В течение многих лет в нашей стране не утихают споры о статусе апартаментов. Решение этого вопроса планировалось на федеральном уровне, но до сих пор не найдено. В результате в городах появляются комплексы, которые внешне напоминают жилые, но формально они жильем не являются.
Давайте рассмотрим, что происходит на рынке апартаментов и стоит ли их покупать в данный момент.
Немного истории.
Первые апартаменты в Москве возникли в начале 2000-х годов как единичные проекты элитного жилья в центре столицы. Они строились там, где не было возможности возвести новое жильё, но можно было реконструировать старые здания нежилого назначения, не меняя их правовой статус.
После 2008 года апартаменты стали появляться и в новых объектах строительства. Многие из них изначально проектировались как офисы. Однако, когда из-за кризиса спрос на офисную недвижимость упал, возникла идея использовать эти здания по-другому.
В 2013 году появились первые апартаменты в массовом сегменте новостроек. Помимо новых зданий, они также стали появляться в реконструированных предприятиях и офисах советской эпохи.
В 2021 году президент России Владимир Путин дал поручение законодательно определить правовой статус апартаментов. В том же году в Госдуму был внесён законопроект, в котором предлагалось ввести новую категорию недвижимости — «многофункциональные здания».
В СМИ активно обсуждалось, что апартаменты могут быть приравнены к жилью, однако инициатива не прошла первое чтение, и закон не был принят. В результате в российском законодательстве до сих пор отсутствует определение апартаментов, и такие помещения не считаются жилыми.
В 2023 году появилась надежда, что в законодательстве всё же может появиться понятие «апартаменты», но пока не планируется приравнивать их к жилью. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что разработка закона об апартаментах в России зашла в тупик из-за разных мнений в регионах. Сейчас власти ищут компромисс, чтобы учесть интересы всех заинтересованных сторон.
Ужесточение подхода государства к строительству апартаментов началось в 2022 году, когда Госинспекция по недвижимости начала проверки московских апартаментов и выявила более 200 фактов использования нежилого фонда как жилого.
С декабря прошлого года ситуация стала ещё более напряжённой. На несколько месяцев были приостановлены регистрации и поданы судебные иски против апартаментов из-за нецелевого использования земельных участков. Продолжились активные проверки всех апартаментных комплексов в Москве.
В этом году политика ужесточения регулирования апартаментов в столице только усилилась. Стало крайне сложно согласовывать новые проекты.
В начале 2024 года московские власти через суд стали признавать уже реализованные проекты апарт-комплексов объектами незавершенного строительства с последующим их приведением в соответствие с видом разрешенного использования участка.
В июне 2024 года было принято решение о штрафах за строительство и переоборудование нежилых зданий под использование физическими лицами (ст. 6.7 закона Москвы от 21 ноября 2007 года № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»). Штрафы налагаются на владельцев земельных участков.
Согласно этому решению, необходимо устранить нарушение: либо прекратить использование нежилого здания под жильё, либо изменить вид разрешенного использования земельного участка. Это должно быть сделано в течение 270 дней, иначе грозит повторный, уже увеличенный штраф.
В октябре 2024 года мэрия Москвы официально отказалась согласовывать новые проекты апартаментов, поставив крест на их дальнейшей строительной судьбе.
А уже в ноябре ситуация с апартаментами в Москве приняла неожиданный поворот. Госинспекция по недвижимости начала рассылку писем дольщикам некоторых апартаментных комплексов, в которых сообщалось, что проживание в апартаментах запрещено, так как это нарушает вид разрешенного использования земельного участка. При этом уведомляли о возможной ответственности за подобное нарушение.
Борьба с апартаментами в Москве началась из-за того, что город заинтересован в обеспечении необходимой инфраструктурой, соответствующей запросам жителей столицы. Рядом с апартаментами не предусматривается создание социальной инфраструктуры, и город не может гарантировать её создание.
Застройщикам строительство апартаментов выгодно тем, что у них нет обязательств по возведению социальной инфраструктуры. За счёт этого девелоперы могут получать больше прибыли.
