Многие думают, что ипотечная квартира принадлежит банку. Это миф. Владельцем квартиры является покупатель, который вправе распоряжаться своим имуществом. Но всё же ипотека накладывает ограничения – до полного погашения кредита недвижимость находится в залоге у банка, что является гарантией погашения долга. Поэтому для осуществления некоторых сделок требуется его одобрение.
Рассказываем, какие действия возможны с ипотечной квартирой и на каких условиях.
Ремонт и перепланировка
На ремонт получать согласие банка не нужно, а вот перепланировка – совсем другое дело. Она связана с риском, что недвижимость может потерять в цене. Например, сделали кухню-гостиную, а по факту – уменьшили жилую площадь. Поэтому для проведения перепланировки всегда требуется согласие банка.
Да и сама процедура, мягко говоря, не из легких. Сначала надо подготовить проект и согласовать его с контролирующими органами. Затем его должна одобрить страховая компания, в которой ипотечная квартира застрахована. И только после этого можно обращаться в банк. Если, конечно, в вашем договоре нет запрета на перепланировку в принципе. Сейчас многие банки, чтобы снизить риски, сразу ограничивают все изменения простыми обновлениями.
Согласие банка не понадобится, если вы планируете:
- косметический ремонт;
- поменять двери, окна, остеклить балкон, (если не это не затрагивает стены и проемы);
- поменять покрытие пола;
- поменять отделку на лоджии.
Если же вы купили ипотечную квартиру с готовой отделкой у застройщика, с перепланировкой и ремонтом точно стоит повременить. Почему лучше не делать ремонт в первый год жизни в новой квартире, рассказывали здесь.
В течение гарантийного срока, предусмотренного ФЗ «О долевом строительстве» № 214-ФЗ, в вашей квартире могут проявиться строительные недостатки, возникшие по вине застройщика. Согласно 214-ФЗ собственник имеет право требовать их устранения или взыскать с застройщика денежную компенсацию.
В среднем сумма компенсации за некачественный ремонт по Москве и Московской области составляет 450 – 900 тысяч рублей, не считая неустойки и штрафа. Если полностью переделать ремонт или сделать перепланировку квартиры, получить денежную компенсацию с застройщика будет уже нельзя. Суды просто отказывают в удовлетворении требований.
Суд с застройщиком
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Если качество ремонта от застройщика не соответствует условиям ДДУ и ДКП, вы имеете право потребовать устранения всех строительных недостатков или обратиться в суд за взысканием соответствующей денежной компенсации.
Согласие банка на подачу искового заявления или заключение договора на оказание юридических услуг вам не требуется. В подобные споры с застройщиками банки в качестве третьих лиц привлекаются крайне редко.
Сдача в аренду
В соответствии с п. 3 ст. 346 ГК РФ получать доход от сдачи залоговой недвижимости не запрещено, поэтому многие собственники используют аренду, как один из способов погашения ипотечного кредита.
Но в то же время в ипотечном договоре могут быть прописаны иные условия, которые также будут иметь юридическую силу. Поэтому сначала внимательно изучите договор с банком.
Если договор обязывает заемщика уведомить банк о сдаче квартиры в аренду, данное условие необходимо выполнить. В противном случае, банк может потребовать досрочного погашения всего кредита.
Регистрация и прописка
Банк не может запретить прописывать и заселять в ипотечную квартиру ближайших родственников: детей, супруга или супругу (ст. 31 ЖК РФ). Но все проживающие в квартире лица вместе с собственником отвечают перед банком за сохранность недвижимости.
Поэтому, как и в случае со сдачей квартиры в аренду, банк может указать в договоре специальные условия для временной регистрации и требование о согласовании процедуры с ним.
Продажа, дарение, завещание
Право распоряжаться ипотечной квартирой у собственника ограничено, пока квартира находится в залоге у банка. Поэтому продать или подарить кому-то квартиру с обременением вы можете только с согласия банка-кредитора.
А вот завещать ипотечную квартиру можно без его согласия, ведь на основании ст. 1123 ГК РФ никто не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Единственное, что важно помнить – вместе с недвижимостью к наследнику перейдут и обязанности по исполнению ипотечного договора (ст. 1175 ГК РФ).
С 2016 года ЮК «Гарант» добивается улучшения качества строительства, представляя интересы дольщиков в судах Москвы и Санкт-Петербурга. Застройщик сдал квартиру с дефектами? Мы поможем получить законную денежную компенсацию, которую вы сможете использовать для погашения ипотеки, сделать новый ремонт или обустроить квартиру для сдачи в аренду.