Апартаменты — это коммерческая недвижимость, которую можно использовать для получения прибыли. Особенность такой недвижимости в том, что в отличие от каких-то торговых или офисных помещений, она может быть использована для сдачи людям в длительную или краткосрочную аренду.
Разбираемся с понятием апартаментов, рассказываем об их основных отличиях от обычных жилых квартир, а также спрашиваем у эксперта об основных достоинствах и недостатках инвестиций в них.
В чем особенность апартаментов
Под понятие апартаментов попадают разные варианты недвижимости. Это могут быть как многоквартирные дома, так и апарт-отели, в которых комнаты сдают посуточно. Основная особенность такой недвижимости в том, что в отношении них еще нет четкой законодательной базы, которая регулировала бы многие вопросы, в том числе непосредственное проживание людей. К примеру, на апартаменты не распространяются ограничения по шуму, нет четко определенных норм к придомовой территории и планировке помещений.
Комментирует Наталия Вяльшина, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «КоридорЪ»: «Основное преимущество апартаментов — это соответствие цены, качества и ликвидность аренды, а это гарантирует высокий инвестиционный потенциал. За относительно небольшой бюджет по нынешним меркам, от 5 млн рублей, можно купить апартаменты в Москве и потом сдать их примерно за 50 тыс. рублей в месяц. Как вы понимаете, за такие деньги сейчас квартиру в Москве уже не купить».
Основное отличие апартаментов от жилых помещений — это назначение земли, на которой строят дом. Такие данные можно увидеть в кадастровом паспорте или в выписке из ЕГРН на участок. Очень часто апартаменты приобретают в качестве инвестиции, и они имеют такие особенности:
- Поскольку апартаменты не относятся к категории жилых помещений, в них нельзя оформить постоянную регистрацию, но при этом можно зарегистрироваться временно, только если помещение на находится в деловом центре.
- При покупке жилья нельзя использовать ипотеку с господдержкой, не получится направить туда средства материнского капитала, не будет возможности оформить налоговый вычет, поскольку он также полагается только тем, кто приобретает недвижимость, относящуюся к категории жилой.
- Из-за отсутствия четких норм и требований к планировке и конфигурации помещений, встречаются довольно необычные решения. К примеру, это могут быть очень высокие потолки, а также очень маленькие площади — до 10 квадратных метров. Не всегда в здании присутствуют лифты и пандусы для удобства входа и выхода из подъезда для маломобильных людей.
- Владельцам помещения не нужно перечислять взносы на капитальный ремонт, поскольку его проводит непосредственно собственник здания. Но при этом коммунальные платежи будут гораздо выше из-за того, что тарифы для недвижимости, которая относится к категории нежилых помещений, гораздо ниже. Также есть особенности в выборе управляющей компании — не каждая из существующих возьмет на себя обязательства по управлению домом, поскольку здания могут быть выполнены по нестандартным проектам.
- Присутствие рядом со зданием инфраструктуры не регулируется законодательством, в связи с чем застройщик может самостоятельно принимать решение о том, что будет располагаться возле него. Из-за этого может не быть рядом школы, детского сада, поликлиники.
- Рядом с домом могут отсутствовать парковочные места — их наличие определяется исключительно желанием застройщика.
Основное преимущество апартаментов в том, что в них можно реализовать массу идей, связанных с коммерческой деятельностью. К примеру, на первом этаже жилого дома не получится установить рентген для частной клиники, а в апартаментах такая возможность есть.
«Что касается недостатков, то, в первую очередь, надо понимать, что в апартаментах нельзя прописаться. Ранее поднимался вопрос о такой возможности на законодательном уровне, но он так и не был решен. Поэтому на сегодняшний день получить московскую регистрацию в апартаментах невозможно. Во-вторых, коммунальные платежи и налог значительно выше, чем на квартиру, так как апартаменты причислены к нежилой коммерческой недвижимости. Помимо этого, есть нюансы и в отделке. Зачастую апартаменты располагаются в реконструированном здании, например, бывшей фабрике, что, конечно же, сказывается на качестве. Ну и атмосфера в апартаментах может быть специфической, если выбирать их для проживания. Это тонкие перегородки, сдача соседних квартир в почасовой найм, под офисы», — отмечает Наталья Вяльшина.