Другая проблема апартаментов заключается в том, что к ним нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума, инсоляции и прочему. А значит, невозможно гарантировать жителям безопасные и безвредные условия жизни.
Возникает вопрос: что будет с девелоперами, купившими площадки под строительство именно апартаментов?
На этот вопрос Марат Хуснуллин ответил, что текущие проекты апартаментов будут достроены. Однако вопрос об их статусе всё ещё открыт. Пообещал вернуться к нему в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни».
Что касается новых апартаментов в Москве, то в дальнейшем могут появляться исключительно проекты гостиничного типа, которые учитывают все требования.
Чтобы застройщики использовали такие комплексы по прямому назначению (для временного проживания), не выходя за рамки закона, усиливают часть требований к ним: например, обязательно должен быть гостиничный оператор, которому требуются дополнительные технические помещения для обслуживания гостиницы, все апартаменты должны быть с отделкой и прочее.
Что будет с собственниками апартаментов?
Будущее уже построенных апартаментов на московском рынке зависит от их типа. Сегодня можно выделить три основных варианта:
- Дома, построенные застройщиками с нуля и уже сданные. Отдельно стоящие здания и апарт-комплексы. Владельцы таких апартаментов сохранят свою недвижимость в собственности.
- Старые административные здания, сданные, которые добросовестные застройщики реконструировали, привели в соответствие с действующим законодательством и получили разрешение на ввод в эксплуатацию. С такими объектами также не возникнет проблем.
- Административные здания старых заводов и фабрик, где недобросовестные застройщики провели реконструкцию под видом капитального ремонта, но не ввели здания в эксплуатацию как новые объекты и не привели в соответствие документацию. Собственники таких зданий рискуют потерять свою недвижимость.
Это самый опасный вид апартаментов. Ранее «Новые Известия» сообщали о мошеннической схеме, которую использовали недобросовестные застройщики.
Они выкупали с торгов административные здания старых заводов и фабрик, перепроектировали их под модные лофты с высокими потолками и антресолями и продавали как стильные апартаменты, пригодные для проживания.
Однако по документам эти «лофты» так и остались административными корпусами заводов и фабрик. Теперь эти здания требуют признать объектами незавершенного строительства, запретить их эксплуатацию и изъять из собственности.
В этой ситуации оказались 20 тысяч человек, купивших апартаменты примерно в 100 подобных объектах недвижимости по всей Москве. По самым скромным подсчетам, убытки москвичей, вложивших деньги в такое жилье, достигают 100 миллиардов рублей.
Город начал предъявлять претензии даже к уже построенным объектам, если в них обнаружились проблемы с разрешениями. Перед покупкой обязательно проверьте вид разрешённого использования (ВРИ) земли.
📌Назначение земли можно проверить:
✅в выписке из ЕГРН по кадастровому номеру участка;
✅на кадастровой карте.
Если у застройщика земля общественно-делового назначения, обратите внимание на документы на вид разрешённого использования. Если есть пункт про гостиницы — это подходящий вариант. Если же пункта про гостиницы нет — это офис.
Самый подходящий вариант — код 4.7: «Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».
Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и защищённый вариант апартаментов. Но даже с таким ВРИ могут возникнуть проблемы при вводе в эксплуатацию, если комплекс планируют использовать для постоянного проживания. Уже имеются претенденты.
Если вы рассматриваете возможность покупки апартаментов, внимательно изучите документы на землю. Особенно обратите внимание на проекты, связанные с редевелопментом и лофтами.
Я бы не советовала приобретать апартаменты для постоянного проживания в ещё не введённом в эксплуатацию комплексе, даже если он имеет ВРИ (вид разрешённого использования) гостиничного типа.
В последнее время цены на апартаменты и квартиры практически сравнялись, поэтому я не вижу смысла в их покупке. Более подробно об отличиях апартаментов от квартир я рассказывала здесь.
Ну а если вы в ближайшее время планируете продавать или покупать квартиру в Москве, записывайтесь на бесплатную консультацию:
📱ватсап/телеграмм +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнер Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.