«Как установить оптимальную цену на квартиру?» — этим вопросом задаются все владельцы посуточного бизнеса. Что учитывать при ценообразовании? Как разработать тарифы и не уйти в минус? На эти и другие вопросы ответим в статье.
Считаем затраты
Для начала важно посчитать затраты, которые арендодателю гарантированно придется учитывать ежемесячно. От них нужно отталкиваться в первую очередь. Важно, чтобы аренда приносила такой доход, который будет не только перекрывать затраты, но и давать чистую прибыль.
Какие затраты имеются в виду?
Коммунальные платежи. Конечно, все жильцы пользуются коммунальными услугами по-разному. Например, одни расходуют много воды, другие привыкли экономно ее использовать даже в гостях. Поэтому не стоит отталкиваться от минимальных показателей в квитанции за коммунальные услуги. Лучше к усредненной цифре прибавить так называемый запас.
Интернет. Сейчас интернетом пользуются практически все, а в поездках без него не обойтись. Поэтому арендодатели сейчас устанавливают в квартирах Wi-Fi-роутеры.
Уборка. После каждого гостя обязательно нужно проводить уборку. Даже если кажется, что квартира в порядке, необходимо мыть полы, протирать поверхности, стирать постельное белье и полотенца. Все это требует периодической закупки чистящих и моющих средств, салфеток для уборки.
Расходные материалы. Также периодически нужно пополнять их запас – это гель для душа, шампунь, мыло, туалетная бумага, пакеты для мусора. Некоторые арендодатели предлагают своим жильцам одноразовые тапочки, чай, кофе. Казалось бы, мелочи, которые стоят недорого, но их резерв потребуется обновлять ежемесячно.
Зарплата сотрудникам. Некоторые арендодатели все еще пытаются вести дела самостоятельно — принимают звонки и отвечают на сообщения, встречают гостей, проводят уборку. Даже если заселение бесконтактное, остальную работу никто не отменял. Поэтому многие приходят к выводу, что удобнее нанять помощников.
Рекомендуем выписать все эти траты отдельным списком, просуммировать их. Желательно понаблюдать в течение нескольких месяцев за своими вложениями в бизнес, чтобы подкорректировать при необходимости итоговую сумму расходов. Ценообразование должно быть таким, чтобы арендодатель в итоге получал больше, чем вложил.
Анализируем деятельность конкурентов
Посчитав вложения, можно приступить к анализу конкурентных предложений. Это позволит понимать, в каких пределах разумно устанавливать цену. Стоимость не должна быть выше, чем у коллег, — в таком случае потенциальные клиенты предпочтут их. С другой стороны, и существенно занижать свою цену не стоит — обидно получать меньше, чем другие арендодатели. Идеальное решение — придерживаться установленного диапазона цен.
Как узнать ценовой диапазон?
На различных площадках, специализирующихся на сдаче жилья в аренду, укажите ваш район. Просмотрите появившиеся в ленте объявления, проанализировав, какие квартиры представлены: какой в них ремонт, сколько комнат, есть ли специальные предложения от арендодателей. Таким образом вы примерно поймете, на кого стоит ориентироваться. Также почитайте отзывы от арендаторов, обращая внимание на частоту их публикаций, — это покажет, насколько квартиры пользуются спросом.
Рассмотрите карту с флажками-отметками сдающихся квартир. Например, такую карту можно найти на Циане — откройте одно из объявлений и пролистайте его до появления карты. Увеличьте изображение интересующего вас района — и увидите, как на нем по мере увеличения отобразятся разные предложения. Удобно то, что сразу же рядом с флажком указывается цена. Такой визуальный способ анализа позволяет ориентироваться быстро и просто.
Оцениваем локацию
После того, как вы изучили деятельность конкурентов, стоит оценить район в целом. Важно понять, насколько разумно приближаться к верхней ценовой планке. Снимет ли кто-нибудь квартиру по приглянувшейся вам стоимости именно тут? Жилье может быть первоклассным, но если оно расположено вдалеке от интересующих гостей объектов, то не получит должного внимания. По высокой цене сдать его будет затруднительно.
Лидируют в качестве привлекательных мест, конечно, туристические достопримечательности. Однако приезжают не только на экскурсии, но и посетить спортивные локации, известные клиники, поступать в вузы или на учебные сессии. Обязательно стоит учесть и командированных сотрудников. Поэтому рассматривайте все центры притяжения. Идеально, если дорога до интересующего вас объекта займет не более получаса.
В противном случае важна хорошая транспортная развязка. Оцените, далеко ли располагаются автобусные остановки, станции метрополитена. Какие здесь направления движения? Хорошими центрами притяжения также являются автовокзалы, железнодорожные вокзалы, аэропорты — гости часто предпочитают заселение недалеко от них.
Оцените также близость расположения магазинов, аптек, торговых центров.
Если что-то из перечисленного находится рядом с домом, можно повысить цену. Но при этом ориентироваться на расценки конкурентов. Если потенциальный клиент увидит, что рядом с вашим предложением находится более выгодное, он выберет его.
