Когда рынок рухнет, кто-то останется с ключами от своих квартир, а кто-то — с неосуществимыми мечтами о жилье.
Приобретение жилья в России традиционно было сопряжено с целым рядом сложностей. Для большинства граждан страны долгие годы покупка квартиры без кредита оставалась недостижимой мечтой, доступной лишь тем, кто обладал серьёзными накоплениями или второй недвижимостью, готовой к продаже. Для остальных же оставался единственный выход — ипотека.
И, если обычная коммерческая ипотека казалась слишком обременительной, на помощь приходила льготная программа со ставкой 8% для новостроек.
Однако с 1 июля этого года ситуация изменилась. Льготная ипотека закрыта, а коммерческая ипотека стала настолько дорогой из-за астрономических ставок, что утратила свою привлекательность.
Вопрос, который напрашивается сам собой: когда же, наконец, россияне смогут снова купить жильё на более-менее разумных условиях?
Оазис в пустыне
Сегодня единственным спасением для рынка новостроек является программа семейной ипотеки. По данным главы Центрального банка России Эльвиры Набиуллиной, в октябре 54% сделок на первичном рынке жилья пришлось именно на эту программу.
В результате, по её словам, в 2024 году можно ожидать общий объём кредитования по семейной ипотеке на уровне 2,2 трлн рублей — и это, кстати, вполне сопоставимо с результатами прошлого года.
Однако стоит ли радоваться?
Семейная ипотека, безусловно, поддерживает рынок, но лишь для той части населения, которая под неё подходит. Программа доступна исключительно для семей с детьми, что, мягко говоря, ограничивает круг возможных покупателей.
Более того, от объёмов бюджетного финансирования зависит продолжение программы. Недавно банки даже прекратили выдачу кредитов по семейной ипотеке, поскольку лимиты были исчерпаны.
Сейчас финансирование возобновлено, но насколько оно будет стабильным в дальнейшем — большой вопрос.
Глава Минфина Антон Силуанов развеял сомнения, заявив, что программа не изменится, ставка останется на уровне 6%, а необходимые средства для её реализации выделены.
Это, конечно, обнадёживает, но важно помнить, что стабильность программы зависит от политической и экономической ситуации, а не только от финансовых резервов.
Новостройки и вторичный рынок
Несмотря на поддержку семейной ипотеки, рынок новостроек испытывает заметное сокращение. В Москве, например, до 1 июля, когда ещё действовала общая льготная ипотека, заключалось около 10 тысяч договоров долевого участия в месяц. После её отмены этот показатель снизился до 5 тысяч, из которых более половины сделок — это семейная ипотека. Налицо очевидное падение интереса к новостройкам.
Тем временем вторичный рынок недвижимости адаптировался быстрее.
Статистика Росреестра подтверждает, что число сделок с жилой недвижимостью осталось на уровне предыдущих лет. Причина кроется в том, что многие покупатели ищут возможность продать старое жильё, чтобы приобрести новое.
Высокие ставки не так сильно влияют на этот сегмент, поскольку многие покупатели уже имеют свои квартиры и могут продавать их для улучшения условий.
Центробанк и будущее рынка недвижимости
Конечно, все эти изменения в первую очередь зависят от политики Центробанка. Если ставка остаётся на высоком уровне, ипотечные ставки остаются для большинства неподъемными.
Как заявила Набиуллина, решение о снижении ставок зависит от того, когда инфляция вернётся к целевым значениям в 4%. А до тех пор доступность жилья для широкой массы россиян останется под вопросом.
Предсказать, когда именно Центробанк примет решение снизить ключевую ставку, сегодня невозможно.
По прогнозам, в 2027 году ставка может составить 7,5–8,5%, но это только при условии, что инфляция замедлится. До тех пор рынок жилья, вероятно, останется в том состоянии, которое мы наблюдаем сейчас: с перегретыми ценами на первичное жильё и замедлением сделок.
Эффект смещения спроса
В условиях высокой ипотечной ставки покупка жилья стала доступна лишь немногим, а многие россияне вынуждены искать альтернативу в аренде.
Это смещение спроса привело к росту цен на аренду, что, впрочем, не связано с инфляцией или жёсткой политикой Центробанка, а именно с дефицитом доступных квартир для покупки.
Арендные ставки начали расти, но рост замедлился в последнее время.
Причина кроется в том, что рынок аренды зависит от решений Центробанка так же, как и рынок продажи.
Доступность жилья на российском рынке теперь определяется главным образом политикой Центробанка. И как в случае с ипотечными кредитами, так и с арендой, всё зависит от того, когда ставки будут снижены до приемлемого уровня.
Пока же граждане могут только наблюдать, как на фоне экономической нестабильности их мечты о собственном жилье становятся всё более недостижимыми.
Как вы думаете, когда ипотечные ставки наконец снизятся до уровня, при котором покупка жилья станет доступной хотя бы для большинства россиян?
Делитесь своим мнением и не забудьте подписаться!