Как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Продажа квартиры — это значимое событие, которое может повлиять на вашу жизнь и финансовое состояние. В то же время, с процессом продажи связаны различные вопросы, особенно касающиеся налогов. Одной из важнейших тем является налоговый вычет при продаже квартиры, который может существенно снизить ваши налоговые обязательства. Понимание этого механизма позволит вам сделать сделку более выгодной.

В этой статье мы рассмотрим, что такое налоговый вычет, какие условия необходимо выполнить для его получения, какие документы вам понадобятся и как правильно оформить все необходимые бумаги.

Налог при продаже квартиры

НДФЛ рассчитывается с суммы полученного дохода. Налог не взимается, если:

• жилье приобрели до 1.01.2016;
• недвижимость купили после 1.01.2016 года, и уже прошло пять лет с момента его приобретения;
• цена покупки объекта была выше стоимости его реализации (если жилье продали хотя бы за 0,7 кадастровой стоимости по данным на 1.01 года реализации);
• цена продажи равна цене покупки жилья.

НДФЛ не платят, если соблюден минимальный срок владения — пять лет или три года. Трехлетний период учитывается при дарении, наследовании или получении жилья в порядке приватизации.

В других случаях подоходный налог взимается с дохода от реализации имущества. Но при этом у налогоплательщиков возникает право на вычет.

Кому положен вычет?

Вычет резидентам РФ положен в двух случаях:

• при продаже квартиры до окончания срока владения;
• при изъятии имущества у собственника для нужд государства или муниципалитета с предоставлением компенсации его выкупной стоимости.

При продаже общедолевого (совместного) имущества, вычет делится между совладельцами соразмерно их долям в недвижимости или по договоренности.

Размер вычета

Имущественный вычет можно применять несколько раз с учетом лимита в каждом календарном году. Для квартир ограничение по сумме вычета составляет миллион рублей за год.

Если гражданин продает недвижимое имущество, которым владел менее установленного минимального срока, он обязан перечислить в бюджет НДФЛ. Налоговая база уменьшается на миллион рублей с учетом фиксированного вычета.

Чтобы не платить налог на доход от продажи имущества, нужно подать в ФНС документы о том, что выгода от реализации квартиры составила менее миллиона рублей.

Как рассчитать?

НДФЛ с учетом вычета рассчитывают так:

• (Доход от реализации жилья - 1 000 000 рублей) * 13%.

В качестве базы для начисления налога учитывается максимальная сумма из следующих:

• фактическая цена продажи имущества;
• 0,7 ее стоимости по кадастру.

Пример. Иванов В. А. приобрел двухкомнатную квартиру за 4 млн рублей в 2023 году. Годом позже собственник продал жилье за 5,5 млн. Так как он владел недвижимостью менее пяти лет, ему придется заплатить налог: 5 500 000*0,13 = 715 000 рублей.

Иванов В. А. вправе применить вычет 1 000 000 рублей. НДФЛ составит: (5 500 000 - 1 000 000) * 0,13 = 585 000 рублей.

Допустим, Иванов В. А. подтвердил расходы в размере 4 млн рублей. В этом случае он заплатит:

• 5 500 000 - 4 000 000 = 1 500 000 рублей
• 1 500 000 * 0,13% = 195 000 рублей

Имейте в виду: выбрать можно либо фиксированный вычет 1 000 000 рублей, либо второй вариант.

Кроме того, с 2025-го подоходный налог будут рассчитывать по прогрессивной шкале, в зависимости от величины полученной прибыли.

Если доход налогоплательщика в отчетном периоде составит менее 2,4 млн рублей, ставка НДФЛ будет установлена на уровне 13%, более 2,4 млн — 312 000 + 15% от суммы превышения. Причем, налог будут считать от общей прибыли от реализации имущества в календарном году. Имейте это ввиду при планировании сделок с недвижимостью.

Условия получения налогового вычета при продаже квартиры

Необходимо выполнить следующие действия:

1. Заполнить 3-НДФЛ.
2. Приложить к нему копии документации, подтверждающей продажу жилья.
3. Подать декларацию с документами в ИФНС по месту регистрации заявителя.

Таким образом, получать вычет дополнительно не придется: все документы подаются вместе с 3-НДФЛ за год.

Из документов потребуются:

• заявление на возврат НДФЛ:
• 3-НДФЛ;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• копии чеков, выписок и иных документов о затратах, которые налогоплательщик понес в связи с получением доходов от реализации недвижимости — при заявление вычета на величину таких расходов;
• соглашение о выкупе и документ о получении возмещения — если имущество было изъято государством.

Заполнить 3-НДФЛ можно:

• в ЛК на сайте ФНС;
• с помощью сервиса «Декларация»;
• от руки, воспользовавшись специальной формой.

Подать налоговую декларацию нужно в ИФНС удобным способом:

• через ЛК;
• при личном приеме — требуется предварительная запись;
• через офис «Мои документы»;
• через Госуслуги — при наличии ЭЦП, оформленной в Госключе.

Сотрудники ФНС запросят оригиналы документов для сверки. Сдают 3-НДФЛ до 30 апреля, а уплачивают налог — до 15 июля.

Отказ в предоставлении вычета возможен, если налогоплательщик ошибся при заполнении декларации либо подал в ИФНС неполный пакет документов.

Коротко о главном

• Не придется платить налог, если реализуемая недвижимость была в собственности более 3-5 лет (в зависимости от конкретной ситуации). В большинстве случаев лучше подождать, чтобы снизить налоговую нагрузку.
• Субъекты РФ вправе уменьшить планку по минимальному сроку владения в силу пункта 6 статьи 217.1 НК РФ.
• С 2025-го налоговые резиденты РФ будут платить НДФЛ по прогрессивной шкале. Если вы хотите продать жилье зимой, возможно, стоит поторопиться и совершить сделку в 2024-м.
• Если продать несколько объектов в календарном году, предельный фиксированный вычет применяют ко всем этим объектам.
• Освобождены от НДФЛ при реализации жилья многодетные семьи, если доход получает один из детей. Новую квартиру нужно успеть купить до 30 апреля календарного года, следующего за годом продажи предыдущей. Возраст детей определяется на дату продажи.