Как правильно инвестировать в апартаменты
Для инвестиций в апартаменты можно приобретать уже готовую недвижимость, но также можно вложить свои деньги еще на этапе строительства дома. Последний вариант может быть более выгоден с точки зрения необходимой суммы — участие в долевом строительстве позволяет сэкономить до 15% от стоимости. Если вы решили приобрести апартаменты на стадии строительства, важно учитывать два момента: это выбор девелопера и то, как будет оформлена сделка.
Желательно запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, а также пакет проектной документации. Если вам позволяет бюджет, лучше всего нанять юриста, который сможет проверить все необходимые документы. Сделка с застройщиком может быть заключена несколькими способами, но максимальную защиту покупателю дает именно договор долевого участия. К примеру, если застройщик обанкротится, будет затягивать сроки сдачи объекта или сдаст помещения с недочетами, закон в таком случае защитит собственника жилья.
Немаловажен тот факт, что средства, перечисленные по договору долевого участия, попадают не сразу к застройщику, а на эскроу-счет. Девелопер может получить их только после того, как введет дом в эксплуатацию и начнет сдавать дольщикам первые готовые квартиры.
Что нужно учитывать при инвестициях в апартаменты
Стоимость объекта может зависеть сразу от нескольких показателей:
- региона;
- класса, к которому принадлежит недвижимость;
- удаленности помещения от центра;
- степени готовности здания к эксплуатации;
- наличия или отсутствию инфраструктуры.
При принятии решения о том, нужно ли вкладывать деньги именно в апартаменты, обратите внимание на размер налога, который придется уплачивать собственнику. Налог на апартаменты значительно выше, чем на недвижимость, которая относится к категории жилой. К примеру, для нежилых объектов он может составлять от 0,5 до 2%, тогда как для квартир он находится на уровне от 0,1 до 0,3% от кадастровой стоимости. Есть возможность платить налог по льготной ставке, но только в том случае, если участок под домом вместе с апартаментами будет входить в специальный реестр. Уточнить о возможности такого варианта можно в местной администрации. Также учтите, что по уплате налогов не будет льготы, предусмотренной для пенсионеров, инвалидов и прочих льготных категорий.
Выгодно ли инвестировать в апартаменты
При определении возможной выгоды от вложения денег в апартаменты обратите внимание на то, что нужно опираться еще и на рыночную стоимость недвижимости в регионе, а также то, какова задача инвестиции. Кроме того, важно понимать, что инвестиции в апартаменты — это в большинстве случаев долгосрочные вложения, которые могут окупиться через 5-10 лет.
К основным преимуществам инвестиций в апартаменты относят следующее:
- апартаменты всегда можно кому-то продать и получить назад сумму даже большую, чем вы заплатили при покупке;
- инфляция не сказывается на стоимости недвижимости — вы сохраните свои средства, вложив их в покупку недвижимости;
- у вас есть несколько вариантов получения дохода — сдать комнату посуточно, сдать на долгий срок или продать.
К недостаткам вложений в апартаменты относят следующее:
- высокие вложения, необходимые для покупки недвижимости такого типа;
- достаточно долгая окупаемость вложений;
- необходимость платить более высокие налоги и большие суммы за коммунальные услуги, чем собственникам жилой недвижимости.
Наталья Вяльшина обращает внимание: «При приобретении апартаментов нужно четко понимать цель покупки. Мы, например, предлагаем своим клиентам покупать такие объекты как для инвестиций, так и для проживания. Важно тщательно анализировать все факторы, подбирать самые выгодные варианты и проверять документы до сделки».
10 фактов об апартаментах: особенности покупки и содержания нежилых помещений
Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой
Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости