрены административные санкции. Штрафы различаются в зависимости от того, кем является владелец. Для физических лиц предусмотрены суммы от 2 до 5 тысяч рублей. Должностные лица заплатят за самострой 20-50 тыс. рублей, а юридические — от 50 тысяч до 1 миллиона рублей.
Перед оформлением постройку нужно привести в соответствие требованиям законодательства. По правилам, например, для строительства дома в Красногорском районе размер участка должен быть от 5 до 30 сотен квадратных метров и застраивать его можно только на 40%. Отступать нужно минимум 3 метра от соседних участков и 5 м от границы со стороны дороги. Причём отступ считается от края крыши, а не от стены дома. Также нужно учитывать материалы, из которых выполнены стены соседних домов. Между деревянными домами должно быть не менее пятнадцати метров, между кирпичными — не менее шести.
Узаконивание через суд
Право собственности на незаконные строения признаётся исключительно в судебном порядке. Это возможно только в случае, если: параметры здания вписываются в нормы землепользования и застройки, дом безопасен, не несёт угрозу здоровью и жизни людей. А сам процесс строительства не нарушил интересы третьих лиц — например, соседей.
Признание права собственности на самовольное строение требует досудебной подготовки. На объект нужно вызвать кадастрового инженера и провести технический осмотр дома для определения, не является ли он опасным. После обследования выдаётся заключение с указанными параметрами, отмечается наличие или отсутствие коммуникаций, проверяется соблюдение санитарных и градостроительных норм. Наши юристы оказывают правовую помощь в оформлении таких домов и помогают составить иск.
Важно: в случае если постройка признана судом незаконной, она должна быть снесена в течение 12 месяцев за счёт застройщика, и участок должен быть приведён в первоначальное состояние.
Сейчас создаются комиссии по выявлению незарегистрированных объектов, также в базе Росреестра создан реестр незарегистрированных объектов, куда заносится информация по всем выявленным объектам. Если комиссией выявлена незаконная постройка и собственник не приводит её в должное состояние, то могут изъять участок. Владельцу отправляется уведомление о том, что он должен поставить объект на кадастровый учёт и оформить право собственности. Срок устанавливается от 6 месяцев до 3 лет, и если по истечении 3 лет собственник не исполнил данное предписание, то суд обяжет снести строение.
Особенности легализации после получения уведомления комиссией по незаконному строительству
Следует помнить, что успеха в судебных разбирательствах добиваются полноправные владельцы земельных участков, содержащих объект легализации. Если земля не принадлежит застройщику, то он, скорее всего, потеряет все права на здание. При этом собственник участка, на котором произведено незаконное строительство, может получить назад не только землю, но и нелегальное сооружение. Иногда предусмотрена материальная компенсация, которую определяет суд. В случае получения уведомления о строительстве, права собственности на здание переходят к застройщику. Оптимальным выходом при разрешении земельного вопроса в подобной ситуации может стать долгосрочная аренда надела с правом последующего выкупа.
Если незаконное строение признано нарушающим права граждан или представляющим угрозу для жизни и здоровья окружающих, оно подлежит не легализации, а сносу. Чтобы избежать такого радикального метода, нужно осуществлять строительство в соответствии с действующими нормами и правилами.
Сложно будет узаконить объект, возведённый вопреки полученному ранее отказу в строительстве. Самовольная застройка в таких случаях вызывает особенно негативное отношение суда и регистрирующих органов. Легализацию незаконно выстроенных объектов легче производить при наличии на данной территории законных построек. При сплошном незаконном строительстве оформление существенно осложняется.
Юристы компании «Истрариел» готовы взять в работу самые сложные случаи легализации незаконных сооружений. Наша компания имеет опыт в удачном разрешении подобных ситуаций и готова предложить свои услуги.
Прежде всего, оформляется заявление в суд о признании законным самовольно выстроенного объекта. К заявлению потребуется приложение в виде правоустанавливающих документов на участок, техплана, кадастрового паспорта. Затем специально созданная комиссия осуществляет подробный анализ здания на предмет соблюдения градостроительных нормативов и возможной угрозы гражданам. Выполняется опрос третьих лиц, имеющих отношение к земельному участку или постройке с целью выявления претензий по поводу легализации. Если строительные нормы соблюдены, и нет возражений заинтересованных лиц, можно рассчитывать на успешное разрешение дела. На основании решения суда объект регистрируется Росреестром.
Конечно же, не всё так гладко на практике. Каждый конкретный случай несёт с собой массу нюансов и особенностей. А судебные процессы предполагают значительные затраты времени и финансов. Существуют способы внесудебного решения проблем легализации строительных объектов. Мы готовы подробно разобраться в вашей ситуации и решить вопрос максимально комфортно.
Какие объекты признают незаконными
Возведение объекта без соответствующего уведомления — частый тип правонарушения в градостроительной отрасли. С точки зрения гражданского законодательства незаконно построенным объектом является любое здание, которое соответствует следующим критериям:
- Объект спроектирован и построен на участке земли, не зарегистрированном в предусмотренном законодательством порядке;
- Постройка появилась на территории, вид разрешённого использования которой не подходит для возведения конкретного типа недвижимости;
- Здание возведено с нарушениями Градостроительного кодекса РФ.
Причины, которые толкают граждан на подобные нарушения, различны. Во-первых, незаконное строительство осуществить гораздо быстрее, чем при получении необходимых согласований. Во-вторых, граждане избавляют себя таким образом от необходимости участвовать в сложных бюрократических процедурах регистрации и оформления документов о праве собственности. В-третьих, владельцам не хватает юридической подкованности и знаний градостроительного законодательства. Независимо от причины появления самостроя, не стоит оттягивать визит к юристу до момента завершения строительства.
Наши юристы помогают узаконить самовольные постройки. Представляют интересы в суде. Проводят строительную экспертизу и выдают заключение кадастрового инженера. Разрабатываем технический план постройки. Подаём документы для регистрации и постановки на кадастровый учёт. Обращайтесь за бесплатной консультацией.