Представьте себе такую ситуацию. Вы собственник магазина, офиса или другого нежилого помещения. Нашли вы арендатора, согласовали все условия, подписали договор аренды, возможно, выполнили подготовку помещения для передачи арендатору (перегородку поставили или освежающий ремонт выполнили), пришли передавать помещение арендатору, но арендатора так и не дождались, стали ему звонить, а он и говорит: помещение принимать не буду, передумал. Ситуация не из приятных. Я с такой сталкивался, правда, немного в другой вариации, но это отдельная история.
Возникают резонные вопросы - вправе ли арендатор отказаться приемки помещения и что в таком случае делать арендодателю?
Начнем с правового обоснования поведения арендатора.
В Гражданском кодексе обязанность по передаче нежилого объекта закреплена за арендодателем, встречная обязанность по приемке помещения арендатором прямо не предусмотрена. Соответственно, заставить арендодателя передать помещение арендатору мы можем. Заставить же арендатора принять помещение у арендодателя не получится. Нет у него такой обязанности. При этом представляется, что понудить арендатора принять объект не получится, даже если закрепить такую обязанность в договоре.
Итог неприятный. Принятие нежилого помещения должно осуществляться при наличии на то воли арендатора.
Что же в этом случае происходит с договором. А вот с договором у нас все нормально. Договор заключен, исполнять обязанности по нему стороны должны. Соответственно:
- Арендная плата начисляется.
- Арендатор такую арендную плату обязан оплачивать в соответствии с условиями договора
- В случае просрочки по оплате аренды, арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать саму арендную плату и штрафные санкции за ее несвоевременную оплату.
- Расторгнуть договор при наличии оснований, предусмотренных законом (в нашем случае - просрочка за два месяца) или договором (это уже как стороны зафиксируют).
- При сдаче помещения в аренду другому арендатору по ставке ниже, чем была зафиксирована цена в договоре, доначислить разницу арендатору, отказавшемуся от приемки помещения. Это судебная процедура, требующая качественной юридической проработки. В любом случае рекомендую при возникновении подобной ситуации выставлять помещение в рекламу и начинать поиск альтернативного арендатора.
По замечанию одного из читателей добавлю, что начисление арендной платы без передачи помещения - вопрос дискуссионный и судебной практикой до конца не решен. Взыскание денежных средств проводится либо через взыскание убытков (косвенно подтверждено Верховным судом), либо все-таки через взыскание аренды. Второй вариант представляется более логичным, но всегда нужно оценивать ситуацию индивидуально.
Как нам обезопасить арендодателя от указанных рисков
Ответ довольно простой - так составить договор, чтобы отказ от приемки дорого обходился арендатору. Варианты:
- Установить прямую обязанность арендатора принять помещение. Ранее я писал, что это не спасает, но зафиксировать это условие необходимо.
- Установить, что отсутствие приемки помещения не влияет на начисление арендной платы.
- Предусмотреть обеспечительный платеж в размере месячной арендной оплаты, оплачиваемый арендатором сразу после подписания договора.
- Предусмотреть значительный штраф за отказ от приемки помещения, а также пени за каждый день просрочки приемки объекта.
- Предусмотреть возможность оперативного (например, за 10 рабочих дней) внесудебного отказа от договора по инициативе арендодателя в случае просрочки в приемке помещения. Это упрощает процедуру отказа от договора, не вступая в переговоры с арендатором и не выдерживая значительные сроки.
Зафиксировав все это в договоре, проще будет решать вопрос с арендатором. Возможно, получится договориться во внесудебном порядке, получив какую-то понятную компенсацию. Да и в суд приятнее идти, имея компенсацию в виде штрафа.
Доводилось ли вам сталкиваться с подобными ситуациями? Чем закончилось? Пишите в комментариях!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35