Предстоящий 2025 г. станет одним из наиболее сложных для строительной отрасли, развитие новых проектов заметно ограничивают высокие процентные ставки по кредитам. Таким прогнозом поделился зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов, отвечая на вопрос «Ведомости Юг» в рамках форума «Россия зовет!». Хотя, по словам эксперта, в отдельных сегментах игроки рынка отрасли остаются достаточно устойчивыми. В первую очередь речь идет о застройщиках премиального сегмента.
«Даже государственные регуляторы, включая Минстрой, говорят о том, что золотое время застройщиков закончилось. Я ожидаю более сложного года. Отдельные застройщики имеют более устойчивую модель – чем премиальнее сегмент, тем он меньше зависит от колебания спроса. Второе – это обеспеченность эскроу. Высокообеспеченные эскроу проекты легче пройдут период высокой ключевой ставки», – рассказал Пьянов.
По словам зампреда правления ВТБ, уже сегодня многие застройщики начинают распродавать свои земельные банки – запасы участков под застройку. «Это тоже один из способов генерации позитивного денежного потока для облегчения деятельности», – отметил Пьянов. Что касается ипотеки, эксперт отметил, что этот инструмент остается, но в текущих условиях лимиты по субсидируемой ипотеке «выбираются очень быстро», кроме того уже сегодня можно увидеть тенденцию усиления координации профильных ведомств в целях снижения инфляции. «Все эти факторы приводят к более сложному периоду для застройщиков в целом по России», – говорит Пьянов.
Как рассказали «Ведомости Юг» опрошенные эксперты, премиум-сегмент действительно имеет ряд преимуществ с учетом общей экономической ситуации. По словам руководителя федеральной программы «Семейный капитал» Евгения Ткачева, в делюкс-сегменте, действительно, больше маржинальности, так как он рассчитан на другого покупателя, который приобретает жилье за наличные. Вместе с тем, если говорить о южных городах, по данным эксперта, на рынке практически нет застройщиков, которые бы работали только в определенном сегменте.
«Портфели у каждого застройщика, как правило, диверсифицированы, с уклоном в тот или иной сегмент. Трудности будут в 2025–2026 г. у всех. Выезжать будут на лицах, которые еще могут воспользоваться льготной ипотекой. На мой взгляд, на госуровне значительного падения строительного сектора не допустят, будут появляться новые поддерживающие программы и механизмы продаж», – считает Ткачев.
Что касается продаж земельных банков застройщиков, он не исключил, что более мелкие игроки начнут продавать свои участки более крупным девелоперам. «Но здесь все зависит от самого участка, перепродажа должна подходить под комплексное развитие территории, точечные застройки сегодня малоинтересны», – добавил Ткачев.
По мнению основателя консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин, если говорить о рынке Ростова-на-Дону, то премиум сегмент уже сегодня пользуются большим спросом на рынке. С начала 2024 г. инвестиции в недвижимость в массовом секторе замедлились на фоне прекращения действия ипотеки с господдержкой. «Обратная ситуация наблюдается в сегменте бизнес-класса и элитных клубных домов Ростова-на-Дону. Это связано, в том числе, и с тем, что еще несколько лет назад такого класса домов в Ростове не было совсем», – говорит эксперт.
В массовом сегменте по его словам, наблюдается обратная ситуация. В «жирные» для застройщиков 2019–2021 гг. в регионе был дан старт достаточно большому количеству масштабных проектов с типовыми квадратными метрами. «Сегодня большинство из них находятся в стадии вывода квартир на рынок. В общей сложности только в Ростове ожидается порядка 2 млн кв. м нового жилья в массовом сегменте. Конкуренция за продажу этих метров ненашутку обострится», – считает Жилин.
О ситуации в целом
На заседании 25 октября Банк России повысил ключевую ставку до рекордного 21% в целях борьбы с инфляцией. Как рассказал журналистам зампред правления ВТБ, в целом для банковского сектора 2024 г. является удачным. Совокупная чистая прибыль российских банков ожидается на уровне 3,8 трлн руб. Для сравнения по итогам 2023 г. она составила 3,3 трлн руб. Чистая прибыль по Группе ВТБ вместо ожидаемых 435 млрд руб. составит 550 млрд руб., поделился Пьянов, отметив, что банк перевыполнил основной показатель стратегии группы по возвратному капиталу.
«Относительная метрика превысит 22% и это тот фактор, который мы все недооценили в начале года – высокий спрос на инвестиционные кредиты у крупнейших корпоративных клиентов. Всем нужно модернизировать свои производства, перестраивать логистику», – отметил Пьянов.
Он добавил, что кредитный портфель юрлиц стал основным источником генерации денежной массы на российском рынке, это имеет позитивное влияние на развитие экономики, но является значимым фактором для роста инфляции.
«Мы ожидали, что победа над инфляцией начнется уже в 2024 г., в реальности не факт, что победа состоится и в 2025 г. По сути, позитивные эффекты от снижения ставки придется ждать до 2026 г.», – поделился прогнозами зампред правления ВТБ. Тем не менее, он сообщил, что у многих корпоративных клиентов достаточно запаса прочности для того, чтобы продолжать развитие по высоким ставкам следующие два года. Сложные времена, по оценкам аналитиков банка, настали у угольной отрасли, food-ритейла, металлургии, а также строительной отрасли.