На конференции Profit одной из компаний, которую я модерировал, был девелопер GloraX. Его представляли Петр Крючков - вице-президент по работе с публичными рынками и Мария Рыбина - директор по взаимодействию с инвесторами. Сегодня поделюсь с вами своими впечатлениями о компании и разберем некоторые вопросы, связанные с ее текущим положением и перспективами.
☝️ Еще раз убеждаюсь, что строительный сектор не так прост, как кажется на первый взгляд. Прежде, чем строить любой объект, нужно найти потенциально интересный регион с инвестиционным потенциалом, оценить спрос, выбрать там локацию, найти способы по приобретению земли в этой локации и многое другое. И вся эта работа по факту нам с вами не видна, мы оцениваем обычно те объекты, которые уже находятся на этапе строительства, но это лишь верхушка айсберга.
💻 У GloraX есть важное преимущество в виде собственной цифровой системы поиска и аналитики потенциально интересных локаций по всей России. Это дает значительное конкурентное преимущество, благодаря скорости оценки и принятию решения по приобретению участка.
🧮 Оценка мест для проектов проводится почти по 80 параметрам. Одновременно с этим, система строит финансовую модель мастер-плана и экспресс мастер-план для выбранного участка, на что требуется всего 1 день. Таким образом, GloraX может быстро принимать решение, подходит им такой участок или нет. Вся информация хранится в собственной цифровой базе, которую можно использовать для анализа будущих решений.
📈 Еще одним из важных параметром является отдача на вложенный капитал (ROIC). Одно дело построить объект, другое дело еще заработать на этом больше, чем в среднем по рынку. И у менеджмента это неплохо получается. ROIC по проектам компании в среднем составляет 16% против 10% по рынку.
✔️ Такого результата удается добиваться благодаря грамотной стратегии, в основе которой – мастер-девелопмент. Во-первых, у компании есть уникальная экспертиза по приобретению земли на ранней стадии (включая M&A сделки), с возможной последующей продажей уже подготовленных к строительству участков другим игрокам по цене в 2-3 раза выше. Во-вторых, хорошо себя оправдала ставка на регионы, где более низкий порог входа, хороший инвестиционный потенциал и отсутствие соответствующей экспертизы в работе с документацией у местных игроков. В-третьих, можно выделить бизнес-модель, которая ориентирована на небольшие проекты с коротким сроком окупаемости. Это добавляет гибкости и дает возможность подстраиваться под меняющуюся экономическую ситуацию, не замораживая весь оборотный капитал.
Компания уже работает в 10 регионах, а на горизонте до 2028 года намерена увеличить их число до 25. Ключевыми по размеру портфеля в кв.м. являются: Ленобласть (40%), Нижний Новгород (27%), Владимир (7%) и Казань (7%).
💰 Активный рост числа проектов сопровождается сопоставимой динамикой финансовых результатов. Портфель проектов на середину текущего года вырос в 2,6 раза г/г до 5 млн кв.м. Выручка за этот же период прибавила в 3,7 раза до 12,9 млрд руб. EBITDA показала еще более высокую динамику, достигнув 4,9 млрд руб. по сравнению с 0,9 млрд руб. годом ранее. Рентабельность EBITDA увеличилась на 12 п.п. до 38%, что является очень высоким показателем по сравнению с рынком, где он составляет 25%.
☝️ Ну и в связи с продолжающимся ростом ставки, нельзя обходить стороной долговую нагрузку. Отношение чистого долга к EBITDA составляет 2,5х. При этом, проектный долг почти полностью перекрыт средствами на эскроу-счетах, что позволяет поддерживать по нему льготную ставку (около 5% годовых).
📌 Резюмируя, бизнес достаточно интересный. Несмотря на стагнацию в секторе, GloraX продолжает расти кратными темпами. Посмотрим еще, как они пройдут вторую половину года, самую сложную, на мой взгляд. Но, судя по словам и настрою менеджмента, компания уже ко всему подготовилась заранее и успешно справится со всеми вызовами.
❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!