Как прошел март
Март был тих и спокоен. По моим ощущениям и по опросу, который делал среди коллег, конечно, не апрель-май 22-го. Но на июнь 22-го по малому числу сделок вполне похоже.
Любопытно даже, удивит ли Росреестр по Москве новыми рекордами по числу сделок за март. Напомню, они по февралю удивительную статистику выпустили, с ростом сделок на вторичке в сравнении не только с январем (что не удивительно), но и в сравнении с февралями 2024 и даже 2023 года! При этом "на земле" мы этого вообще не почувствовали.
Кстати, похоже в январско-февральских рекордах подтверждается одна из моих версий, которые я озвучил в телеграмм-канале, по покупкам на вторичкке уже сданных новостроек. Мы их не видим, а Росреестр фиксирует. По крайней мере всплеск там определенный был.
Почему в марте было мало сделок?
Почему тишина? Потому что декабрь все вымел: и спрос, и предложение. Январь довымел. А нового мало. Продавцы вдруг решили, что цена начала расти, и новые объекты вижу по более высоким цифрам. Очевидно, что мы увидим рост цен в объявлениях.
Увидим ли его в реальных сделках? Пока сомневаюсь. Слишком покупателей нет. Я бы так это назвал.
Во-первых, покупатели немного в недоумении, с чего это цены подрастать начали. И ждут адекватности (на их взгляд) от продавцов.
Во-вторых, многие может быть и хотели бы купить, но банально не могут, потому что денег на всю сумму нет, а ипотека дико дорогая.
Изменения в мировосприятии
ИРН.ру порадовал новым обзором, в котором они снова удивляются происходящему.
До них наконец начало доходить, что цены падать не будут. Завели мантру про "номинальное" падение.. Типа, мы говорили, что цены падать будут, но они не падают. Но при этом ведь и не растут! И ведь есть инфляция. А значит, если цена не растет, то она падает на размер инфляции..
Ну-ну. Как я и предупреждал, сейчас куча сторонников падения на 30-40-50% будет рассказывать именно про это самое. Потому что не понимание механизмов ценообразования приводит к удивлению, а его нужно как-то объяснить. Вот и объясняют через такое. Хотя, когда говорили про падение, инфляцию не упоминали.
Зачем это я говорю? Не для того, чтобы ИРН по обижать, а затем, чтобы показать перелом настроений.
Ещё раз повторю, психология сейчас будет критично важной. Потенциал роста на вторичке в 30-40%, на мой взгляд, заложен. Вопрос не в том реализуется он или нет, а в том когда. ЦБ готовит плавную посадку через лимитирование ипотеки.
Хотят сделать так, чтобы рост был чуть выше инфляции. А не жахнул, как в 2020-21 годах.
Неправильная интерпретация фактов = неправильные прогнозы
Кстати, ещё раз задам вопрос всем, кто верит в то, что именно льготная ипотека в 2020-21 годах спровоцировала рост цен. Где падение?
Льготки фактически нет, ипотеки нет. Где падение цен? Нету.
Но почему, если именно ипотека спровоцировала рост? Может быть всё же потому что не она?
Обратите внимание, все кто строили свои прогнозы на том, что льготка привела к росту цен в 2020-21, в итоге в прогнозах критично ошиблись. Они и в декабре 22-го, и в начале 23-го, и даже в конце 23-го говорили, что цены падать будут. На 30-40-50%. Кто-то даже в 24-м ждал снижения процентов на 20%. А в итоге ничего этого не было.
Пишу об этом специально, потому что это критично для понимания ценообразования.
Ипотека - это важный фактор. Но не всегда критичный. Иногда да, как в 2023-м. А иногда нет, как в 2020-21.
Сейчас она тоже станет важным фактором для вторички. Но! Зависит от того, как справится ЦБ. Так что строить прогнозы нужно аккуратно, а не только на ипотеку смотреть.
Прогноз цен
Итого. Апрель-май ещё может показать рост стоимости реальных сделок на вторичке. Вероятность такого события не снижаю, но и не увеличиваю. Порядка 35%-40%. И соответственно, 60-65%, что цены не поменяются.
А вот увидеть рост осенью - всё больше и больше предпосылок. Процентов 75-80%, что в октябре-ноябре начнется и к концу года до плюс 10% увидим. Ну и 20%-25%, что до конца года цены останутся на том же уровне.
Первичка думаю, с высокой вероятностью, останется в тех же ценах. Им нужно ждать, когда вторичка подрастет. Хотя попытки поднять цену у застройщиков будут.
Советы покупателям и продавцам
Ну, и советы. Для покупателей. Следите за рынком. Спонтанно не действуйте. Переоцененных объектов много. Цены в объявлениях могут и снизиться немного, так как продавцы могут понять, что роста пока нет и начнут приводить цену в объявлениях к рыночной.
Продавцам. Внимательно оцените свои объекты. Если то, на что вы ориентируетесь висит в рекламе уже кучу времени, особенно, если аналоги не купили в декабре, то явно они переоценены. И нужно в оценке делать поправку на этот факт.
Больше материалов про цены и проведение сделок в тг-канале Эксперт-Недвижимости.