Когда на ваш объект недвижимости приходит проверка Госстройнадзора, и, не дай Бог, вы получаете предписание или столкнулись с судебным иском, возникает вполне обоснованный вопрос: что будет с вашим зданием? Его могут снести, потребовать привести в исходный вид или, возможно, вам удастся отстоять свои интересы и отбиться от этих требований. Чтобы понять, как действовать в таких ситуациях, давайте разберемся на конкретном примере.
Проблема: суд и арест имущества
Предположим, наш клиент приобрел коммерческое здание с земельным участком, которое было построено еще в советские времена. Проходит некоторое время, и вдруг его имущество оказывается под арестом: арестованы счета, транспорт, недвижимость, включая квартиры и офисы. Причина? Год назад наш клиент проиграл суд Госстройнадзору из-за якобы незаконной реконструкции здания, которое было им проведено.
Как выяснилось позже, наш клиент не получил повестки на судебное разбирательство, так как не проживал по адресу прописки, а квартира давно сдавалась в аренду. В итоге судебное разбирательство прошло без его участия, и решение было принято в пользу Госстройнадзора. В результате этого здание оказалось под угрозой сноса.
Как все начиналось?
Все началось с жалобы прохожего, который заметил работы на здании в промышленной зоне. Выяснилось, что на кровле выполнялись работы по гидроизоляции, а жалоба привела к проверке со стороны администрации и Госстройнадзора. В ходе проверки было зафиксировано, что высота здания якобы увеличилась на 2 метра. Это стало основанием для подачи иска, в котором Госстройнадзор требовал привести здание в исходный вид согласно техническому паспорту.
Несоответствие данных в техническом паспорте
Однако здание было построено в советские годы, и вопрос: как можно уменьшить его высоту на 2 метра? Вся проблема заключалась в том, что БТИ, составляя технический паспорт, проводило примерные замеры, а не точные измерения. Когда мы начали разбираться в ситуации, оказалось, что высота здания внутри была больше, чем снаружи, что ставило под сомнение точность данных.
Мы обратились в БТИ, чтобы выяснить, на основе каких данных были проведены эти замеры. В ответ нам сообщили, что до 2001 года замеры вообще не проводились, и информация в техническом паспорте была просто взята из инвентаризационного дела.
Как мы решали проблему?
Мы решили поднять архивы и запросить данные о проекте данного здания в проектном институте, который разрабатывал типовые проекты еще в советское время. При сравнении проектных данных и документации БТИ мы выявили значительные расхождения. Однако это еще не все. Мы инициировали строительно-техническую экспертизу здания, чтобы выяснить, действительно ли реконструкция привела к увеличению высоты кровли.
Вопросы, которые мы задали эксперту, касались возможного изменения высоты здания. Эксперт подтвердил, что невозможно точно установить, какова была высота здания до реконструкции, поскольку никаких точных документов об этом нет. Кроме того, он отметил, что само перекрытие кровли не было поднято, что исключало возможность увеличения высоты.
Результат: выигранное дело
В результате экспертизы выяснилось, что утверждения Госстройнадзора о том, что высота здания увеличилась, не подтверждаются. Более того, не было найдено никаких документальных доказательств о прежнем состоянии объекта. В конечном итоге мы выиграли дело, и иск Госстройнадзора был отклонен.
Выводы и рекомендации
Что из этого следует? Этот случай ясно демонстрирует важность правильной юридической и технической подготовки при покупке или владении объектом недвижимости. Если вы покупаете здание, которое было построено много лет назад, обязательно проводите не только юридическую, но и строительно-техническую экспертизу. Это поможет избежать возможных проблем в будущем, особенно если планируется реконструкция или изменение конструкции.
Если у вас уже есть здание, документы на которое в порядке, но вы сталкиваетесь с претензиями или проверками со стороны Госстройнадзора, важно действовать своевременно. Легализация самовольных построек или реконструкций – процесс сложный, но возможный. Чем раньше вы займетеcь этим вопросом, тем легче будет избежать серьезных последствий, включая угрозу сноса.
Покупая объект недвижимости, особенно если он был построен много лет назад, помните, что это не только юридическая проверка, но и техническое обследование, которое может оказаться решающим в случае проверки или судебного разбирательства.
Больше полезного в Телеграмм. У нас есть бесплатная консультация юриста.