Дмитрий Прокофьев, ссылаясь на исследование 100 летней истории рынка в США, напоминает, пики строительства жилой недвижимости могут служить предиктором экономического спада. И вполне логично задает вопрос, а что, если это не только для Штатов работает, а и для РФ, например?
У нас нет 100 летней истории рынка, но есть данные за последние 20 лет в Екатеринбурге. Объем текущего строительства мы начали считать, когда еще не было ни ЕИЖС, ни других публичных баз данных по строящимся объектам (это был отдельный квест). За этот период экономика России несколько раз прошла через спады в 2009, 2015 годах. А также имела заметные проблемы в 2020 и 2022. Что происходило со строительной активностью в это время?
2008 год
После стремительного роста цен на жилье в 2006-2007 гг. объем инвестиций в новые проекты быстро растет. Этот процесс продолжается и в 2008 году, когда продажи уже начинают снижаться. К концу 2008 года 30% строек было заморожено. В 2009 этот показаитель вырастает до 40%. Появление обманутых дольщиков, большинство из которых получили свои квартиры, но с большой задержкой. Далее - медленное востановление строительной активности. Объем текущего строительства к началу 2011 года падает на 40%.
2014 год
Рынок новостроек рос с 2011 по 2014 год. Объем стройки превысил предыдущий пик. После пиковых продаж в конце 2014 года число сделок стремительно падает. В 2015 году запускается программа «льготной ипотеки», которая удерживает рынок от более глубокого падения, но не меняет траекторию. В отличие от 2009 года, доля замороженных строек не столь значительна. От пиков, объем стройки упал также на 40%.
2020 год
С 2019 года на рынке нет существенных стимулов на роста предложения, рынок переходит эскроу счета, а пандемийные ожидания заставляют девелоперов быть более осторожными. Рынок готовится к очередной коррекции. Но льготная ипотека меняет рыночный контекст, а ее неоднократное продление выводит девелоперский оптимизм на очередной пиковый уровень (здесь важно сказать о том, что эффект от льготных программ по регионам был неоднородным. К спаду 2024 года рынок Екатеринбурга подошел с историческим максимумом по объему строительства и предложения.
Может ли пик разрешений на строительство (объем стройки) быть предиктором кризиса? Наверное, может, вот только где будет этот пик сформирован, становится понятно после того, как кризис случился. Ведь падение числа новых РНС – уже следствие кризиса.
Михаил Хорьков,
партнер аналитической платформы bnMAP.pro
по Екатеринбургу и Свердловской области