Ждали-ждали, и дождались. Зафиксированы первые официальные, если можно так сказать, факты снижения цен на жилье на первичном рынке. Конечно, они пока слабые, но это уже что-то, потому что ранее, до середины 2024 года (отмены льготной ипотеки) цена росла высокими темпами, а после - более низкими, но тоже росла. С октября по январь рост цен составлял 0,3-0,4% в месяца по ценам предложения.
Ну а если смотреть по ценам реальных сделок, то снижение уже весьма неплохое.
Далее покажу и опишу большую подборку статистики на эту тему от Дом.Клик (дочерняя структура Сбербанка).
Первичный рынок
В феврале 2025 года по отношению к январю стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась на 1%. Это уже снижение первоначальных цен, выставляемых застройщиками. Ранее они упорно не хотели снижать эти цены, даже демонстративно повышали их, но с каждым реальным покупателем уже индивидуально договаривались о скидках в несколько процентов. Теперь снижены уже и стартовые цены, индивидуальные скидки, само собой, тоже в силе, и даже они растут. Как - расскажу и покажу далее.
Средняя официально назначенная застройщиками цена квадратного метра в феврале составила 169,3 тыс. рублей.
Самые высокие цены за квадратный метр были выставлены в следующих регионах: Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Республика Татарстан, Ленинградская область.
А самые низкие - в следующих: Волгоградская, Челябинская, Воронежская, Самарская области, Красноярский край.
При этом реальная стоимость жилья при заключении конкретных сделок оказалась на 14% (!) ниже указанной в первоначальных объявлениях. И разница в цене реальных сделок и объявлений в феврале выросла на 2,2 процентных пункта в сравнении с январем.
Таким образом, по реальным ценам сделок квартиры в новостройках только за 1 месяц подешевели в общем на 3,2% (снижение цены в объявлениях + рост разницы в цене сделок).
Кому-то покажется, что это слишком мало, но я считаю, это очень хорошая динамика. Для примера, недвижимость в Китае за 2 года мощного кризиса в сфере недвижимости подешевела в среднем на 8%. Все-таки, квартиры - это далеко не простой товар, себестоимость строительства все это время сильно росла и продолжает расти.
Ну а в отдельных регионах (в т.ч. даже в Москве) удешевление стало еще более существенным.
В следующей таблице от Дом.Клик показана разница между ценой реальных сделок и ценой в объявлениях в разрезе регионов.
Например, если в Москве квартиры на первичном рынке в объявлениях продают по 415,6 тыс. рублей за квадратный метр в среднем, то в реальности выходит по 351,1 тыс. рублей - на 18,4% дешевле.
В Санкт-Петербурге эта разница 10,5%, в Краснодарском крае - 13,3%, а, например, в Башкортостане и Нижегородской области 19-21%.
Снижение цен в первичных объявлениях в феврале зафиксировано в большей части российских регионов, включая столицы и все "дорогие" регионы. Наиболее заметный спад цен застройщиков (выше общероссийского уровня) зафиксирован в Санкт-Петербурге (1,6%), Республике Татарстан (1,2%) и в Волгоградской области (1,1%).
Но, например, в Пермском крае цены застройщиков стабильно растут 11 месяцев подряд (рост не прекращается), а в Ростовской области - вообще 20 месяцев подряд.
В следующей таблице показана динамика цен в феврале к январю (зеленый - снижение цен, красный - рост), а также продолжительность динамики в месяцах по регионам.
А на следующем графике можно увидеть, как в последние месяцы постепенно падает скорость продаж жилья, при этом снижаются динамика цены сделки и соотношение цены предложения к цене сделки (оно всегда ниже 1, ниже 100%).
В общем, застройщики начали снижать цены уже официально (не только в виде больших скидок, уже стабильно превышающих 10% в среднем по стране), но и в изначальном виде, от которого эти скидки рассчитываются.
Далее на графике можно увидеть, что цены реальных сделок в начале 2025 года впервые за долгое время пошли вниз (зеленая линия), до этого они полгода после отмены льготной ипотеки не росли, а стояли на одном месте (при росте цены предложения в объявлениях).
Конкретно в Москве цена сделок с июля прошлого года находится в стагнации (не меняется), несмотря на рост цены предложения. Объемы продаж сильно обвалились.
А вот в Петербурге цена реальных сделок в 2025 году начала снижаться при стагнации цены предложения. Объемы продаж тоже сильно обвалились.
Я уже не раз писал, что ожидаю снижения цен на первичном рынке из-за плачевной ситуации у застройщиков, при этом говорил, что никакого обвала, конечно, не будет, но вот небольшое снижение на 5-10% вполне реалистично.
С начала 2025 года мы, наконец, можем наблюдать это снижение. Думаю, будет еще. Вот до этих уровней 5-10% по цене реальных сделок.
Вторичный рынок
При этом цены на жилье на вторичном рынке пока продолжают расти, происходит выравнивание ценового разрыва между первичным и вторичным рынками, образовавшегося и сильно раздувшегося в период действия программы массовой льготной ипотеки. Однако и здесь наблюдается большая разница между желаниями продавцов и реальными сделками, а аналитики видят предпосылки для снижения цен.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в России по выставленным объявлениям составила в феврале 128,9 тыс рублей (на 33% меньше, чем на первичном рынке), а по реальным сделкам - 113,1 тыс. рублей (тоже на 33% меньше, чем на первичном рынке). Таким образом, разница между первичным и вторичным рынком сейчас составляет 1/3. Ранее она доходила и выше 40%.
Разница же между выставленными и реальными ценами здесь так же составляет 14%.
При этом в разрезе регионов динамика несколько отличается. Разница между ценами продавцов и ценами сделок в Волгоградской области доходит до 28,8%, в Ростовской - до 25,4%. В Москве она 17,5%.
Вот таблица в разрезе регинов.
В большинстве регионов недвижимость на вторичном рынке продолжает дорожать, сокращая разрыв с первичным рынком, самое большое удорожание сильно выше среднего в феврале зафиксировано в Санкт-Петербурге (1,7%), Свердловской области (1,6%), Московской и Омской областях (1,3%).
При этом в Красноярском крае и Новосибирской области вторичное жилье подешевело, в ряде регионов динамика цены околонулевая.
Аналитики фиксируют снижение на вторичном рынке разрыва между ценой предложения и ценой сделок (тогда как на первичном он, наоборот, растет), что, по их мнению, создает предпосылки для снижения цены. К слову, объемы продаж здесь упали так же сильно, как и на первичном рынке.
Тут видно заметное снижение соотношения цены предложения к цене сделки (например, 2 года назад оно доходило до 1,3, а теперь 1,15).
Интересен будет и последний график, показывающий доли регионов со снижением цены на недвижимость более двух месяцев подряд на первичном и вторичном рынке в сравнении с динамикой цен сделок на обоих рынках.
"...отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса, и, скорее всего, в ближайшей перспективе цены на вторичку тоже пойдут вниз", - делают вывод аналитики.
Вот такая ситуация на рынке недвижимости. Думаю, можно констатировать, что лед тронулся. Сидеть без продаж у застройщиков долго не получится. Поэтому некоторый спад цен, особенно на первичном рынке, неизбежен (в моем понимании). И он, наконец, уже фактически начался после полугода стагнации.
Это хорошая тенденция и с точки зрения покупателей, и с точки зрения застройщиков, потому что им нужно как-то спасать свое бедственное финансовое положение, а без продаж это будет сделать очень сложно. Скорее - невозможно. Ну а продажи не идут без снижения цен. Поэтому все логично.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.