Оцениваем квартиру
Следующий шаг — оценить, насколько привлекательна для потенциальных гостей именно ваша квартира. Количество комнат играет важную роль. Однокомнатные варианты и студии наиболее востребованы. Многокомнатные квартиры снимают реже, поэтому стоимость их аренды завышать не стоит.
Однако часто пользуются спросом многокомнатные квартиры в курортных городах. На такой отдых нередко приезжают целыми семьями — гостям выгоднее и комфортнее снять большую квартиру. Тогда стоимость можно подкорректировать в сторону повышения.
Оцените интерьер квартиры. Если ремонт простой, с минимумом мебели и техники, установите более низкую цену. Многим путешественникам вполне достаточно для комфорта минимального наполнения квартиры. Но если над интерьером работал профессиональный дизайнер, в квартире, помимо основного наполнения, есть дополнительная мебель, бытовая техника и предметы комфорта, можете повысить стоимость аренды.
Позволяет увеличить цену внедрение таких технологий, как, например, «Умный дом». Приезжим после длительного путешествия наверняка захочется ощутить максимум комфорта и заботы — за это готовы доплачивать.
Учитывайте не только квартиру, но и дом, в котором она расположена. Если это старый фонд с привлекательным фасадом и красивой парадной, можно добавить стоимость.
Сезонность как важный фактор
Вы должны понимать, что в зависимости от сезона можете менять цену на аренду, чтобы не упускать выгоду.
Лето. Для туристически привлекательных городов лето — жаркая пора во всех смыслах этого слова. Особенно если рядом находится море. Причем необязательно строго придерживаться периода с июня по август. Можно начинать менять расценки с мая по сентябрь.
Зима. Если вы проживаете в местах, в которых ставка делается на зимние виды отдыха, наоборот, повышайте стоимость в это время года. Катание на лыжах, сноубордах, рождественские ярмарки –– привлекательные виды зимних развлечений для ваших потенциальных гостей.
Праздники. В такие дни многим хочется отправиться в путешествие в другие города. Но учитываются не только общие праздники. День города или какой-либо особый для определенного города праздник тоже заинтересует гостей.
Выходные дни. В этот период приезжих обычно больше, чем в будние дни. Поэтому можно обоснованно повысить стоимость.
Скидки: когда и как их уместно делать
Мы обсудили возможности повышения стоимости аренды под влиянием различных факторов, но для грамотного ведения посуточного бизнеса нужно понимать, когда стоит снизить цену. Делать скидки и устраивать акции для привлечения клиентов.
Скидки могут быть:
На новый объект. Когда вы вводите в эксплуатацию новый объект, рекомендуем сделать на него скидку 20-30%. Это выгодное предложение быстро привлечет внимание потенциальных гостей. Подержите такую скидку некоторое время — арендаторы как раз успеют оставить отзывы. После этого можно будет плавно повышать цену.
За длительное проживание. Чтобы замотивировать гостя подольше задержаться, сделайте такое пребывание для него чуть более выгодным. Например, пусть бронирование будет на 10% дешевле с пятых суток пребывания в квартире.
За заблаговременное бронирование. Это решение позволит клиенту быстрее определиться. Арендодателю же выгодно то, что квартира бронируется заблаговременно.
За бронирование «окошек». Чтобы не терять ни одного дня, попробуйте пристроить куда-то даты, образующиеся между уже забронированными периодами. Для того, чтобы привлечь гостей именно к ним, объявите на эти даты скидки.
Постоянным клиентам. Постоянные клиенты ценятся во всех сферах. Желательно благодарить их за верность, сделав подарок, — например промокод на скидку.
За хорошие отзывы. Чтобы создать хорошую репутацию, важно собрать положительные отклики. Если просто попросить гостей поделиться мнением, они могут забыть это сделать. А если обещать сделать скидку на будущее посещение, гости наверняка вспомнят об отзыве.
За рекламу. Акцию из разряда «Приведи друга» можно провести и в посуточном бизнесе. И у арендодателя пополнится клиентская база, и постоянный клиент получит приятный бонус.
На День рождения. Любому гостю будет приятно получить хорошую скидку в свой праздник — это запомнится.
Тарифная сетка: разрабатываем с умом
Для того, чтобы клиентам было проще ориентироваться, можно разработать несколько тарифов:
Базовый. Включает в себя стандартные услуги — бесплатные гигиенические принадлежности, чистое постельное белье, уборку, Wi-Fi, телевидение. Предоставляются утюг, фен, кухонная посуда, чай и кофе.
Люкс. В него можно добавить трансфер, подбор и заказ экскурсий, доставку продуктов или готовых блюд.
Праздничный. На различные торжества гости могут заказать тематическое оформление квартиры, фотосессию, доставку готовых блюд.
Детский. Дополнительная комплектация жилья детской мебелью, предоставление услуг няни, аниматоров. Предоставление вариантов с детскими экскурсиями также понравится многим родителям.
Подводим итоги
Необдуманное назначение цены за аренду квартиры может привести к неприятным последствиям — убыткам. Необходимо учесть множество факторов, прежде чем установить стоимость аренды вашего объекта. Приняв их во внимание, вы сможете привлечь клиентов и получить прибыль. Пользуйтесь нашими рекомендациями и ведите бизнес с удовольствием.