Недавно между продавцом и покупателем возник спор: а нужен ли при продаже квартиры технический паспорт?
Гражданин, намеревавшийся приобрести жилое помещение, доказывал, что без этого документа сделку не зарегистрируют. Продавец в свою очередь, ссылался на то, что в выписке из ЕГРН имеется, план квартиры, и этого достаточно. Кто прав?
История вопроса
До 2012 года технический паспорт был документом, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносились сведения об объекте недвижимости. В ходе реформирования законодательства на смену государственному (техническому) учету и технической инвентаризации пришел кадастровый учет недвижимого имущества
Техпаспорт оформлялся по результатам технического учета и инвентаризации квартир, домов, гаражей. Готовили и выдавали (не бесплатно) технические паспорта Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Причем, в середине нулевых действовало странное правило – при регистрации сделок с недвижимостью (например, при продаже квартиры), требовали технический паспорт, срок выдачи которого не превышал пяти лет.
Сразу скажу, что сейчас «обновлять техпаспорт» не нужно, подойдёт даже совсем древний, с планом на кальке, и вписанными от руки техническими характеристиками объекта. Документ актуален дол тех пор, пока не изменились технические характеристики объекта – нет перепланировок, отсутствуют пристройки.
Но с 2013 года основанием для первичной постановки объекта недвижимости на кадастровый учет служит технический план.
В чем различия?
- Технический паспорт это документ, фиксирующий технические характеристики и параметры объекта недвижимости: материалы, из которых он построен, системы отопления и водоснабжения, а также другие индивидуальные особенности объекта (межэтажные перекрытия, отделка стен, оконные рамы и т.д.)
В техпаспорте указаны: год постройки, высота потолков, наличие и состояние инженерных систем, процент износа материалов (конструктивных элементов), а также информация о наименовании помещений, из которых состоит этот объект (экспликация помещения).
Технический паспорт обычно выдают, напечатанным на бумаге – в виде картонной папки с вшитыми листами.
- Технический план, так же содержит все основные характеристики объекта недвижимости. Он может быть составлен (по запросу владельца), как на уже построенные здания, так и на объекты незавершенного строительства.
Так, например, Иван Иванович, не рассчитав свои и переоценив финансовые возможности, силы желает продать недострой. Чтобы зарегистрировать такую сделку в Росреестре (провести ее законным образом) потребуется технический план на объект незавершенного строительства.
Он показывает расположение объекта на земельном участке, размеры и планы этажей. Этот документ описывает объект, используется для получения акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, а также может использоваться в процессе оценки недвижимости. Он может корректироваться и обновляться в процессе изменения характеристик объекта, таких как реконструкция или перепланировка.
Только при наличии у владельца технического плана возможна первичная постановка объекта на кадастровый учет, с внесением сведений о нем в ЕГРН.
Еще одно существенное отличие заключается в том, что в технических паспортах не содержится сведений о координатной привязке зданий, сооружений к местности (земельному участку).
Технический план выдают заказчику на электронном носителе, подписанным ЭЦП (электронно-цифровой подписью) кадастрового инженера для сдачи в Росреестр.
- Срок действия технического плана, как и срок действия технического паспорта не имеет ограничений. Документы актуальны до тех пор, пока остаётся неизменным техническое состояние объекта недвижимости.
Что же требуется?
Так, кто же из спорщиков (о которых писала вначале) был прав? На самом деле технический паспорт при проведении сделок с недвижимостью не спрашивают уже довольно давно. Технический паспорт НЕ является правоустанавливающим или подтверждающим право документом.
Исключением не являются даже ипотечные сделки в крупных банках. Как правило, для проведения оценки объекта недвижимости для ипотеки достаточно той самой схемы в выписке их ЕГРН, все прочие сведения о домах типовой застройки, находятся на сайтах муниципальных ЖКХ (с указанием даты постройки здания, имеющихся коммуникациях, и т.д.). Подойдет и технический план.
Впрочем, технический паспорт и сегодня может потребоваться для проведения сделок с долями несовершеннолетних (требуется разрешение органов опеки), при приватизации жилых помещений, при разделе имущества на доли.
Итог: технический план необходим для того, чтобы поставить объект или здание (недостроенное сооружение) на кадастровый учет, внести сведения о нем в ЕРГН.
Технический паспорт нужен только в некоторых случаях, при которых осуществляется переход право собственности - сделки.
В нашем случае, покупатель признался, что, настаивая на предоставлении техпаспорта, хотел убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок в приобретаемой квартире.
