И кто покупает «вторичку» в дорогую ипотеку.
На вторичном рынке Москвы – затишье. Дорогая ипотека продажи полностью не остановила, но и былой активности среди покупателей нет. Редакция Всеостройке.рф рассказывает, кто сегодня покупает квартиры на московской «вторичке» и сколько они стоят.
Высокие ипотечные ставки стали причиной падения спроса на вторичном рынке жилья столицы еще в прошлом году, а в 2024-м продажи продолжили «ползти» вниз. В октябре, например, по данным Росреестра по Москве, на столичной «вторичке» было зарегистрировано на 20% меньше сделок, чем в октябре прошлого года. В сентябре текущего года снижение продаж было еще более выраженным – минус 33% в годовом выражении. Причина – недоступная для покупателей квартир ипотека, которую банки готовы выдавать заемщикам на покупку вторичной недвижимости минимум под 25% годовых (именно с такой отметки стартуют минимальные базовые ипотечные ставки у крупных российских банков).
Поэтому на вторичном рынке Москвы сегодня остаются только те продавцы и покупатели, кому безотлагательно нужно решить жилищный вопрос. Причем в большинстве своём – за счет альтернативных сделок, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую. В этом случае, даже если предполагается доплата, то она будет небольшая.
Как раз такие покупатели, а также покупатели с «живыми» деньгами, которым вообще не нужна ипотека, в этом году и поддерживают спрос на вторичном рынке Москвы. В ноябре в риэлтерском агентстве «ИНКОМ-Недвижимость», например, отмечают даже активизацию рынка — число запросов выросло до уровня ноября прошлого года, а по количеству авансов и сделок ноябрь, как и октябрь, всего на 10% уступает аналогичному периоду 2023-го, рассказали в компании.
Риэлторы объясняют оживление не только накоплением нереализованного спроса, но и влиянием макроэкономической ситуации – некоторые потенциальные покупатели в условиях инфляции и из опасения неустойчивости банковской системы решаются на проведение сделки.
При этом цены на «вторичке» продолжают стагнировать. Об их снижении, несмотря на все предпосылки, речи пока не идет. Напротив, с начала этого года во всех округах столицы зафиксирована положительная динамика в диапазоне от +0,8% до +5,5%, подсчитали в «ИНКОМ-Недвижимость». Небольшой рост средней стоимости метра на московской «вторичке» отмечают и в «Домклик»: почти на 25 000 рублей по итогам октября. Сегодня квартиры на вторичном рынке столицы продаются по цене около 340 000 рублей за квадратный метр. Для сравнения: год назад, в октябре 2023-го, метр стоил около 312 000 рублей.
Это средние данные динамики цен на недвижимость в Москве. Реальная стоимость квадратного метра жилья в конкретном объявлении может отличаться, так как стоимость каждой квартиры определяется исходя из ее локации, «возраста» дома, соседства и прочих особенностей.
Если говорить об однокомнатных лотах, например, то Индекс стоимости московской «однушки», определяемый Гильдией риэлторов Москвы, по состоянию на конец сентября был зафиксирован на уровне 11 800 000 рублей, не изменившись по сравнению с сентябрем (Индекс оценивает среднюю стоимость самой популярной, по мнению участников рынка, недвижимости типовой однокомнатной квартиры, расположенной в «спальном» районе Москвы). Примерно на таких же позициях стоимость «однушек» в Москве находится с середины прошлого года, что также свидетельствует о ценовой стагнации.
Выбор самих квартир на вторичном рынке Москвы есть – более 19 тысяч объявлений в «Домклик», например. Но год назад, в октябре 2023-го, их было больше – более 21,5 тысяч. Похожая статистика и у Гильдии риэлторов Москвы: количество предложений на вторичном рынке на конец октября снизилось по сравнению с сентябрем на 6%.
Одна из причин снижения объема предложения – уход части продавцов с рынка. Ведь сегодня, с учетом высоких ипотечных ставок, продать квартиры без скидок далеко не всегда удается. Поэтому собственники, привыкшие жить ранее на «высоком» рынке, предпочитают и вовсе снять свои квартиры с продажи до лучших времен.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказал, что лучше: «вторичка» или новостройка в ипотеку.